La version française suit
Part 2: A look at neighbourhood zones in Stittsville
Most of the questions we’ve been getting about the draft Zoning By-law are from Stittsville residents who want to know: “How will my neighbourhood change?”
If you haven’t already, please read Part 1 of this series for a big picture overview of the process. It will help you get a better understanding of the broader framework of the Official Plan, including “hubs”, “corridors”, and “evolving neighbourhoods”.
This post is going to focus on changes to neighbourhood zoning, which includes mostly residential development that’s not along major corridors.
The current Zoning By-law
Under the current Zoning By-law, most residential neighbourhoods in Stittsville are zoned as “R1” to “R4”. They permit a range of residential uses and densities, from most restrictive (R1) to least restrictive (R4). R1 (“Residential First Density Zoning”) has the largest lots and most space between buildings, the lowest density, the lowest height, and so on. R4 (“Residential Fourth Density Zoning”) is more compact, denser development like stacked townhomes or larger retirement homes. (The City also has an R5 zoning, but I don’t think we currently have any of those zones in Stittsville.) Within the R1-R5 zoning, there are about 140 sub-categories in different parts of the city.
Under the current rules, every lot is allowed at least three units as-of-right (a principal dwelling unit plus two additional dwellings – apartments and/or secondary units such as a “granny suite”). This is a recent Provincial rule that applies to all properties in Ontario. “As of right” means development does not require additional zoning approval, but it still needs to meet building code requirements.
Neighbourhoods in Stittsville with mostly large single homes tend to be zoned as “R1”. (Typically in neighbourhoods like Fringewood South, Timbermere, Crossing Bridge, Wyldewood, Amberwood, Granite Ridge, old Stittsville, Bryanston Gate, Hartsmere, Traditions, parts of Blackstone and Westwood, etc.)
Streets with townhomes, and also newer neighbourhoods with a mix of housing types are mostly zoned as “R2” or “R3”. (Typically in neighbourhoods like Fairwinds, Jackson Trails, Potters Key, Edenwylde, Fernbank Crossing, Abbottsville Crossing, Bradley Commons, parts of Blackstone and Westwood, Connections, Mapleton, the condo streets in Amberwood, etc.)
There are also some “R4” parcels, mostly for stacked townhomes or retirement homes within residential areas.
The draft Zoning By-law
City staff analyzed the R1-R5 zones, the 140 subcategories, and the hundreds of exceptions and variations that have been applied over the years. They looked for “average” or “typical” characteristics of different neighbourhood zoning, and streamlined zoning into six new zones: N1 to N6, along with an additional six sub-zones (A-F).
Things to know:
- If your home is currently in an R1 in Stittsville, it’s most likely a N1 in the draft zoning. If it’s now an R3, it’s probably a N3 in the draft. You can see a before-and-after map here. Most of the details in the zoning are either the same or slightly changed. For example: If your home is in an R1 zone today, the height limit is 11 metres. Under the new N1 zoning, the maximum height will still be 11 metres.
- There are a few properties close to Hazeldean Road and Stittsville Main Street, where the zoning has shifted from R1 to R2. Referring back to the Official Plan, these properties are close to transportation corridors that we expect will evolve with more development over the next few decades.
- One important change in the draft is to allow four units as-of-right (instead of three) on most properties. This is to reflect a push by the Federal government to encourage more housing development in existing neighbourhoods. In other words, a principal dwelling unit would be allowed, plus up to three apartments and/or secondary units such as a “granny suite”. Keep in mind that adding the maximum number of additional units to existing buildings/properties is not always practical or feasible to do under existing building codes.
NOTE: N1E vs N1D
In the latest draft, much of “old Stittsville” is zoned as “N1E”, with a minimum lot width of 18 metres. Many of the original homes have lots widths of 30 metres or more. In the past 20 years, many of these lots have been subdivided into two or more smaller lots, which requires a minor zoning approval from the Committee of Adjustment. In this round of consultation, staff are looking for feedback on whether these should be zoned as “N1D” with a minimum lot width of 15 metres, in order to simplify the planning process when it comes to lot subdivisions in older neighbourhoods.
Your feedback
Residents should look up their property on the map, and review the new draft zoning code. You can see the specific regulations for each zoning code here.
I’ve been going through this map neighbourhood by neighbourhood, looking for anything that jumps out as odd or out of place, and I’ve already found a few. With residents having a look as well, we can “crowdsource” this work and find any anomalies in the zoning map before the final version is approved. Please send me an email if you see anything that doesn’t make sense: glen.gower@ottawa.ca. You can also email newzoning@ottawa.ca to reach City planners who are working on this project.
