La version française suit
(Part 1 in a series looking at the development proposal for 6310 Hazeldean Road.)
Here’s a sample of some of the comments we’ve received so far about Devmont’s proposed zoning by-law amendment for 6310 Hazeldean to allow more height:
“There are by-laws for a reason, and one for this area is that buildings may not exceed a maximum of metres in height. A proposed 77 metre tall building has no place in Stittsville.”
“I remind the City that 15 meters is the maximum building height when located 20 meter from a residential zone.”
“Increasing the maximum height by 5 times is ridiculous.”
“Property owners purchased based on AM9 zoning and any deviation from AM9 zoning represents a breach of trust with the city in my opinion.”
“I am surprised, therefore, that the developer now seeks a zoning by-law variance to increase the height of the buildings well beyond the zoned limit, indeed to a height which is unprecedented in Stittsville.”
“Developers can’t be allowed to ignore the zoning by-laws”
“The city should follow its own zoning plan and not allow this deviation.”
These comments raise a fair question: If the existing by-law allows for a maximum building height of 15 metres (about 4 or 5 storeys), why on earth would the City entertain a request to change the limit to 77 metres (25 storeys)?
It’s probably an understatement to say that 25 storeys is unprecedented for Stittsville. Yes, there are a couple of five-storey buildings already built (or being constructed) on Hazeldean Road. There’s an 18-storey building approved on Robert Grant Avenue, but even that has conditions attached that will push out construction until closer to 2030. I can’t even think of any existing buildings that tall anywhere in Kanata – although council recently approved some high-rise buildings near Kanata Centrum and along March Road, and the Brookstreet Hotel will be building a 31-storey tower soon.
The current zoning is out of date
Almost all of the zoning shown on the map above is out of date: the AM (Arterial Main) and GM (General Mixed Use) along Hazeldean Road, and the R1 (Residential First Density) throughout Crossing Bridge and Timbermere.
For 6310 Hazeldean Road, Devmont is seeking two amendments to the existing zoning: increasing the maximum allowable height, and a reduction in required parking. There are no other changes being requested.
Properties on this stretch of Hazeldean Road are currently zoned AM9 (Arterial Mainstreet Subzone 9). The zoning dates back to at least 2008 and sets out what type of development can occur along with limits on height, distance from neighbouring properties, and so on. Residential use (including apartments) is allowed on this property, and the zoning by-law says the maximum height allowed is “11 metres within 20 metres of a residential zone, and 15 metres in all other cases.”
But zoning is never set in stone, and every property owner has the right to apply for an amendment, if they meet certain conditions. City Council can grant changes, usually based on what the Official Plan and/or Provincial Policy says we can (or cannot) do.
But there’s another significant factor here: Most of Ottawa’s zoning is very much out-of-sync with policies in our 2022 Official Plan (OP).
The OP is the master planning policy document that guides all new growth in Ottawa. The City’s new OP was approved by the Province in the Fall of 2022, but the zoning across the city has not yet been updated to reflect the new OP.
There’s a major zoning by-law update project underway but it won’t be completed until 2025. In the meantime, the policies and direction of the new OP take precedence over the existing zoning when City staff are evaluating a request for a zoning by-law amendment.
If they wanted to, the developer at 6310 Hazeldean Road could likely build a 4- or 5-storey building “as-of-right” based on the 2009 AM9 zoning by-law without any public meeting or special Council approval. In this case, they’re asking for the zoning by-law to be amended to reflect the newer, more permissive policies contained in the Official Plan, approved in 2022. Not only is Devmont 100% allowed to seek that amendment, City planners are required by law to consider the request.
What does the Official Plan say?
The City is expected to grow from 1-million to around 1.5-million people over the next 25 years, nearly 50% higher than our current population, and the OP was updated in 2022 to reflect this population change. The OP also reflects recent provincial and federal policy changes that strongly encourage rapid growth within existing urban areas, including Stittsville. (See also: Why are there so many applications for apartments in Stittsville these days?)
Planners came up with a number of strategies to fit another half a million people into our City, and avoid sprawling further into farmland and natural areas. Some categories of land are designated for higher density development. “Hubs” are located near major transit stations and will see the most density and intensification. “Main Street Corridors” are the major roads like Hazeldean, Eagleson, and March that will see a mix of retail, amenities, and housing, including apartments. The height and density will tend to be higher the closer you are to downtown, and a bit less the closer you are to the suburbs, but every part of Ottawa will see more development.
