DEEP DIVE: A guide to reviewing the City’s draft Zoning By-law (Part 3)

La version française suit

Part 3: Stittsville’s “hubs and corridors”

Part 2 of this series looks at how neighbourhood zones are being updated in Stittsville. This post looks at proposed zoning changes along hubs and corridors in the community: in other words, zoning along major streets and near existing or future transit stations.

Let’s look again at the map from Part 1, showing Official Plan (OP) designations in Kanata and Stittsville. It’s the job of the new Zoning By-law to take this high-level map and translate it into specific zoning rules for each property.

 

Canadian Tire Centre lands

“Hubs” and “Town Centres” are where the most change and development will be concentrated. The area around Canadian Tire Centre is shown as a Hub. The OP sets height limits as follows:

• Hubs within 400 metres of a rapid transit station: up to 40 storeys
• Hubs between 400-800 metres of a rapid transit station: up to 9 storeys

Zoning proposed for the Canadian Tire Centre land is H2 – Hub Zone 2. It would allow for a broad range of residential and non-residential uses, as defined in Section 902 of the draft New Zoning By-law.

 

Hazeldean Road

“Main Street Corridors” are the major roads like Hazeldean, Stittsville Main, Eagleson, and March that will also see a mix of employment, retail, amenities, and housing, including apartments. Streets and properties adjacent to them will also see a higher level of development. The OP sets height limits as follows:

• Main Street Corridors (except for Stittsville Main Street): Up to 9 storeys
• Main Street Corridors where “the lot fabric can provide a suitable transition to abutting low-rise areas”: up to 40 storeys

The draft zoning for Hazeldean Road is mostly MS2 – Mainstreet Zone 2. It’s a zone for wider main streets with large lots, and it too would allow for a broad range of residential and non-residential uses, as defined in Section 902 of the draft New Zoning By-law.

As for height and building design, the draft Zoning By-law will include additional rules about transition requirements. That phrase from the OP: “[where] the lot fabric can provide a suitable transition to abutting low-rise areas” is subjective and has generated a lot of debate and discussion. I’ll cover that in Part 4 of this series.

 

Stittsville Main Street

The draft zoning for properties along Stittsville Main Street, between Hazeldean and Bobcat, is MS1 – Mainstreet Zone 1. The zoning would permit a “broad range of mixed-use development along older mainstreets with more compact lot fabric” and “encourage compact, pedestrian-oriented development … and promote the development of continuous, active street walls that contribute to animated public spaces and vibrant streets.”

The Stittsville Main Street Secondary Plan sets a height limit to four storeys along Stittsville Main Street, at least for now. Although the four-storey height limit is included in the draft Zoning By-law, that may change to 6 or 9 storeys along the northern part of the street due to changes in provincial policy. Read more here…

 

 

Huntmar, Robert Grant, Abbott, Fernbank

Segments of these roads are zoned as “Minor Corridors” which allow for more height and density. Up to 9 storeys is permitted with a number of restrictions. This is one of the more significant changes from the previous zoning, and is meant to encourage development of more “missing middle” – ie, medium-density low-rise development – in existing neighbourhoods.

Typical zoning for lots fronting onto these corridors include:

• CM2 – Minor Corridor Zone Two – “Accommodate a broad range of uses, that will contribute to the creation of compact, 15-minute neighbourhoods” including residential and non-residential uses.
• N2, N3, N4, N5 – Neighbourhood Zones – “Permit a full range of housing options and associated residential uses”. The higher the number, the more density permitted. N5 also permits some non-residential uses, with conditions.

Details about each of these zones can be found in Sections 801 and 907 of the Draft New Zoning By-law.

Your feedback

If you live on or near one of the streets above, you should look up your property on the map, and review the new draft zoning code. You can see the specific regulations for each zoning code here.

Look for anything that jumps out as odd or out of place, and send me an email with your questions or feedback: glen.gower@ottawa.ca. You can also email newzoning@ottawa.ca to reach City planners who are working on this project.

Continue to Part 4: Transition for high-rise buildings

 

Series index

• Part 1: The big picture
• Part 2: A look at neighbourhood zones in Stittsville
• Part 3: Stittsville’s “hubs and corridors” (this post)
• Part 4: Transition for high-rise buildings on Hazeldean
• Part 5: Minimum parking requirements
• Part 6: New zoning language and definitions

 

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EXAMEN APPROFONDI : Guide d’examen du projet de Règlement de zonage de la Ville (partie 3)

 

Partie 3 : Les « carrefours et corridors » de Stittsville

La partie 2 de cette série examine la façon dont les zones de quartier sont mises à jour à Stittsville. Le présent article examine les changements de zonage proposés le long des carrefours et des corridors de la communauté, c’est-à-dire le zonage le long des rues principales et à proximité des stations des couloirs de transport en commun existantes ou futures.

Regardons de nouveau la carte de la Partie 1, montrant les désignations du Plan officiel (PO) à Kanata et à Stittsville. C’est le travail de l’équipe du nouveau Règlement de zonage de prendre cette carte globale et de la traduire en règles précises de zonage pour chaque propriété.

