Councillor’s comments re: 1000 Robert Grant zoning by-law amendment

La version française suit

As a follow-up to the public meeting held last week, I want to share the comments that I sent to planning staff last fall on Lépine’s proposed development at 1000 Robert Grant Avenue. We expect that Lépine will be re-submitting their application in the coming weeks to address concerns raised by the community and planning staff. You can contact me with any of your questions or concerns about this development.

-GG.

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Councillor’s comments re: 1000 Robert Grant zoning by-law amendment application

November 26, 2019

My team and I first met with the applicant prior to the submission of their application in the Spring of 2019. We were encouraged by the broad strokes of their proposal to build apartments in Stittsville because it could address a pressing need for rental accommodations in the area. This kind of development is supported by the mixed-use zoning for this site and, done right, could contribute to creating an affordable, environmentally sustainable, and well-serviced community. Unfortunately, I have concerns over the specifics of what’s proposed.

While the intention expressed in the Planning Rationale submitted by Lépine and the principles of the City’s Official Plan support healthy development, together they paint a picture of Stittsville that is not accurate. As the City continues to accept zoning by-law amendments based on existing policy, little consideration is paid to whether those policies are funded or implemented. The result is a growing gap between planning and reality; and an equally growing cynicism from our residents towards land development and intensification.

Last June, Ottawa welcomed its 1,000,000^th resident and projections suggest continued growth from this point on.  Stittsville alone is projected to have an additional 9,600 homes within the next ten years. From a municipal infrastructure and service perspective, Ottawa is already strained by its challenging urban geography and we cannot afford to short-sell density by not living up to the promise of better, more affordable services.Just read the promotional material handed out by home developers on Livery street. The mixed-use area that includes 1000 Robert Grant and 360 Bobolink Ridge is promoted as walkable, low-rise commercial space, connected by pedestrian links and greenspace. The promotion of small-scale grocery stores and gathering space within walking distance of residential areas shows what residents are seeking when they choose where to live and raise their families. Residents are caught by surprise when they see a planning application for apartment buildings on what they thought would be ground-oriented commercial space.

The image of Stittsville as a car-dependant bedroom community is rapidly changing but infrastructure and amenities are not keeping pace. We need to start delivering on the benefits of higher density or continue losing our residents’ acceptance of intensification at a time when their support is crucial to achieving the goals of the Official Plan.

Bringing this type of density to Stittsville without first addressing the missing links in our road network, transit services and active transportation amenities only creates more car dependence in an area already straining under the burden of delayed road infrastructure. If residents need to purchase a car to live in our community, we are unlikely to achieve the modal switch that Ottawa aspires to, even once public transit and active transportation are made available. Car-dependant density packs more homes per hectare but it is still costly, inefficient, and environmentally fragile. Density without amenities is still sprawl.

In this context, I ask the Planning Department to:

1. Postpone the construction of high-density residential buildings in Fernbank until the extension of Robert Grant to Hazeldean is funded, and a clear timeline for construction is approved. This could be achieved by:

• Including a holding (h) provision pertaining to the high-density residential use of the land until:
  • the transit service upon which the application is based is funded and a clear and reasonable timeline for implementation is approved; and
  • the extension of Robert Grant to Hazeldean is funded and a clear timeline for construction is approved.
  • the parcel currently designated in the Fernbank Secondary Plan as a potential rapid transit station and located in the hydro corridor next to 1000 Robert Grant obtains all the necessary clearances from Ontario Hydro to be used to that effect.

 

2. Limit further residential development in the adjacent lands zoned “AM”. This could be achieved by:

• Incentivizing or protecting the commercial development of the neighbouring properties in the AM zone. A worst-case scenario for this area would be to have all the land zoned for mixed-use proceed as residential. Healthy development in this community requires a variety of uses, including local commercial amenities.
• Encouraging the applicant for 1000 Robert Grant to include ground-floor commercial space to serve the surrounding residential development.

