La version française suit
At the beginning of May, the City received an application for a zoning by-law amendment at 6310 Hazeldean Road, a vacant piece of land just west of Carp Road and north of the Crossing Bridge neighbourhood. The developer, Hazeldean Developments, is proposing to build three nine-storey apartment buildings with ground-floor commercial space.
This is one of the most complicated and contentious files we’ve seen in Stittsville since I’ve held office as Councillor. The complication comes from the maze of Provincial and City policies and guidelines about what type of development should be allowed here. The contention, especially from nearby residents, comes from the gulf between what was expected to be built here one day versus what is being proposed.
In this post, I’m going to walk through the proposal, the applicant’s rationale behind it, what the relevant city policy states, what we’ve heard from residents, the process so far, and what you should be expecting next with this potential development. I’ll also offer my view and how I will get involved. This is going to be a very long post – but it’s important to fully explain the process and context around this application.
In short: I believe this proposal is not acceptable as it currently stands and should be scaled back. I will work with city staff, the developer, and the community to achieve that.
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The process
Before we go any further, it’s important to keep in mind that this proposal is just that: a proposal. Nothing has been approved and construction is nowhere close to getting started.
When a developer wants to build something beyond what the zoning allows, they must go through a zoning amendment process. This involves working with city planning staff over a period of months to create a workable proposal, gathering feedback from stakeholders and the community, then refining the proposal based on feedback.
Following that, if staff are satisfied with the application, they will present it to Planning Committee, who will vote to either approve or reject it. Then it rises to Council for full approval.
It takes a long time to approve a development application, and we are still at the early stages.
My role
My job is to listen to residents, evaluate the application with my team, and provide comments to the applicant and to staff. I work behind the scenes to discuss applications like this all the time, trying to help all parties find solutions that will maximize the benefit to existing and future residents in Stittsville within the approved framework of City planning policy.
We have dozens of planning applications active at any given time, all at different stages in the process. When I believe a proposal has been shaped to my satisfaction, I’ll support it. If not, I won’t support it—or I’ll support parts of it and state my reservations to other parts with the hopes that improvements will still be made. The feedback I get from residents is a huge part of how I evaluate a given development proposal.
I am a member (and co-chair) of Planning Committee. That means when a proposal from Stittsville comes to Committee, I get the chance to debate it with my colleagues, try to persuade them to adopt my perspective, and ultimately have the ability to vote yes or no. (Even though I’m co-chair, I still just get one vote and can speak for the same amount of time as any other member.)
The proposal and the policy
In simple terms, the applicant is currently allowed to build mixed-use (apartments and commercial) buildings 15 meters high (about 4-5 storeys) but they are asking for an amendment to build mixed-use buildings up to 32 meters high (9 storeys). The buildings wouldn’t be 9 storeys all the way around—they’d be at their tallest on the north side at Hazeldean and taper off like an Aztec pyramid to 3 storeys (11.9 meters) at the south towards the existing low-rise community. They want permission for a smaller distance between the buildings and the property lines and to have less landscaped area than required.
They are allowed to ask for these amendments. Zoning by-laws are not meant to be permanently fixed, nor should they. Planning Committee evaluates zoning by-law amendment requests on a case-by-case basis and there is often good reason to accept changes. But just because a developer asks for amendments doesn’t mean they will be given them.
When staff evaluate a given zoning by-law amendment, they evaluate it against the City’s broader goals. Those broader goals come from the City’s Official Plan. (The goals in the Official Plan are themselves drawn from rules set for all municipalities by the Provincial Government.) Compared to the highly technical and prescriptive parcel-by-parcel Zoning By-Law, the Official Plan is an overarching document that states the guiding philosophy for how Ottawa should grow.
Think of it like planning to have lunch with a friend: the Official Plan would be deciding what type or restaurant to go to (the cuisine, the price range, the ambience) while zoning would be the menu of what you can actually eat once you’re there.
Importantly, the Official Plan takes precedence. The zoning by-law should be in accordance with the Official Plan, not the other way around.
You might be aware that the City of Ottawa has just rewritten our Official Plan, what we’re calling the New Official Plan. While Council has approved it, it’s still awaiting approval from the Province—which means we’re in a limbo period where we’re kind of using both the “Old” and the “New” Official Plans to guide our decisions.