 

Terrains du Centre Canadian Tire

Les « carrefours » et les « centres-villes » sont les endroits où le plus de changements et de développements seront concentrés. La zone autour du Centre Canadian Tire est indiquée comme un carrefour. Le Plan officiel établit les limites de hauteur suivantes :

• Carrefours situés à moins de 400 mètres d’une station des couloirs de transport en commun rapide : jusqu’à 40 étages
• Carrefours entre 400 et 800 mètres d’une station des couloirs de transport en commun rapide : jusqu’à 9 étages

Le zonage proposé pour le terrain du Centre Canadian Tire est H2 – Zone de carrefour 2. Il permettrait un large éventail d’utilisations résidentielles et non résidentielles, telles que définies à l’article 902 du projet de nouveau Règlement de zonage.

 

Chemin Hazeldean

Les « couloirs de rues principales » sont les routes principales comme Hazeldean, Stittsville Main, Eagleson et March qui verront également une combinaison d’emplois, de commerces de détail, de commodités et de logements, y compris des appartements. Les rues et les propriétés adjacentes connaîtront également un niveau de développement plus élevé. Le Plan officiel établit les limites de hauteur suivantes :

• Couloirs de rues principales (sauf la rue Stittsville Main) : jusqu’à 9 étages
• Couloirs de rues principales dans les cas où « le tissu urbain permet d’assurer une transition harmonieuse avec les secteurs de faible hauteur voisins » : jusqu’à 40 étages

Le projet de Règlement de zonage du chemin Hazeldean est principalement MS2 – Zone de rue principale 2. Il s’agit d’une zone pour les rues principales plus larges avec de grands lots, et il permettrait aussi un large éventail d’utilisations résidentielles et non résidentielles, telles que définies à l’article 902 du projet de nouveau Règlement de zonage.

En ce qui concerne la hauteur et la conception des bâtiments, le projet de Règlement de zonage comprendra des règles supplémentaires sur les exigences de transition. Cette phrase du Plan officiel : « [où] le tissu urbain permet d’assurer une transition harmonieuse avec les secteurs de faible hauteur voisins » est subjective et a suscité beaucoup de débats et de discussions. J’en parlerai dans la Partie 4 de cette série.

 

Rue Stittsville Main

Le projet de Règlement de zonage pour les propriétés le long de la rue Stittsville Main, entre Hazeldean et Bobcat, est MS1 – Zone de rue principale 1. Le zonage permettrait un « large éventail d’aménagements polyvalents le long des anciennes rues principales, ainsi qu’un tissu foncier plus compact » et permettrait « d’encourager les aménagements piétonnables compacts… et de promouvoir l’aménagement de murs urbains continus et actifs, qui concourent à l’animation des espaces publics et à la vitalité des rues ».

Le plan secondaire de la rue Stittsville Main fixe une limite de hauteur à 4 étages le long de la rue Stittsville Main, du moins pour l’instant. Bien que la limite de hauteur de 4 étages soit incluse dans le projet de Règlement de zonage, elle pourrait passer à 6 ou 9 étages le long de la partie nord de la rue en raison de changements apportés à la politique provinciale. En savoir plus ici…

 

Huntmar, Robert Grant, Abbott, Fernbank

Des segments de ces chemins sont zonés comme des « corridors secondaires », ce qui permet plus de hauteur et de densité. Jusqu’à 9 étages sont autorisés avec un certain nombre de restrictions. Il s’agit de l’un des changements les plus importants par rapport au zonage précédent et vise à encourager l’aménagement d’un plus grand nombre de « logements intermédiaires manquants » – c’est-à-dire des aménagements de faible hauteur et de moyenne densité – dans les quartiers existants.

Le zonage typique des lots donnant sur ces corridors comprend :

• CM2 – Zone de couloirs mineurs 2 – « Permettre de réaliser différents aménagements grâce auxquels on pourra créer des quartiers du quart d’heure compacts », y compris des utilisations résidentielles et non résidentielles.
• N2, N3, N4, N5 – Zones de quartier – « Autoriser un large éventail d’options de logements et de vocations résidentielles associées ». Plus le nombre est élevé, plus la densité est permise. La zone N5 permet également certaines utilisations non résidentielles, sous conditions.

Des détails sur chacune de ces zones se trouvent aux articles 801 et 907 du nouveau projet de Règlement de zonage.

 

Vos commentaires

Si vous habitez sur l’une des rues ci-dessus ou à proximité, vous devriez rechercher votre propriété sur la carte et consulter le nouveau projet de code de zonage. Cliquez ici pour consulter les règlements propres à chaque code de zonage.

Recherchez tout ce qui vous semble étrange ou déplacé, et envoyez-moi un courriel avec vos questions ou vos commentaires : glen.gower@ottawa.ca. Vous pouvez également envoyer un courriel à newzoning@ottawa.ca pour communiquer avec les urbanistes de la Ville qui travaillent sur ce projet.

Continuer à la partie 4 :  Transition pour les immeubles de grande hauteur

 

Index des séries

• Partie 1 : La situation dans son ensemble
• Partie 2 : Regard sur les zones de quartier de Stittsville
• Partie 3 : Les « carrefours et corridors » de Stittsville (le présent article)
• Partie 4 :  Transition pour les immeubles de grande hauteur sur Hazeldean
• Partie 5 : Exigences de stationnement minimales
• Partie 6 : Nouveau libellé et nouvelles définitions concernant le zonage