 

3. Ensure that the height and massing for buildings fronting on Livery Street are closer in size and scale to the existing two-storey homes on the east side of Livery. The current proposal to build a 5-storey step-up from Livery is out of proportion. This could be achieved by:

• Adding a schedule to the zoning by-law to limit the height and massing allowed against Livery street to reflect the height restrictions applicable to land abutting a R1, R2 or R3 zone. Townhomes on Livery street do not benefit from the height restrictions applicable to R3 zones because technically, they do not abut 1000 Robert-Grant. This should be corrected.

 

4. Require the applicant to demonstrate transit-supportive and car-sharing measures to support the lower parking minimum requested. This could be achieved by:

• Dedicating parking spaces to a car-share service and including a car-share membership in the rent package for some units (see the recent zoning by-law amendment for 800 Eagleson Road, File Number ACS2019-PIE-PS-0081).
• Funding transit passes as part of monthly rental fees to provide up-front revenue that would support expansion of existing transit service.

 

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Commentaires des conseillers concernant la modification du Règlement de zonage pour le 1000, avenue Robert Grant

Pour donner suite à la réunion publique de la semaine dernière, je vous fais part des commentaires que j’ai transmis au personnel de planification l’automne dernier concernant le projet d’aménagement du Groupe Lépine pour le 1000, avenue Robert Grant. Ce dernier devrait soumettre dans les prochaines semaines une demande révisée tenant compte des problèmes soulevés par la population et le personnel de planification. Vous pouvez communiquer avec moi pour toute question concernant ce projet.

– GG.

Commentaires des conseillers concernant la demande de modification du Règlement de zonage pour le 1000, avenue Robert Grant

26 novembre 2019

Mon équipe et moi avons eu une première rencontre avec le promoteur au printemps 2019, avant qu’il ne soumette sa demande. Nous étions encouragés par les grandes lignes de sa proposition de construire des appartements à Stittsville vu le besoin urgent d’une meilleure offre locative dans le secteur. Un tel type d’aménagement serait indiqué pour un zonage polyvalent et, bien réalisé, pourrait contribuer à créer un quartier abordable et écologique offrant tous les services nécessaires. Malheureusement, j’ai des réserves à l’égard de certains aspects de la proposition.

Si l’intention formulée dans la justification de l’aménagement du Groupe Lépine et les principes du Plan officiel de la Ville favorisent tous deux un développement sain, combinés, ils brossent un portrait déformé de Stittsville. La Ville continue d’adopter des modifications du Règlement de zonage en fonction des politiques actuelles, mais s’attarde peu à savoir si ces dernières sont adéquatement financées ou mises en œuvre. Par conséquent, l’écart se creuse entre les principes de planification proposés et la réalité sur le terrain, ce qui fait augmenter le cynisme de la population à l’égard des projets d’aménagement et de la densification.

En juin dernier, Ottawa a accueilli son millionième résident et, selon les projections, la croissance n’est pas près de s’arrêter. Pour Stittsville seulement, on attend la construction de 9 600 résidences dans les 10 prochaines années. Or, la géographie urbaine particulière d’Ottawa vient déjà avec son lot de défis pour les infrastructures municipales et les services, c’est pourquoi nous ne devons pas prendre les questions de densification à la légère et faire des compromis sur notre promesse d’offrir de meilleurs services plus abordables. Il suffit de lire les documents promotionnels distribués par les promoteurs sur la rue Livery. On y parle de la zone polyvalente où se trouvent le 1000, avenue Robert Grant et le 360, côte Bobolink comme d’un secteur commercial de faible hauteur accessible à pied via un réseau piétonnier et des espaces verts. La mise en valeur de petites épiceries et de places publiques à distance de marche des secteurs résidentiels est révélateur de ce qui guide les résidents dans leur choix d’un quartier pour s’établir avec leur famille. C’est pourquoi les résidents sont pris de court lorsqu’un promoteur soumet une demande d’aménagement pour un immeuble d’appartements sur un site qu’ils croyaient destiné à un espace commercial de plain-pied.

