La version française suit

In this series, I’m trying to answer questions and feedback we’ve received about the development proposal for 6310 Hazeldean Road. The goal is not to justify the planning application or evaluate whether it’s “good” or “bad”, but to give more context. How closely does the proposal align to municipal and provincial rules? What is reasonable and what is unreasonable in Devmont’s planning rationale?

This post focuses on parking and walking. As part of their zoning by-law amendment, Devmont is asking for a reduced number of parking spaces.  The 2008 zoning requires 1.2 spaces per unit (517 spaces), and Devmont wants permission for 0.9 spaces per unit, or 389 parking spots.  The visitor parking requirements would remain the same at 86 spaces (0.2 per unit). Most of the parking would be underground as well as in an enclosed two-level parking structure above ground.

(They’re also proposing 446 bicycle spaces. It’s typical these days for builders to provide at least one bike parking spot per unit. In this case the zoning requires at least 0.5 parking spots per unit.)

The Official Plan supports a reduction in parking requirements on Mainstreet Corridors like Hazeldean Road. Here’s Devmont’s rationale:

The reduction in resident parking responds to the anticipated demographics of residents in the proposed building. As the building is proposed to provide rental housing, in the context of a community where smaller housing options are generally limited, a segment of the tenant base is anticipated to align with one or more of the following profiles:

    1. Non-drivers, potentially for reason of age or physical condition, particularly among seniors downsizing from larger dwellings in the area;
    2. Remote workers, for whom private vehicle ownership is not required on a regular basis;
    3. Modest-income residents, for whom a car may be an undesirable or unattainable expense; or
    4. Younger tenants, such as recent graduates, who do not own a car at their current life stage.

Regardless of personal vehicle ownership status, all residents in the development will benefit from the ability to meet daily needs within walking distance of the subject property, particularly groceries, fitness facilities, and other services. Additionally, rates of private vehicle ownership are generally anticipated to fall over time for many demographic profiles, due to affordability considerations, personal preferences, and improved transit services. Resident parking spaces provided will be unassigned, offering further flexibility for parking arrangements. The limited segment of residents without cars may use public transit, ride-hailing services, and/or active modes of transportation to meet their mobility needs…

This combination of rationale – the projected demographics of tenants, combined with proximity to local services – makes a plausible case for reduced parking. I think it’s reasonable to believe that at least 42 of the 431 tenants could live car-free.

Walkability

The area is very walkable today and will improve with pedestrian upgrades on Carp Road and Hazeldean Road.

This map was published by the City of Ottawa in December 2021 as part of the 15-Minute Neighbourhoods Baseline Report. City staff measured access to services and amenities, combined with pedestrian experience, to rank walkability across the city. Purple is highly walkable, orange is moderate, red is low. (Stittsville ranks higher than many other suburban areas in Ottawa.)

This map is from the 15-Minute Neighbourhoods Baseline Report published by the City of Ottawa in December 2021. City staff measured access to services and amenities, combined with pedestrian experience, to rank walkability across the city. Purple is highly walkable, orange is moderate, red is low.

The area around 6310 Hazeldean Road got good marks for proximity to a grocery store, restaurants, gym, and other retail. It lost marks on transit access, pedestrian infrastructure, and local schools.

In addition to the plaza across the street, 6310 Hazeldean is less than 1 kilometre (a 10-15 minute walk) from the Giant Tiger plaza, the McDonald’s plaza, Brown’s Independent, and other shops and services on Stittsville Main. There are also several parks within 500 metres.

Many cities in North America have eliminated minimum parking requirements, including Edmonton. The idea is to have the market decide the right number of parking spaces. Reducing the parking allotment could make the apartments more affordable, since a single parking spot can cost $30,000-40,000 to build. Fewer parking spaces also means less pavement and a lower environmental impact. And less parking = fewer cars = less traffic.

If there are unexpected overflow parking requirements in the short term, an option is for Devmont to consider entering into an agreement with the plaza across the street, where there is an oversupply of parking.

Next in this series

(There’s a development information meeting planned for February 20 about this application, and I welcome your questions and comments at glen.gower@ottawa.ca. You can also contact the planner at Sarah.Ezzio@ottawa.ca.)

 


 

6310, chemin Hazeldean : stationnement et marche (partie 5)

Dans cette série, j’essaie de répondre aux questions et aux commentaires que nous avons reçus au sujet de la proposition de développement du 6310, chemin Hazeldan. L’objectif n’est pas de justifier la demande de permis de construire ou d’évaluer si elle est « bonne » ou « mauvaise », mais de donner plus de contexte. Dans quelle mesure la proposition est-elle conforme aux règles municipales et provinciales? Qu’est-ce qui est raisonnable et qu’est-ce qui est déraisonnable dans le cadre de la justification d’aménagement de Devmont?

Ce billet est consacré au stationnement et à la marche. Dans le cadre de la modification du règlement de zonage, Devmont demande un nombre réduit de places de stationnement. Le zonage de 2008 exige 1,2 place par unité (517 places), et Devmont demande l’autorisation d’avoir 0,9 place par unité, soit 389 places de stationnement. Les besoins en stationnement pour les visiteurs resteraient inchangés à 86 places (0,2 par unité). La plupart des stationnements seraient souterrains, ainsi que dans une structure de stationnement fermée à deux niveaux en surface.

(L’entreprise propose également 446 places pour les vélos. De nos jours, il est courant que les constructeurs prévoient au moins une place de stationnement pour les vélos par logement. Dans ce cas, le zonage exige au moins 0,5 place de stationnement par unité).