But our zoning by-law? We’re still using the old one from post-amalgamation. We will only be updating the zoning by-law after the New Official Plan is approved, meaning work will get started in the next term of Council. That means what we’re working with now is cumbersome and clunky—and occasionally contradictory rules around zoning.
This is where the main complication of the proposal at 6310 Hazeldean comes in. The zoning by-law doesn’t match the Official Plan.
Often when a developer wants more height, they have to ask for a zoning by-law amendment as well as an Official Plan amendment—they have to change both rules at once. But with this proposal, they’re only asking for a zoning by-law amendment.
Why no Official Plan amendment? Because the Official Plan says that 9 storey buildings should be allowed on streets designated as Arterial Mainstreets, as Hazeldean is. That means the zoning for this site, which says buildings can rise to 15 metres (about 5 storeys), contradicts the Official Plan. And since the Official Plan takes precedence, the zoning should be updated to align with it.
At least, that’s what the applicant argues.
What we’ve heard
Over the past few weeks, I’ve received many emails, taken several phone calls, and met with individual residents. Most have expressed concerns about the height, lack of setbacks and landscaping, and surprise that something like this is even being considered.
On Tuesday, May 31, my office hosted an information session online via Zoom (you can watch it on YouTube here: https://www.youtube.com/watch?v=ncEMw2jwefI). This was a way for residents to learn about the proposal directly from the applicant and city staff, as well as ask them questions and provide feedback. It was one of—if not the most—well-attended meetings that we’ve had of this type, with over 50 participants.
Those who attended the meeting asked some excellent questions and provided valuable insight. I appreciate the work that many of you did to research planning policy and review the many documents that form a zoning by-law amendment application. Thank you for taking the time to attend the meeting and provide your feedback.
While there were many different viewpoints offered, there was a consensus around the idea that the specific amendments requested were not reasonable. Attendees at the meeting were clear that they did not oppose development of this site entirely, but that an application for buildings lower than nine storeys—along with the required setbacks and landscaped space—would be more positively received.
My view of the proposal and what I’d liked changed
As I stated at the end of the virtual meeting, I don’t believe this proposal should be accepted as it’s currently presented. Three nine storey buildings with limited setbacks and limited landscaped space is not acceptable at this site.
I’d like to see the applicant come back to the table with buildings that are 5 or 6 storeys—still stepping back to 3 storeys at the south—along with more greenspace along Hazeldean and in between the buildings. This may still require a zoning by-law amendment, but it would be a much more reasonable ask.
While the applicant makes a fair case for their request, I don’t agree with their reasoning.
First, it’s a stretch to consider this site as a target for intensification according to the Official Plan. Target areas for intensification are arterial mainstreets close to rapid transit or identified as “transit priority corridors.” While Hazeldean is an Arterial Mainstreet, it’s nowhere near a rapid transit station, and the “transit priority corridor” designation only extends as far west as Stittsville Main Street—over a kilometre away. While there is a bus stop just a block away, there is no sidewalk on the south side of the road to access it!
This is unusual. Most Arterial Mainstreets double as Transit Priority Corridors or are close to rapid transit. The City aims to encourage development of “15-minute communities” where all daily amenities like shops, services, and access to rapid transit are within a 15 minute walk. Located at the western edge of the urban boundary and without nearby transit or walkable amenities—or even a sidewalk on the south side of Hazeldean—it’s doubtful this will be anything but more car-oriented development right at an already overloaded intersection.
Second, I don’t see how the reduction in setbacks and landscaped space is necessary for the developer to achieve their goals. This is a large parcel of land and so there is plenty of room to add the landscaped space and area between the buildings and the road that we all know make for a sustainable and pleasant built environment. Cutting the setback from homes to the south by 25% and reducing the landscaped space by more than half is excessive.
Third, I believe there should be better compatibility between the built form of the existing community and the proposed apartments. A low-rise neighbourhood jumping up to a mid-rise building of 9 storeys is unprecedented in Stittsville. While the applicant has made an effort to soften the transition in heights by “stepping” up from three storeys to seven storeys to nine storeys, I think it would be more appropriate to step from three storeys to five or six storeys and stop there. This would create a building approximately 18 to 21 meters high, which is still taller than what is permitted now.