L’image de ville-dortoir aménagée pour l’automobile de Stittsville change rapidement, mais les infrastructures et les commodités locales peinent à garder la cadence. Nous devons tenir nos promesses sur les avantages de la densification si nous voulons conserver l’appui de la population, si déterminant pour atteindre les objectifs du Plan officiel.

Donner le feu vert à une telle densification à Stittsville sans d’abord corriger les lacunes du réseau routier, des transports en commun et des infrastructures de transport actif ne fera qu’accroître la dépendance à l’automobile, dans un secteur déjà mis à rude épreuve par les retards dans les projets de voirie. Si les résidents doivent acheter une voiture pour s’établir dans le quartier, nous ne pourrons probablement pas réaliser la transition en transport si chère à la Ville, même si des options de transport en commun et de transport actif sont offertes. Les secteurs de densification où l’automobile est une nécessité comptent davantage de résidences par hectare, mais demeurent plus coûteux et sont inefficaces et fragiles sur le plan environnemental. Sans les commodités, la densification demeure de l’étalement urbain.

Dans ce contexte, voici mes demandes pour l’équipe de planification :

1. Reporter la construction d’immeubles à forte densité à Fernbank jusqu’à l’obtention du financement pour le prolongement de l’avenue Robert Grant jusqu’au chemin Hazeldean et à l’approbation d’un calendrier des travaux. Voici quoi faire pour y arriver :

• Prévoir une disposition d’aménagement différé (« h ») pour les immeubles à forte densité d’ici à ce que :
  • le service de transport en commun sur lequel se fonde la demande soit financé et qu’un échéancier de mise en œuvre raisonnable soit approuvé;
  • le prolongement de l’avenue Robert Grant jusqu’au chemin Hazeldean soit financé et qu’un calendrier des travaux soit approuvé;
  • Ontario Hydro accorde toutes les autorisations requises pour la parcelle actuellement désignée dans le plan secondaire de Fernbank comme site potentiel pour une station de transport en commun rapide, sur le couloir de transport d’électricité près du 1000, avenue Robert Grant.

 

2. Limiter les futurs aménagements résidentiels sur les terrains adjacents zonés AM. Voici quoi faire pour y arriver :

• Favoriser et protéger les aménagements commerciaux sur les propriétés voisines de la zone AM. Le scénario catastrophe pour ce secteur serait de voir tous les terrains zonés pour des utilisations polyvalentes devenir résidentiels. Le sain développement du quartier passe par des utilisations diversifiées, ce qui comprend des commerces locaux;
• Inviter le promoteur du projet pour le 1000, avenue Robert Grant à prévoir des espaces commerciaux de plain-pied pour les résidents du secteur.

 

3. Voir à ce que la hauteur et la volumétrie des immeubles qui donnent sur la rue Livery se rapprochent de celles des maisons à deux étages qui se trouvent actuellement du côté est – l’immeuble de cinq étages actuellement proposé pour la rue Livery serait disproportionné. Voici quoi faire pour y arriver :

• Ajouter une annexe au Règlement de zonage pour limiter la hauteur et la volumétrie permises sur la rue Livery, à l’instar des restrictions applicables aux terrains adjacents à une zone R1, R2 et R3. Les maisons de la rue Livery ne peuvent profiter des restrictions applicables aux zones R3 puisque, à strictement parler, elles ne sont pas adjacentes au 1000, avenue Robert-Grant. Il y a lieu de corriger le tir.

 

4. Exiger que le promoteur prévoie des mesures pour favoriser l’utilisation des transports en commun et l’autopartage afin de justifier le nombre moins élevé de places de stationnement. Voici quoi faire pour y arriver :

• Réserver des places de stationnement aux services d’autopartage et inclure l’abonnement à un tel service dans le prix de location de certaines unités (voir la récente modification du Règlement de zonage pour le 800, chemin Eagleson, dossier ACS2019-PIE-PS-0081);
• Inclure des laissez-passer pour les services de transport en commun dans le loyer mensuel pour générer des recettes et les réinvestir dans l’élargissement de ces services.