Some neighbourhood examples
Here’s a high-level overview of the new draft zoning for two example neighbourhoods in Stittsville, to give you an idea of what you’ll see when you look up your property on the draft zoning map. I’ve simplified the zoning codes for clarity, and the interactive map online has more specific zoning for each neighbourhood.
Example 1: Here’s a map showing Bryanston Gate, and part of Fairwinds and Jackson Trails.
I’ve indicated the main zoning codes: N1, N2, N3. They match fairly closely to the existing zoning. N1 for most of Bryanston Gate (currently R1); N3 for Jackson Trails and Fairwinds (currently R3). The small area closest to Hazeldean Road has changed from R1 to N2, because it’s close to Hazeldean – a major transportation corridor.
All three of those zones (N1/N2/N3) have a maximum height of 11 metres. Each zone allows for at least three or four units, but N2 and N3 allow for more units on larger lots. Lot widths, setbacks, and other regulations change based on the zoning code. You can see the details of each zoning code here…
(The purple areas are mixed use zoning along Hazeldean and Stittsville Main, which we’ll discuss in Part 3.)
Example 2: Here’s a map showing part of Crossing Bridge and Stittsville Main Street.
Most of Crossing Bridge has gone from an “R1” to an “N1”. Streets with town homes like Crossing Bridge Court, Laumann Crescent, Ravenscroft Court, and Wildpine Court go from R3 to N3.
A couple of streets have gone from R1 to N2, including Ember Glow Court and part of Neil Avenue, allowing for slightly more density because of their proximity to Stittsville Main and Hazeldean. You can see the details of each zoning code here…
(The purple areas are mixed use zoning along Hazeldean and Stittsville Main, which we’ll discuss in Part 3.)
A couple more examples
I thought it might be helpful to compare “new” and “old” zoning conditions side-by-side for typical property types in Stittsville.
Example 1: Single home on Dalewood Crescent
| Existing Zoning | Draft Zoning | |
| R1Q | N1C | |
| Maximum dwelling units per lot | 3 | 4 |
| Minimum lot width | 12m | 10m |
| Maximum building height | 11m | 11m |
| Minimum front yard setback | 4.5m | 4.5m |
| Minimum rear yard setback | 7.5m | 25% of lot depth |
Example 2: Townhome on Cope Drive
| Existing Zoning | Draft Zoning | |
| R3Z | N3B | |
| Maximum dwelling units per lot | 3 | 3 |
| Minimum lot width | 6m | Minimum lot width: 10m Minimum lot width per vertically attached unit: 5.6m |
| Maximum building height | 11m | 11m |
| Minimum front yard setback | 3m | 3m |
| Minimum rear yard setback | 6m | 25% of lot depth |
Continue to Part 3: Stittsville’s “hubs and corridors”
Series index
- Part 1: The big picture
- Part 2: A look at neighbourhood zones in Stittsville (this post)
- Part 3: Stittsville’s “hubs and corridors”
- Part 4: Transition for high-rise buildings on Hazeldean
- Part 5: Minimum parking requirements
- Part 6: New zoning language and definitions
EXAMEN APPROFONDI : Guide d’examen du projet de Règlement de zonage de la Ville (partie 2)
Partie 2 : Regard sur les zones de quartier de Stittsville
La plupart des questions que nous avons reçues au sujet du projet de Règlement de zonage proviennent de résidents de Stittsville qui souhaitent savoir : « Comment mon quartier changera-t-il? »
Si vous ne l’avez pas déjà fait, veuillez lire la partie 1 de la présente série pour avoir un aperçu général du processus. Il vous aidera à mieux comprendre le cadre plus vaste du Plan officiel, y compris les « carrefours », les « corridors » et les « quartiers évolutifs ».
Cet article portera sur les modifications apportées au zonage du quartier, qui comprend principalement l’aménagement résidentiel qui se trouve à l’extérieur des principaux corridors.
Le Règlement de zonage actuel
En vertu du Règlement de zonage actuel, le zonage de la plupart des secteurs résidentiels de Stittsville va de « R1 » à « R4 ». Le zonage permet une gamme d’utilisations et de densités résidentielles, du plus restrictif (R1) au moins restrictif (R4). R1 (« Zone résidentielle de densité 1 ») prévoit les plus grands lots et le plus d’espace entre les immeubles, la densité la plus faible, la hauteur la plus faible, et ainsi de suite. R4 (« Zone résidentielle de densité 4 ») prévoit un aménagement plus compact et plus dense, comme les logements superposés en rangée ou les maisons de retraite de plus grande taille. (La Ville compte également un zonage R5; toutefois, je crois que Stittsville ne compte aucun zonage R5, à l’heure actuelle.) Les zonages R1-R5 comprennent environ 140 sous-catégories, dans différents quartiers de la ville.