Le plan officiel soutient une réduction des exigences en matière de stationnement dans les corridors de la rue principale, comme le chemin Hazeldean. Voici le raisonnement de Devmont :

La réduction du nombre de places de stationnement pour les résidents répond aux prévisions démographiques des résidents du bâtiment proposé. Comme le bâtiment est censé fournir des logements locatifs, dans le contexte d’une communauté où les options de logements plus petits sont généralement limitées, un segment de la base de locataires devrait s’harmoniser avec l’un ou plusieurs des profils suivants :

    1. les personnes qui ne conduisent pas, potentiellement pour des raisons d’âge ou de condition physique, en particulier parmi les personnes âgées qui quittent des logements plus grands dans la région;
    2. les travailleurs qui travaillent à distance, pour lesquels la possession d’un véhicule privé n’est pas nécessaire sur une base courante;
    3. les résidents à revenus modérés, pour qui une voiture peut être une dépense indésirable ou inaccessible;
    4. les jeunes locataires, comme les jeunes diplômés, qui ne possèdent pas de voiture à leur stade de vie actuel.

Indépendamment de la possession d’un véhicule personnel, tous les résidents du projet bénéficieront de la possibilité de satisfaire leurs besoins quotidiens à distance de marche de la propriété concernée, en particulier les épiceries, les centres de remise en forme et d’autres services. En outre, on s’attend généralement à ce que les taux de possession de véhicules privés diminuent au fil du temps pour de nombreux profils démographiques, en raison de considérations relatives à l’accessibilité financière, aux préférences personnelles et à l’amélioration des services de transport en commun. Les places de stationnement réservées aux résidents ne seront pas attribuées, ce qui offre une plus grande souplesse en matière de stationnement. Le petit nombre de résidents sans voiture peut utiliser les transports en commun, les services de covoiturage et/ou les modes de transport actifs pour répondre à ses besoins de déplacements…

Cette combinaison de raisons – la démographie prévue des locataires, combinée à la proximité des services locaux – constitue un argument plausible en faveur d’une réduction du nombre de places de stationnement. J’estime qu’il est raisonnable de penser qu’au moins 42 des 431 locataires pourraient vivre sans voiture.

PIÉTONNABILITÉ

La zone est aujourd’hui très praticable à pied et s’améliorera grâce aux aménagements piétonniers sur le chemin Carp et le chemin Hazeldean Road.

Cette carte a été publiée par la Ville d’Ottawa en décembre 2021 dans le cadre du Rapport de référence sur les quartiers du quart d’heure. Le personnel de la Ville a mesuré l’accès aux services et aux commodités, ainsi que l’expérience des piétons, afin d’établir un classement de la piétonnabilité dans la Ville. Le violet correspond à une grande facilité de déplacement à pied, l’orange à une facilité modérée et le rouge à une faible facilité de déplacement à pied.(Stittsville est mieux classée que de nombreuses autres zones suburbaines d’Ottawa.)

This map is from the 15-Minute Neighbourhoods Baseline Report published by the City of Ottawa in December 2021. City staff measured access to services and amenities, combined with pedestrian experience, to rank walkability across the city. Purple is highly walkable, orange is moderate, red is low.

 

Source Target
Access to Services and Amenities Accès aux services et commodités
High Élevé
Moderate Modéré
Low Faible
N/A S. O.
Non-Residential Parcel with Service or Amenity Terrain non résidentiel avec service ou commodité
   
Pedestrian Environment Score Note de l’environnement piétonnier
High Élevé
Moderate Modéré
Low Faible
Urban Boundary (Official Plan) Limite du secteur urbain (plan officiel)
Village Boundary (Official Plan) Limite du village (plan officiel)
Greenbelt Ceinture verte
Water Eau

Le quartier du 6310, chemin Hazeldean, a obtenu de bonnes notes pour la proximité d’une épicerie, de restaurants, d’une salle de sport et d’autres commerces. Il a perdu des points en ce qui concerne l’accès aux transports en commun, l’infrastructure piétonne et les écoles locales.

En plus du centre commercial situé de l’autre côté de la rue, le 6310, chemin Hazeldean, se trouve à moins d’un kilomètre (de 10 à 15 minutes de marche) du centre commercial du Giant Tiger, du centre commercial McDonald’s, du magasin Brown’s Independent et d’autres magasins et services sur la rue Stittsville Main. Plusieurs parcs se trouvent également à moins de 500 mètres.

De nombreuses villes d’Amérique du Nord ont supprimé les exigences minimales en matière de stationnement, y compris Edmonton. L’idée est de laisser le marché décider du nombre adéquat de places de stationnement. La réduction du nombre de places de stationnement pourrait rendre les appartements plus abordables, étant donné que la construction d’une place de stationnement peut coûter de 30 000 $ à 40 000 $. Moins de places de stationnement signifie également moins d’asphaltage et moins de répercussions environnementales. Et moins de places de stationnement = moins de voitures = moins de circulation.

En cas de besoins imprévus de places de stationnement supplémentaires à court terme, Devmont pourrait envisager de conclure un accord avec le centre commercial situé de l’autre côté de la rue, où l’offre de stationnement est excédentaire.

À SUIVRE DANS CETTE SÉRIE

(Une rencontre d’information sur ce projet d’aménagement est prévue le 20 février. N’hésitez pas à envoyer vos questions et vos commentaires à : glen.gower@ottawa.ca. Vous pouvez aussi envoyer un courriel à l’urbaniste à : Sarah.Ezzio@ottawa.ca.)