From my discussions with community members, many believe this would be an acceptable design solution that would still bring many much-needed new homes to our city. I hope the developer will consider this to be a reasonable compromise.
For me, their proposal isn’t there yet. I will not support this application until the height is reduced and the landscaped area and setbacks are increased.
What comes next
As I said earlier, this is just the beginning of the process. City staff will spend the next several weeks collecting all the feedback received (from emails, calls, and the public meeting we hosted), and then will formally present their recommendations to the applicant to improve their proposal.
After some time considering this feedback, the applicant will come back to the table with something new—ideally a revised design that was shaped by what they heard.
We will keep you posted at each stage and let you know when there’s something new to report.
I should mention that this is unlikely to be the last proposal like this on Hazeldean. Especially given the housing supply crunch in Ontario, and future plans for an O-Train station at Hazeldean and Huntmar, this is a street that will start getting more and more development applications for denser development and taller buildings. Some developments equally as large as this one may be more appropriate on different parts of the street further east.
Thank you
I appreciate hearing from residents to know how they feel about any given issue. I want to thank all of you who have reached out to me, attended meetings, asked questions and provided comments during this process. Resident awareness and engagement is an important part of a healthy community. Thank you for providing your perspective and for reading this summary. Please contact me if you have any questions or concerns.
I also encourage residents to share their comments and questions with the City Planner for this file. You can contact Laurel McCreight at laurel.mccreight@ottawa.ca or 613-580-2424 ext. 16587.
Carnet du conseiller : Des modifications doivent être apportées au projet d’aménagement du 6310, chemin Hazeldean
Au début du mois de mai, la Ville a reçu une demande de modification du Règlement de zonage concernant le 6310, chemin Hazeldean, un terrain vacant situé juste à l’ouest du chemin Carp et au nord du secteur Crossing Bridge. Le promoteur, Hazeldean Developments, prévoit de construire trois immeubles d’appartements de neuf étages dotés de locaux commerciaux au rez-de-chaussée.
Il s’agit de l’un des dossiers les plus compliqués et les plus litigieux que nous ayons vus à Stittsville depuis que j’occupe le poste de conseiller. Le problème est dû au dédale de politiques et de lignes directrices provinciales et municipales concernant le type d’aménagement qui devrait être autorisé ici. La contestation, surtout de la part des résidents des environs, vient du profond écart entre ce qui devait être construit ici un jour et ce qui est proposé.
Dans le présent billet, je vais passer en revue la proposition, les arguments du promoteur, les dispositions de la politique municipale applicable, les commentaires des résidents, le processus jusqu’à présent et ce à quoi vous devez vous attendre avec cet éventuel projet. Je donnerai également mon point de vue et expliquerai comment je vais m’impliquer. L’intervention que je fais ici est très longue, mais je considère qu’il est important d’expliquer en détail le processus et les circonstances qui entourent ce projet.
En bref : je considère que cette proposition n’est pas acceptable dans l’état actuel des choses et qu’elle doit être revue à la baisse. Je travaillerai avec le personnel de la Ville, le promoteur et les résidents pour y parvenir.
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Le processus
Avant d’aller plus loin, il est important de se rappeler que cette proposition n’est qu’une proposition. Rien n’a été approuvé et les travaux sont loin d’avoir commencé.
Lorsqu’un promoteur veut construire quelque chose qui va au-delà de ce que le zonage autorise, il doit se soumettre à un processus de modification du zonage. Ce processus exige du promoteur qu’il travaille avec le personnel de l’urbanisme pendant plusieurs mois afin de créer une proposition viable, de solliciter l’avis des parties concernées et de la communauté, puis d’affiner sa proposition en fonction de cet avis.
Ensuite, si le personnel est satisfait de la proposition, il la présente au Comité de l’urbanisme qui se prononce en faveur de son approbation ou de son rejet. Finalement, la proposition est soumise à l’approbation du Conseil municipal.
L’approbation d’une demande d’aménagement prend beaucoup de temps, et nous n’en sommes encore qu’aux premières étapes.