Official Plan Schedule B5-Suburban (West) Transect
In Kanata and Stittsville, general height limits in the OP are as follows:
- Hubs within 400 metres of a rapid transit station: 40 storeys
- Hubs between 400-800 metres of a rapid transit station: 9 storeys
- Main Street Corridors: 9 storeys
- Main Street Corridors where “the lot fabric can provide a suitable transition to abutting low-rise areas”: 40 storeys
(Note: Stittsville Main Street is an exception, with 4-storey height limits as per the Stittsville Main Street Secondary Plan.)
So, while the OP is very specific about height for land next to transit stations, there’s a lot of ambiguity for land along a corridor like Hazeldean Road. Nine-to-40 storeys is a hell of a range, with subjective criteria.
The developer at 6310 Hazeldean Road says they’ve provided suitable transition to the nearby homes in Crossing Bridge and Timbermere to allow for 25 storeys. Many local residents would disagree. Who’s right?
Next in this series
I’ll dive into that question in Part 2 of this series: What does “suitable transition” mean?
Here’s an index of all the entries in this series…
(There’s a development information meeting planned for February 20 about this application, and I welcome your questions and comments at glen.gower@ottawa.ca. You can also contact the planner at Sarah.Ezzio@ottawa.ca.)
Carnet de notes : comment peut-on passer de 15 à 77 mètres?
(Première partie d’une série sur le projet d’aménagement au 6310, chemin Hazeldean.)
Voici un échantillon des commentaires reçus à ce jour sur la modification du Règlement de zonage proposée par Devmont pour le 6310, chemin Hazeldean afin d’augmenter la hauteur autorisée :
« Les règlements municipaux existent pour une raison, et l’un d’eux indique la hauteur maximale en mètres que les bâtiments ne peuvent pas dépasser. L’immeuble de grande hauteur de 77 mètres projeté n’a pas sa place à Stittsville. »
« J’aimerais rappeler à la Ville que la hauteur maximale permise est de 15 mètres pour un bâtiment situé à 20 mètres d’une zone résidentielle. »
« C’est ridicule de multiplier par cinq la hauteur permise. »
« Les propriétaires ont acheté leur propriété en fonction d’un zonage AM9, et à mon avis, toute dérogation à ce zonage constitue un abus de confiance de la part de la Ville. »
« Je suis surpris que le promoteur cherche maintenant à obtenir une dérogation au Règlement de zonage pour faire passer la hauteur des bâtiments bien au-delà de la limite du zonage, une hauteur jamais vue à Stittsville. »
« On ne peut pas permettre aux promoteurs d’ignorer le Règlement de zonage. »
« La Ville devrait respecter son propre plan de zonage et interdire cette dérogation. »
Ces commentaires soulèvent une question légitime : si le règlement municipal autorise une hauteur maximale de bâtiment de 15 mètres (4 à 5 étages), pourquoi diable la Ville envisage-t-elle une demande pour faire passer la limite à 77 mètres (25 étages)?
Le moins qu’on puisse dire, c’est que les bâtiments de 25 étages à Stittsville sont loin d’être monnaie courante. Il y a bien quelques bâtiments de cinq étages construits ou en chantier sur le chemin Hazeldean. La construction d’un immeuble de 18 étages a été approuvée sur l’avenue Robert Grant, mais avec des conditions qui repousseront le chantier à autour de 2030. Je ne pense même pas qu’on trouve un bâtiment de cette hauteur à Kanata – le Conseil a toutefois récemment approuvé la construction de quelques immeubles de grande hauteur près de Kanata Centrum et sur le chemin March, et bientôt l’hôtel Brookstreet fera bâtir une tour de 31 étages.
LE ZONAGE ACTUEL EST DÉSUET
La quasi-totalité du zonage indiqué sur la carte ci-dessus est désuète : c’est le cas de la zone d’artère principale (AM) et de la zone d’utilisations polyvalentes générale (GM) sur le chemin Hazeldean, ainsi que de la zone résidentielle de densité 1 (R1) dans les secteurs Crossing Bridge et Timbermere.
En ce qui concerne le 6310, chemin Hazeldean, Devmont demande d’apporter deux modifications au zonage, soit une hausse de la hauteur maximale permise et une réduction des places de stationnement exigées. Aucun autre changement n’est demandé.
Les propriétés situées sur ce tronçon du chemin Hazeldean ont actuellement un zonage AM9 (zone d’artère principale, sous-zone 9) qui remonte au moins à 2008. Ce zonage établit les types d’aménagements autorisés dans la zone en définissant des limites de hauteur, la distance séparant les propriétés, etc. Une utilisation résidentielle (y compris des appartements) est permise sur le terrain visé, et selon le Règlement de zonage, la hauteur maximale autorisée est de « 11 m à moins de 20 m d’une zone résidentielle et de 15 m dans tous les autres cas ».
