DEEP DIVE: A guide to reviewing the City’s draft Zoning By-law (Part 4)

by | May 2, 2025 | Development

DEEP DIVE: A guide to reviewing the City’s draft Zoning By-law (Part 4)

La version française suit

Part 4: Transition for high-rise buildings on Hazeldean

One of the tasks for the new Zoning By-law is to define transition rules for high-rise buildings on major roads. This was a big issue for our community last year when a builder proposed a 25-storey high-rise apartment building at 6310 Hazeldean Road.

Hazeldean Road is designated as a “Mainstreet Corridor” in the Official Plan, which we discussed in Part 3 of this series. The OP sets height limits as follows:

  • Main Street Corridors: up to 9 storeys
  • Main Street Corridors where “the lot fabric can provide a suitable transition to abutting low-rise areas”: up to 40 storeys

So new developments on Hazeldean Road are allowed up to 9 storeys “as of right”, but up to 40 storeys with suitable transition. That is quite the range, and transition is a very subjective topic!  The new Zoning By-law will include more specific rules for height and transition, based on lot depth.

The Official Plan defines transition as:

“…the integration of buildings that have greater height or massing than their surroundings. Transition is an important building design element to minimize conflicts when development that is higher or has greater massing is proposed abutting established or planned areas of low-rise development. Building height and massing transitions can be accomplished through a variety of means, including: incremental changes in building height (e.g., angular planes or stepping building profile up or down); massing (e.g., inserting ground-oriented housing adjacent to the street as part of a high-profile development or incorporating podiums along a Mainstreet); and building setbacks and stepbacks”.

More specifically, the OP says tall buildings should “step down” to surrounding low-rise areas, and that the height should be guided by an “angular plane”. This is an architectural term that draws a 45-degree angle from the lot line. Basically, the further from the lot line, the taller the building can go.

In the latest draft of the Zoning By-law, staff have recommended transition rules they call “Option 3”. It would permit heights of up to 90 metres (approximately 27 storeys) with a 30-metre transition buffer. Here’s a diagram showing what that could look like on a very deep lot.  (You can read more about the various options staff considered here…)

Draft zoning by-law Option 3 high rise height transition

If approved, this “Option 3” would apply to any Mainstreet Corridor across Ottawa, including locations on Hazeldean Road with a large enough lot. I don’t agree with these blanket rules, and I want to see the maximum height as-of-right set lower in suburban areas. It should also be lower if the land is further from a transit station.

So, I directed staff to create a new “Option 4” that would shape the maximum heights in the suburbs, based on proximity to transit.

 

Your feedback

City staff are releasing a survey in the coming months to gather feedback on this particular issue, so stay tuned. In the meantime, let me know what you think. You can send me questions or comments at glen.gower@ottawa.ca. You can also email newzoning@ottawa.ca to reach City planners who are working on this project.

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EXAMEN APPROFONDI : Guide d’examen du projet de Règlement de zonage de la Ville (partie 4)

Partie 4 : Transition pour les immeubles de grande hauteur sur Hazeldean

L’une des tâches du nouveau Règlement de zonage consiste à définir des règles de transition pour les immeubles de grande hauteur sur les routes principales. C’était un enjeu majeur pour notre communauté l’an dernier lorsqu’un constructeur a proposé la construction d’une tour d’habitation de 25 étages au 6310, chemin Hazeldean.

Le chemin Hazeldean est désigné comme un « corridor de la rue Main » dans le Plan officiel, dont nous avons discuté dans la partie 3 de cette série. Le Plan officiel établit les limites de hauteur suivantes :

  • Corridors de la rue Main : jusqu’à 9 étages
  • Corridors de la rue Main dans les cas où « le tissu urbain permet d’assurer une transition harmonieuse avec les secteurs de faible hauteur voisins » : jusqu’à 40 étages

Les nouveaux aménagements sur le chemin Hazeldean peuvent donc atteindre 9 étages « de plein droit », et jusqu’à 40 étages s’il y a une transition harmonieuse avec les secteurs voisins. C’est toute une marge, et la notion de transition est très subjective! Le nouveau Règlement de zonage comprendra des règles plus précises pour la hauteur et la transition, en fonction de la profondeur du lot.

Le Plan officiel définit la transition comme suit :

« L’intégration de bâtiments dont la hauteur ou la masse est supérieure à celle de leur environnement. La transition est un élément essentiel de la conception des bâtiments, qui vise à réduire les conflits quand on propose de réaliser des aménagements de plus grande hauteur ou plus massifs non loin de zones établies ou planifiées d’aménagements de faible hauteur. On peut assurer les transitions de hauteur et de volumétrie des bâtiments en faisant appel à différents moyens, dont les changements progressifs dans la hauteur des bâtiments (par exemple les plans angulaires ou le relèvement ou l’abaissement du profil des bâtiments), dans la volumétrie (par exemple en intégrant des logements de plain-pied non loin de la rue dans le cadre de l’aménagement des immeubles à profil élevé ou en intégrant des podiums le long d’une rue principale), ainsi que dans les marges de reculement et les retraits des bâtiments. »

Plus précisément, le Plan officiel indique que les bâtiments de grande hauteur doivent être « abaissés » à la hauteur des zones basses environnantes et que la hauteur devrait être fondée sur un « plan angulaire ». Il s’agit d’un terme architectural qui dessine un angle de 45 degrés par rapport à la ligne de lot. En principe, plus la ligne de lot est éloignée, plus le bâtiment peut être haut.

Dans la dernière version du Règlement de zonage, le personnel a recommandé des règles de transition qu’il appelle « option 3 ». Cela permettrait des hauteurs allant jusqu’à 90 mètres (environ 27 étages) avec une zone tampon de transition de 30 mètres. Voici un diagramme illustrant à quoi cela pourrait ressembler sur un terrain très profond. (Vous pouvez en savoir plus sur les diverses options envisagées par le personnel ici…)

Projet de Règlement de zonage appelé « option 3 » : transition pour les immeubles de grande hauteur

 

Si elle est approuvée, l’« option 3 » s’appliquerait à tous les corridors de la rue Main à Ottawa, y compris les emplacements sur le chemin Hazeldean disposant d’un terrain suffisamment grand. Je ne suis pas d’accord avec ces règles générales, et je souhaite que la hauteur maximale autorisée de plein droit soit réduite dans les banlieues. Elle devrait également être réduite si le terrain est plus éloigné d’une station des couloirs de transport en commun.

J’ai donc demandé au personnel de créer une nouvelle « option 4 » qui définirait les hauteurs maximales dans les banlieues, en fonction de la proximité avec les stations des couloirs de transport en commun.

Vos commentaires

Le personnel de la Ville publiera un sondage au cours des prochains mois pour recueillir des commentaires sur cette question particulière, alors restez à l’affût. Entre-temps, dites-moi ce que vous en pensez. Vous pouvez m’envoyer des questions ou des commentaires à l’adresse glen.gower@ottawa.ca. Vous pouvez également envoyer un courriel à newzoning@ottawa.ca pour communiquer avec les urbanistes de la Ville qui travaillent sur ce projet.

Passez à la partie 5 : Exigences de stationnement minimales

 

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