Mon rôle
Mon travail consiste à écouter les résidents, à évaluer la proposition avec mon équipe et à fournir des commentaires au promoteur et au personnel. Je travaille en coulisse pour discuter de dossiers comme celui-ci en permanence, en essayant d’aider toutes les parties à trouver des solutions qui optimiseront les avantages pour les résidents actuels et futurs de Stittsville dans le cadre approuvé de la politique d’urbanisme de la Ville.
Nous avons régulièrement des dizaines de demandes d’aménagement en cours, toutes à des stades différents du processus d’approbation. Lorsque je suis convaincu qu’une proposition est structurée d’une manière qui me satisfait, je l’appuie. Si ce n’est pas le cas, je ne la soutiendrai pas — ou j’en soutiendrai certaines parties et émettrai des réserves sur d’autres parties, en espérant que des améliorations seront tout de même apportées. Les réactions des résidents occupent une place importante dans mon évaluation des projets d’aménagement.
Je suis membre (et coprésident) du Comité de l’urbanisme. Ainsi, lorsqu’une proposition en provenance de Stittsville est soumise au Comité, j’ai la possibilité d’en débattre avec mes collègues, d’essayer de les persuader d’adopter mon point de vue et, en fin de compte, de me prononcer pour ou contre. (Même si je suis coprésident, je n’ai qu’une seule voix et je ne peux parler que pendant le même temps que tous les autres membres.)
La proposition et la politique
Pour être bref, le promoteur est actuellement autorisé à construire des immeubles à usage mixte (appartements et commerces) d’une hauteur de 15 mètres (environ 4 à 5 étages), mais il demande une modification lui permettant de construire des immeubles à usage mixte d’une hauteur maximale de 32 mètres (9 étages). Les immeubles n’auraient pas 9 étages sur toute leur superficie; leur hauteur serait maximale du côté nord, face au chemin Hazeldean, puis diminuerait comme une pyramide aztèque jusqu’à 3 étages (11,9 mètres) au sud, pour rejoindre les immeubles de faible hauteur actuels. Le promoteur demande l’autorisation de réduire la distance entre les immeubles et les limites des propriétés et de réduire la superficie des espaces paysagers exigés.
Le promoteur a le droit de demander de telles modifications. Les règlements de zonage ne sont pas censés être figés dans le temps, et ils ne devraient pas l’être. Le Comité de l’urbanisme évalue les demandes de modification du Règlement de zonage au cas par cas et, souvent, il y a de bonnes raisons d’accepter les changements. Mais ce n’est pas parce qu’un promoteur demande des modifications qu’il les obtiendra.
Lorsque le personnel évalue une modification donnée au Règlement de zonage, il l’évalue en fonction des objectifs généraux de la Ville. Ces objectifs généraux sont définis dans le Plan officiel de la Ville (les objectifs du Plan officiel sont eux-mêmes établis en fonction des règles fixées par le gouvernement provincial pour toutes les municipalités). Comparativement au Règlement de zonage très technique et prescriptif, parcelle par parcelle, le Plan officiel est un document de portée générale qui énonce les principes directeurs de la croissance d’Ottawa.
Imaginez que vous projetez de prendre un repas avec un ami : le Plan officiel vous permet de décider du type de restaurant où vous allez (la cuisine, la gamme de prix, l’ambiance), tandis que le zonage vous permet de décider de ce que vous pouvez manger une fois sur place.
Il est important de noter que le Plan officiel a la priorité. Le Règlement de zonage doit respecter le Plan officiel, et non l’inverse.
Vous savez peut-être que la Ville d’Ottawa vient de reformuler son Plan officiel, que l’on appelle maintenant le « nouveau » Plan officiel. Le Conseil l’a approuvé, mais le gouvernement provincial n’a pas encore donné son accord, ce qui signifie que nous sommes dans une période de flou où nous utilisons à la fois l’« ancien » et le « nouveau » Plan officiel pour orienter nos décisions.
Et notre Règlement de zonage dans tout ça? Nous utilisons toujours l’ancien, celui qui a été adopté après la fusion. Nous ne mettrons à jour le Règlement de zonage que lorsque le nouveau Plan officiel aura été approuvé, soit pendant le prochain mandat du Conseil. Entre-temps, nous travaillons avec des règles de zonage complexes, mal ficelées et parfois contradictoires.
Et c’est là qu’intervient la principale complication en ce qui concerne le projet du 6310, chemin Hazeldean. Le règlement de zonage ne respecte pas au Plan officiel.