En vertu des règles actuelles, chaque lot a droit à au moins trois logements de plein droit (un logement principal plus deux logements supplémentaires – appartements ou logements secondaires, comme un « studio pour grands-parents »). Il s’agit d’une règle provinciale récente qui s’applique à toutes les propriétés en Ontario. « De plein droit » signifie que l’aménagement n’exige aucune approbation de zonage supplémentaire, mais qu’il doit tout de même répondre aux exigences du Code du bâtiment.
Les secteurs de Stittsville qui comptent principalement de grandes maisons individuelles ont tendance à être zonés « R1 ». (En général, dans des secteurs comme Fringewood-Sud, Timbermere, Crossing Bridge, Wyldewood, Amberwood, Granite Ridge, Old Stittsville, Bryanston Gate, Hartsmere, Traditions, certaines parties de Blackstone et Westwood, etc.)
Les rues où se trouvent des maisons en rangée, ainsi que les secteurs plus récents comprenant un mélange de types de logements, sont principalement zonés « R2 » ou « R3 ». (Généralement dans des secteurs comme Fairwinds, Jackson Trails, Potters Key, Edenwylde, Fernbank Crossing, Abbottsville Crossing, Bradley Commons, certaines parties de Blackstone et Westwood, Connections, Mapleton, les rues où se trouvent des appartements en copropriété dans le secteur Amberwood, etc.)
Il existe également des parcelles zonées « R4 », principalement pour les logements superposés en rangée ou les maisons de retraite, dans les zones résidentielles.
Le projet de Règlement de zonage
Le personnel de la Ville a analysé les zones R1 à R5, les 140 sous-catégories et les centaines d’exceptions et de variations qui ont été appliquées au fil des ans. Il a recherché des caractéristiques « moyennes » ou « types » de différents zonages de quartier et a simplifié le zonage en six nouvelles zones : de N1 à N6, ainsi que six autres sous-zones (A-F).
Ce qu’il faut savoir :
- Si votre maison se trouve actuellement dans un secteur zoné R1 à Stittsville, il s’agit probablement d’un secteur zoné N1 du projet de zonage. Si elle se trouve actuellement dans un secteur zoné R3, il s’agit probablement d’un secteur zoné N3 dans le projet de zonage. Vous pouvez cliquer ici pour voir une carte de zonage « avant-après ». La plupart des détails du zonage sont identiques ou légèrement modifiés. Par exemple, si votre maison se trouve dans un secteur zoné R1 à l’heure actuelle, la limite de hauteur est de 11 mètres. En vertu du nouveau zonage N1, la hauteur maximale sera toujours de 11 mètres.
- Le zonage de quelques propriétés, près du chemin Hazeldean et de la rue Stittsville Main, est passé de R1 à R2. Pour revenir au Plan officiel, ces propriétés sont près de corridors de transport qui, selon nous, feront l’objet d’un aménagement accru au cours des prochaines décennies.
- Une modification importante figurant dans le projet de zonage consiste à autoriser quatre logements de plein droit (au lieu de trois) sur la plupart des propriétés. Cela correspond aux efforts du gouvernement fédéral visant à encourager l’aménagement de logements dans les quartiers existants. Autrement dit, une unité d’habitation principale serait autorisée, ainsi qu’un maximum de trois appartements ou unités secondaires, comme un « studio pour grands-parents ». Veuillez garder à l’esprit que l’ajout du nombre maximal de logements supplémentaires aux bâtiments ou aux propriétés existants n’est pas toujours pratique ou réalisable, en vertu des codes du bâtiment existants.
REMARQUE : N1E par rapport à N1D
Dans la version la plus récente du projet de zonage, une grande partie du « vieux Stittsville » est zonée « N1E », la largeur minimale de lot étant de 18 mètres. Plusieurs des maisons d’origine sont construites sur des lots d’une largeur de 30 mètres ou plus. Au cours des 20 dernières années, bon nombre de ces lots ont été subdivisés en deux petits lots ou plus, ce qui exige une approbation mineure du Comité de dérogation. Dans le cadre du présent cycle de consultations, le personnel sollicite des commentaires concernant la question de savoir si ces lots devraient être zonés « N1D » avec une largeur de lot minimale de 15 mètres, afin de simplifier le processus de planification des lotissements dans les quartiers plus anciens.
Vos commentaires
Les résidents devraient rechercher leur propriété sur la carte et consulter le nouveau projet de code de zonage. Cliquez ici pour consulter les règlements propres à chaque code de zonage.
