La version française suit
Lépine’s proposal for 5000 Robert Grant Avenue (formerly known as 1000 Robert Grant) has generated more community feedback than any other recent development in Stittsville, mostly due to the height increase and the lack of transportation infrastructure, both roads and transit.
The City’s Planning Committee will now review the proposed project on May 13, 2021 at 9:30am. City planners are recommending approval, with conditions. You can read the report here…
I am one of 11 members of the Planning Committee and serve as Vice Chair. Every two weeks, we review new development applications from across the city. During the pandemic, the meeting is held via Zoom and broadcast on YouTube and are open to the public. The Committee’s recommendations will then be considered by the full City Council on May 26.
Over the past year, I’ve worked with City staff and Lépine to achieve several significant improvements to the original proposal. These changes are in response to comments from residents in the community and other stakeholders. These changes include:
- They’ve reduced the total number of apartments by about 10% (from 555 to 504) to reduce overall density on the site.
- They’ve redesigned the building on Livery Street to be more compatible with the existing townhomes on Livery, including a “step back” transition to the taller buildings. (Currently a 9-storey building is permitted on Livery.)
- They’ve agreed to hold off construction of the tallest building (about half of the proposed apartments) until the next phase of Robert Grant Avenue is constructed from Abbott Street to Hazeldean Road.
- They’ve withdrawn their request to provide fewer parking spots than the zoning requires, and they will put most of the parking underground.
- They are including recreation pathways to improve connections with the surrounding neighbourhood, and there will be more open space on the site.
- They’ve redesigned the tallest tower to shrink the footprint of the building and reduce the mass of the building.
The City is also requiring a maximum “Floor Space Index” to provide more certainty that Lépine will be sticking to the size and density that they’ve committed to.
I know this is a controversial proposal and there will be many residents who want to make a formal presentation to the committee. You can participate by submitting comments to the committee, or by making a presentation.
Here’s how:
- To submit comments in writing, email the Committee Coordinator (melody.duffenais@ottawa.ca). Comments received by 4:00 PM on Wednesday, May 12, 2021, will be provided to Members of Committee and Council prior to the meeting.
- Submit verbal comments in advance of the meeting:
Call the Committee Coordinator by 4:00 PM on Wednesday, May 12, 2021 to have comments transcribed (613-580-2424, x20113). - Register to speak at the committee meeting:
Register by phone by 4:00 PM on Wednesday, May 12, 2021:
You may contact the Committee Coordinator 613-580-2424, x20113
Register by e-mail – prior to 9 AM on Thursday, May 13, 2021:
You may contact the Committee Coordinator (melody.duffenais@ottawa.ca)
Anyone who participates in the meeting or sends a written comment has the right to appeal Council’s decision to the Local Planning Approval Tribunal.
Even if Lépine is successful at obtaining zoning approval, there is still a lengthy approval process again dealing with site plan control before any construction could begin. The site plan will address many specific details about the proposal including parking, traffic, etc.
In general, we want to see more density near transit stations, and there is currently a strong demand for apartments in Stittsville and Kanata. Lépine’s proposal can meet both objectives… someday.
Lépine is allowed to ask for more height because the building will be within 400 metres of a future rapid transit station on an arterial road (Robert Grant Avenue). Transit would be a very attractive transportation option for the people living in these apartments—but the station doesn’t exist yet, and it won’t for at least a decade.
Lépine has agreed to hold off construction of the 18-storey tower until the next phase of Robert Grant Avenue is built, from Abbott Street to Hazeldean Road. This is a nice stopgap measure to reduce traffic volume on roads like Iber and Huntmar – but it does nothing to get people out of their cars and onto transit, which is the whole point of encouraging density near transit stations.
Lépine has put forward a proposal that aligns to the City’s Official Plan and the Provincial Policy Statement: It’s a high-density, mixed used apartment building within easy walking distance of a future transit station. Now the City needs to step up and commit to a realistic timeline for connecting rapid transit to Stittsville.
Le projet visant le 5000, avenue Robert-Grant sera soumis à l’examen du Comité de l’urbanisme le 13 mai
La proposition du Groupe Lépine visant le 5000, avenue Robert-Grant (anciennement le 1000, avenue Robert-Grant) a fait l’objet d’un plus grand nombre de commentaires de la part des résidents que tout autre projet d’aménagement récent à Stittsville, essentiellement en raison de l’augmentation de hauteur proposée et du manque d’infrastructures routières et de transport en commun.
Le Comité de l’urbanisme de la Ville prévoit examiner ce projet lors de sa réunion du 13 mai 202, à 9 h 30. Les urbanismes de la Ville recommandent l’approbation de ce projet, sous certaines conditions. Vous pouvez prendre connaissance du rapport en cliquant sur ce lien…
Je suis l’un des 11 membres du Comité de l’urbanisme, dont je suis vice-président. Tous les 15 jours, nous examinons des demandes d’aménagement de partout sur le territoire municipal. Pendant la pandémie, les réunions se tiennent sur Zoom, sont diffusées sur YouTube et sont publiques. Les recommandations du Comité seront examinées le 26 mai par l’ensemble des membres du Conseil municipal.