Souvent, lorsqu’un promoteur désire obtenir une augmentation de la hauteur permise, il doit demander une modification au Règlement de zonage ainsi qu’une modification au Plan officiel — les deux documents doivent être modifiés en même temps. Mais dans le cas de ce projet, le promoteur ne demande qu’une modification du Règlement de zonage.
Pourquoi ne pas modifier le Plan officiel? Parce que le Plan officiel stipule que les immeubles de neuf étages doivent être autorisés dans les rues désignées en tant qu’artères principales, comme c’est le cas pour le chemin Hazeldean. En conséquence, la désignation de zonage de cet emplacement, qui prévoit que les bâtiments peuvent atteindre une hauteur de 15 mètres (environ 5 étages), est en contradiction avec le Plan officiel. Et puisque le Plan officiel a préséance, la désignation de l’emplacement devrait être mise à jour pour correspondre à celui-ci.
C’est du moins ce que soutient le promoteur.
Ce que nous avons entendu
Au cours des dernières semaines, j’ai reçu de nombreux courriels, répondu à plusieurs appels téléphoniques et rencontré des résidents. La plupart d’entre eux se disent préoccupés par la hauteur, l’absence de retrait et d’aménagement paysager et s’étonnent qu’un tel projet soit même considéré.
Le mardi 31 mai, mon bureau a organisé une séance d’information en ligne via Zoom (vous pouvez la regarder sur YouTube en cliquant ici : https://www.youtube.com/watch?v=ncEMw2jwefI). Les résidents ont ainsi pu se renseigner sur la proposition directement auprès du promoteur et du personnel de la Ville, leur poser des questions et exprimer leur avis. Ce fut l’une des réunions de ce type les plus suivies, sinon la plus suivie, avec plus de 50 participants.
Ceux qui ont assisté à la réunion ont posé d’excellentes questions et fourni des informations précieuses. J’apprécie le travail que beaucoup d’entre vous ont fait pour effectuer des recherches sur la politique d’urbanisme et examiner les nombreux documents qui constituent une demande de modification au Règlement de zonage. Je vous remercie d’avoir pris le temps d’assister à la réunion et de vous exprimer.
Bien que de nombreux points de vue différents aient été formulés, un consensus s’est dégagé autour de l’idée que les modifications précises demandées n’étaient pas raisonnables. Les participants à la réunion ont clairement indiqué qu’ils ne s’opposaient pas entièrement au projet, mais qu’une demande pour des immeubles de moins de neuf étages — avec les retraits et les espaces paysagers requis — serait mieux accueillie.
Mon point de vue sur la proposition et ce que j’aurais aimé voir changer.
Comme je l’ai déclaré à la fin de la réunion en ligne, je ne pense pas que cette proposition doive être acceptée telle qu’elle est présentée actuellement. Trois immeubles de neuf étages avec des retraits limités et un espace paysager insuffisant ne sont pas acceptables à cet endroit.
J’aimerais que le promoteur revienne à la table avec des immeubles de 5 ou 6 étages — toujours avec une réduction à 3 étages au sud — et plus d’espaces verts le long du chemin Hazeldean et entre les immeubles. Une telle proposition pourrait encore exiger une modification du Règlement de zonage, mais serait beaucoup plus raisonnable.
Bien que le promoteur ait bien défendu sa proposition, je ne suis pas d’accord avec son raisonnement.
Premièrement, il est exagéré de considérer cet emplacement comme une cible de densification selon le Plan officiel. Les secteurs ciblés pour la densification sont les artères principales proches des services de transport en commun rapide ou désignées en tant que « couloirs prioritaires de transport en commun ». Bien que le chemin Hazeldean soit une artère principale, il est loin d’être situé à proximité d’une station de transport en commun rapide, et la désignation de « couloir prioritaire de transport en commun » ne s’étend que jusqu’à la rue Stittsville Main, à plus d’un kilomètre à l’ouest. Et bien qu’il y ait un arrêt d’autobus à un pâté de maisons de là, il n’y a pas de trottoir du côté sud de la chaussée pour y accéder!