J’ai parcouru cette carte, quartier par quartier, à la recherche de tout élément étrange qui saute aux yeux, et j’en ai déjà trouvé quelques-uns. Avec les résidents qui jettent également un coup d’œil, nous pouvons réaliser ces travaux de manière « participative » afin de trouver toute anomalie dans la carte de zonage, avant l’approbation de la version définitive. Veuillez m’envoyer un courriel si vous voyez des éléments qui n’ont tout simplement pas de sens : glen.gower@ottawa.ca. Vous pouvez également envoyer un courriel à newzoning@ottawa.ca pour communiquer avec les urbanistes municipaux qui travaillent sur ce projet.
Quelques exemples de quartiers
Voici un aperçu général du nouveau projet de zonage pour deux exemples de secteurs de Stittsville, afin de vous donner une idée de ce que vous verrez lorsque vous rechercherez votre propriété dans la carte de projet de zonage. J’ai simplifié les codes de zonage pour plus de clarté, et le zonage de la carte interactive en ligne est plus précis pour chaque secteur.
Exemple 1 : Voici une carte montrant Bryanston Gate, et une partie de Fairwinds et de Jackson Trails.
J’ai indiqué les principaux codes de zonage : N1, N2, N3. Ils correspondent assez étroitement au zonage existant. N1 pour la majeure partie de Bryanston Gate (actuellement R1); N3 pour Jackson Trails et Fairwinds (actuellement R3). La petite zone la plus près du chemin Hazeldean est passée de R1 à N2, car elle est près de Hazeldean, un important corridor de transport.
La hauteur maximale dans ces trois zones (N1/N2/N3) est de 11 mètres. Chaque zone permet d’avoir au moins trois ou quatre logements, mais les codes N2 et N3 permettent d’avoir plus d’unités sur des lots de plus grande taille. La largeur des lots, les marges de reculement et d’autres règlements varient en fonction du code de zonage. Cliquez ici pour voir les détails de chaque code de zonage…
(Les zones en violet sont zonées pour une utilisation polyvalente, le long de Hazeldean et de Stittsville Main, que nous examinerons dans la partie 3.)
Exemple 2 : Voici une carte montrant une partie de Crossing Bridge et de la rue Stittsville Main.
La majeure partie de Crossing Bridge est passée de « R1 » à « N1 ». Les rues où se trouvent des maisons en rangée, comme la cour Crossing Bridge, le croissant Laumann, la cour Ravenscroft et la cour Wildpine, passent de R3 à N3.
Quelques rues sont passées de R1 à N2, y compris la cour Ember Glow et une partie de l’avenue Neil, ce qui permet une densité légèrement plus élevée en raison de leur proximité avec Stittsville Main et Hazeldean. Cliquez ici pour voir les détails de chaque code de zonage…
(Les zones en violet sont zonées pour une utilisation polyvalente, le long de Hazeldean et de Stittsville Main, que nous examinerons dans la partie 3.)
Quelques exemples supplémentaires
J’ai pensé qu’il pourrait être utile de comparer les « nouvelles » et « anciennes » conditions de zonage, côte à côte, pour les types de propriétés classiques de Stittsville.
Exemple 1 : Maison individuelle dans le croissant Dalewood
| Zonage actuel | Projet de zonage | |
| R1Q | N1C | |
| Nombre maximal d’unités de logement par lot | 3 | 4 |
| Largeur minimale du lot | 12 mètres | 10 mètres |
| Hauteur maximale du bâtiment | 11 mètres | 11 mètres |
| Marge de reculement minimale de la cour avant | 4,5 mètres | 4,5 mètres |
| Marge de reculement minimale de la cour arrière | 7,5 mètres |
25 % de la profondeur du lot |
Exemple 2 : Maison en rangée sur la promenade Cope
| Zonage actuel | Projet de zonage | |
| R3Z | N3B | |
| Nombre maximal d’unités de logement par lot | 3 | 3 |
| Largeur minimale du lot | 6 mètres | Largeur minimale du lot : 10 mètres Largeur minimale du lot par unité attachée verticalement : 5,6 mètres |
| Hauteur maximale du bâtiment | 11 mètres | 11 mètres |
| Marge de reculement minimale de la cour avant | 3 mètres | 3 mètres |
| Marge de reculement minimale de la cour arrière | 6 mètres | 25 % de la profondeur du lot |
Passez à la partie 3 : Les « carrefours et corridors » de Stittsville
Index des séries
- Partie 1 : La situation dans son ensemble
- Partie 2 : Regard sur les zones de quartier de Stittsville (présent article)
- Partie 3 : Les « carrefours et corridors » de Stittsville
- Partie 4 : Transition pour les immeubles de grande hauteur sur Hazeldean
- Partie 5 : Exigences de stationnement minimales
- Partie 6 : Nouveau libellé et nouvelles définitions concernant le zonage