Au cours de la dernière année, j’ai collaboré avec des représentants de la Ville et du Groupe Lépine en vue d’apporter plusieurs améliorations importantes au projet d’origine. Par suite des commentaires exprimés par des résidents et d’autres parties intéressées, les changements suivants sont proposés :
- Le promoteur a diminué le nombre total de logements d’environ dix pour cent (de 555 à 504 logements) afin de réduire la densité globale sur l’emplacement.
- Le promoteur a remanié la conception de l’immeuble du côté de la rue Livery, afin de le rendre plus compatible avec les habitations en rangée donnant sur cette rue, notamment en prévoyant une transition de « recul » vers les immeubles plus élevés. (Actuellement, une hauteur de neuf étages est autorisée sur la rue Livery.)
- Le promoteur a accepté de suspendre la construction de l’immeuble le plus élevé (devant abriter environ la moitié des logements proposés) jusqu’à la fin de la prochaine étape de construction sur l’avenue Robert-Grant, entre la rue Abbott et le chemin Hazeldean.
- Le promoteur a retiré sa demande visant à aménager moins de places de stationnement que ne l’exige la désignation de zonage, et entend privilégier au maximum le stationnement souterrain.
- Le promoteur a prévu d’aménager des sentiers récréatifs afin d’améliorer les liens vers le quartier environnant, et d’aménager davantage d’espaces ouverts sur l’emplacement.
- Le promoteur a remanié la conception de l’immeuble le plus élevé de manière à en réduire la superficie au sol et la volumétrie.
La Ville exige par ailleurs un « rapport plancher-sol » maximal, afin de s’assurer avec plus de certitude que le Groupe Lépine ne sera pas en mesure de modifier la taille de ses immeubles avant leur construction.
Je sais que ce projet est controversé et que de nombreux résidents souhaiteront faire une présentation officielle devant le Comité. Vous pouvez participer en soumettant vos commentaires au Comité ou en faisant une présentation.
Comment participer :
- Pour soumettre vos commentaires par écrit, envoyez un courriel à la coordonnatrice de comité (melody.duffenais@ottawa.ca). Les commentaires reçus au plus tard le mercredi 12 mai 2021, à 16 h, seront transmis aux membres du Comité et du Conseil avant la réunion.
- Commentaires oraux avant l’audience :
Appelez la coordonnatrice de comité au plus tard le mercredi 12 mai 2021, à 16 h, pour faire transcrire vos commentaires (613-580-2424, poste 20113). - Inscription pour prendre la parole :
Inscrivez-vous par téléphone au plus tard le mercredi 12 mai 2021, à 16 h :
Vous pouvez appeler la coordonnatrice de comité en composant le 613-580-2424, poste 20113.
Inscription par courriel au plus tard le jeudi 13 mai 2021, à 16 h :
Vous pouvez prendre contact avec la coordonnatrice de comité en envoyant un message à l’adresse melody.duffenais@ottawa.ca.
Quiconque participe à la réunion ou transmet un commentaire écrit peut en appeler de la décision du Conseil auprès du Tribunal d’appel de l’aménagement local.
Même si le Groupe Lépine obtient l’approbation de sa demande de zonage, un long processus d’approbation de la réglementation du plan d’implantation doit ensuite être suivi avant le lancement d’éventuels travaux de construction. Le plan d’implantation abordera de nombreux détails propres à la proposition, notamment en matière de stationnement, de circulation, etc.
D’une manière générale, nous souhaitons une densité plus forte à proximité des stations de transport en commun, et la demande de logements est actuellement forte à Stittsville et à Kanata. La proposition du Groupe Lépine pourra répondre, un jour, à ces deux objectifs.
Le Groupe Lépine est en droit de demander une augmentation de la hauteur maximale car l’immeuble serait construit sur une artère (avenue Robert-Grant) et à moins de 400 mètres d’une future station de transport en commun rapide. Le transport en commun serait une option de déplacement très attrayante pour les occupants de ces logements, mais la station n’a pas encore été construite et ne le sera pas avant au moins dix ans.
Le Groupe Lépine a accepté de suspendre la construction de la tour de 18 étages jusqu’à la fin de la prochaine étape de construction sur l’avenue Robert-Grant, entre la rue Abbott et le chemin Hazeldean. Il s’agit là d’une solution provisoire intéressante pour réduire le volume de circulation sur des axes comme le chemin Iber et la promenade Huntmar, mais elle n’incite en rien les usagers de la route à délaisser leur voiture au profit du transport en commun. C’est là tout l’intérêt d’encourager la densité autour des stations de transport en commun.
Le Groupe Lépine a présenté une proposition convenable, conforme aux dispositions du Plan officiel et de la Déclaration de politiques provinciale : il s’agit d’un immeuble résidentiel polyvalent de densité élevée, facile d’accès à pied depuis une future station de transport en commun. La Ville doit maintenant passer à la vitesse supérieure et définir un calendrier réaliste pour relier Stittsville au transport en commun rapide.