Cette situation est inhabituelle. La plupart des artères principales sont des couloirs prioritaires de transport en commun ou se trouvent à proximité d’un service de transport en commun rapide. La Ville veut favoriser l’aménagement de « communautés du quart d’heure » où toutes les commodités quotidiennes comme les commerces de détail, les services et l’accès au transport en commun rapide sont à moins de 15 minutes de marche. Situé à l’extrémité ouest de la limite urbaine et sans services de transport en commun ou commodités accessibles à pied à proximité — ou même un trottoir du côté sud du chemin Hazeldean — il est peu probable que ce projet soit autre chose qu’un aménagement axé sur la voiture à une intersection déjà congestionnée.
Deuxièmement, je ne vois pas en quoi la réduction des retraits et de l’espace paysager est nécessaire pour que le promoteur atteigne ses objectifs. Il s’agit d’une grande parcelle de terrain et il y a donc beaucoup de place pour intégrer des aménagements paysagers et des espaces entre les immeubles et la voie publique qui, comme nous le savons tous, constituent un environnement bâti durable et agréable. Réduire de 25 % le retrait par rapport aux maisons situées au sud et réduire de plus de la moitié l’espace paysager est excessif.
Troisièmement, je pense qu’il devrait y avoir une plus grande compatibilité entre la forme bâtie du voisinage et les appartements proposés. Un quartier de faible hauteur qui passe à des immeubles de taille moyenne de 9 étages est sans précédent à Stittsville. Même si le promoteur s’est efforcé d’adoucir la transition entre les hauteurs en passant de trois à sept et à neuf étages, je pense qu’il serait plus approprié de passer de trois à cinq ou six étages et de s’arrêter là. L’immeuble aurait ainsi une hauteur d’environ 18 à 21 mètres, ce qui est encore plus haut que ce qui est autorisé actuellement.
D’après les discussions que j’ai eues avec les résidents du secteur, beaucoup estiment qu’il s’agit d’une solution acceptable qui permettrait de construire de nombreux logements si nécessaires dans notre ville. J’espère que le promoteur y verra un compromis raisonnable.
Pour ma part, la proposition n’est pas encore au point. Je ne la soutiendrai pas tant que la hauteur n’aura pas été réduite et que la superficie paysagère et les retraits n’auront pas été augmentés.
Les prochaines étapes
Comme je l’ai dit plus haut, nous ne sommes qu’au début du processus. Le personnel de la Ville passera les prochaines semaines à compiler tous les commentaires reçus (par courriel, par téléphone et au cours de la réunion publique que nous avons organisée), puis présentera officiellement ses recommandations au promoteur afin qu’il améliore sa proposition.
Après avoir pris connaissance de ces commentaires, le promoteur reviendra à la table avec quelque chose de nouveau, idéalement un concept révisé qui tiendra compte de la rétroaction qu’il aura reçue.
Nous vous tiendrons au courant à chaque étape et vous informerons des faits nouveaux.
Je dois mentionner qu’il est peu probable que ce soit la dernière proposition de ce genre sur le chemin Hazeldean. Compte tenu de la pénurie de logements en Ontario et des plans d’aménagement d’une station de l’O-Train à l’intersection du chemin Hazeldean et de la promenade Huntmar, il s’agit d’une artère qui fera l’objet de plus en plus de demandes pour des projets d’aménagement plus denses et des immeubles plus hauts. Il convient de noter que certains projets d’une envergure semblable à celui-ci peuvent mieux convenir à certains emplacements plus à l’est sur le chemin.
Merci!
J’aime bien écouter ce que les résidents ont à dire sur les divers enjeux qui se présentent. Je tiens à remercier tous ceux d’entre vous qui ont communiqué avec moi, ont assisté à des réunions, ont posé des questions et se sont exprimés au cours du présent processus. La sensibilisation et la mobilisation des résidents sont des éléments importants d’une communauté saine. Je vous remercie de m’avoir fait part de votre point de vue et d’avoir lu ce résumé de la situation. N’hésitez pas à me joindre si vous avez des questions ou des inquiétudes.
J’invite également les résidents à transmettre leurs commentaires et leurs questions à l’urbaniste responsable de ce dossier. Vous pouvez communiquer avec Laurel McCreight à laurel.mccreight@ottawa.ca ou au 613-580-2424, poste 16587. 16 587.