Or, le zonage n’est jamais coulé dans le béton; les propriétaires peuvent en demander la modification s’ils remplissent certaines conditions. Le Conseil municipal peut accéder à ces demandes, généralement en fonction de ce qu’autorise le Plan officiel ou la Déclaration de principes provinciale.
Mais il y a un autre facteur important à prendre en compte en l’espèce : la majeure partie du zonage d’Ottawa ne cadre pas du tout avec les politiques du Plan officiel (PO) de 2022.
Le PO est le document directeur de l’aménagement qui oriente la croissance à Ottawa. Sa plus récente version a été approuvée par la province à l’automne 2022, mais le zonage municipal n’a pas encore été adapté en conséquence.
Un projet majeur de modernisation du Règlement de zonage est en cours, mais ne se terminera qu’en 2025. Entre-temps, les politiques et l’orientation du nouveau PO ont préséance sur le zonage existant lorsque le personnel municipal évalue une demande de modification du Règlement de zonage.
S’il le souhaite, le promoteur du projet au 6310, chemin Hazeldean pourrait probablement bâtir un immeuble de quatre ou cinq étages « de plein droit », en fonction du zonage AM9 établi en 2009 dans le Règlement de zonage, sans devoir tenir une réunion publique ou obtenir une autorisation spéciale du Conseil. En l’espèce, il demande que le Règlement de zonage soit adapté aux nouvelles politiques plus permissives énoncées dans le Plan officiel approuvé en 2022. Non seulement Devmont a pleinement le droit de demander cette modification, mais les urbanistes de la Ville ont aussi l’obligation selon la loi d’examiner la demande.
QU’INDIQUE LE PLAN OFFICIEL?
La population d’Ottawa devrait passer de 1 million à autour de 1,5 million de personnes dans les 25 prochaines années, ce qui représente une hausse de près de 50 % par rapport à aujourd’hui. La Ville a mis le PO à jour en 2022 pour tenir compte de ce changement démographique. Ce plan tient également compte des récentes modifications stratégiques provinciales et fédérales, qui favorisent fortement une croissance rapide dans les zones urbaines existantes, y compris à Stittsville. (Voir aussi : Pourquoi y a-t-il tant de demandes de construction d’immeubles d’appartements à Stittsville ces temps-ci?)
Les urbanistes ont trouvé plusieurs stratégies pour accueillir un demi-million de personnes de plus à Ottawa en évitant de gruger des terres agricoles et des zones naturelles. Certaines catégories de terrains ont une désignation autorisant les projets d’aménagement de forte densité. C’est dans les « carrefours » – situés près de grandes stations de transport en commun – que la densité et la densification seront les plus marquées. Un « couloir – rue principale » est une route principale – comme les chemins Hazeldean, Eagleson et March – qui accueillera une combinaison d’utilisations (commerces de vente au détail, aires d’agrément et logements, notamment des appartements). La hauteur et la densité seront plus élevées près du centre-ville, et moins en banlieue, mais il y aura plus de projets d’aménagement partout à Ottawa.
Plan officiel – Annexe B5 – Transect Secteur suburbain (ouest)
Voici, pour Kanata et Stittsville, les limites générales de hauteur prévues dans le PO :
- Carrefours situés à 400 mètres d’une station de transport en commun rapide : 40 étages
- Carrefours situés de 400 à 800 mètres d’une station de transport en commun rapide : 9 étages
- Couloirs – rues principales : 9 étages
- Couloirs – rues principales « où le tissu urbain permet d’assurer une transition harmonieuse avec les secteurs de faible hauteur voisins » : 40 étages
(N.B. : La rue Stittsville Main est une exception, puisque la limite de hauteur y est de 4 étages, selon le Plan secondaire de la rue Stittsville Main.)
Donc même si le PO indique très précisément la hauteur permise sur les terrains voisins d’une station de transport en commun, c’est loin d’être aussi clair pour les terrains sur un couloir comme le chemin Hazeldean. Subjectivement parlant, il y a une méchante différence entre 9 et 40 étages.
Le promoteur du projet au 6310, chemin Hazeldean déclare avoir assuré une transition harmonieuse avec les résidences voisines des secteurs Crossing Bridge et Timbermere, transition qui ouvrirait la voie à un immeuble de 25 étages. Beaucoup de résidentes et résidents sont en désaccord. Qui a raison?
Je me pencherai sur cette question dans la deuxième partie de cette série : Qu’entend-on par « transition harmonieuse »?
Une rencontre d’information sur ce projet d’aménagement est prévue le 20 février. N’hésitez pas à envoyer vos questions et commentaires à glen.gower@ottawa.ca. Vous pouvez aussi écrire à l’urbaniste (Sarah.Ezzio@ottawa.ca).