La version française suit
There could be big changes coming to future development on Stittsville Main Street, due to modifications the Province of Ontario has made to its Provincial Planning Statement. Please read through this outline, along with how you can get involved.
(TL:DR: Recent changes to a Provincial planning policy may wipe out the four-storey height limit on the northern part of Stittsville Main Street.)
Background
2015: Stittsville Main Street CDP and Secondary Plan
Back in 2015, the City of Ottawa approved the Stittsville Main Street Community Design Plan (CDP), designed to guide development on the street over the next few decades. I was just starting to get involved in community issues back then, and I remember a ton of community engagement on this file. The final plan had strong community support. One of the key features was a 4-storey height limit along Stittsville Main Street between Hazeldean and Bobcat. From a planning and zoning perspective, the CDP was enshrined in the Stittsville Main Street Secondary Plan, approved by City Council in 2015.
2022: City of Ottawa Official Plan
In 2019, the City of Ottawa started developing an updated Official Plan. It’s the master planning document to guide growth and development across the City until 2046. Over nearly three years, councillors and staff consulted with the public and refined the plan. One of the key concerns for Stittsville was maintaining the Secondary Plan for Stittsville Main Street, including 4-storey heights along the corridor. City Council approved the Official Plan in 2021, and the provincial government approved it in 2022.
What’s happening now
In October 2024, the Province updated their Provincial Planning Statement (PPS), which regulates planning and development in Ontario. The 2024 PPS introduced new policies on “strategic growth areas”, which refer to areas in which growth and development should be focused.
In Ottawa’s Official Plan (2022), strategic growth and development is focused on areas near transit stations, major and minor road corridors, and the neighbourhoods that are immediately adjacent to hubs and corridors. In our Official Plan, maximum height along minor corridors is 9 storeys, except where there is a secondary plan in place, which is the case for Stittsville Main Street.
Here’s the problem: Under the Ontario Planning Act, Ottawa’s Official Plan must be consistent with the Provincial Planning Statement. Staff’s analysis shows that the lower 4-storey height limit in the Stittsville Main Street Secondary Plan (along with height limits on other streets across the city that are constrained by a secondary plan) is no longer allowed under the 2024 PPS.
That means the City’s Official Plan and Secondary Plans need to be updated to address this and many other issues. City planners have launched a process called: “Official Plan Amendment for Consistency with the Provincial Planning Statement 2024”.
What’s being proposed for Stittsville Main Street?
To make the Stittsville Main Street Secondary Plan compliant with the 2024 PPS, staff have proposed the following changes.
Translated, that means Stittsville Main Street would have different maximum heights based on precinct, as illustrated in the map below.
- A maximum height of nine stories, from Hazeldean to Hobin/Wildpine (green)
- A maximum height of six stories, from Hobin/Wildpine, to the Andrew Alexander and the edge of the Frederick Banting school property (light orange)
- A maximum height of four stories on the southern part of the street, to Bobcat Way and the fire station. (dark orange and blue)
Note: Additional restrictions like setbacks, lot width, transition rules, etc. would still apply, so taller development would not be possible on every piece of land.
Why is the Province doing this?
Over the past several years, the Ontario government has introduced a series of new legislation and policy updates to reduce regulations (“cut the red tape” / “get rid of the gatekeepers” / etc.) to make it easier and faster to build new homes. The policy changes in the new PPS seek to remove height and density restrictions in growth areas to make higher-density developments more viable, and subject to an easier approval process.
(See also: New Provincial rules for urban boundary expansion and Ten reasons you should care about Ontario’s new housing legislation)
Why is this an issue
These are big changes, and I have some major concerns.
- The new Provincial rules disregard the significant community work and engagement that went into establishing the original Stittsville Main Street Secondary Plan and the Official Plan. The Province has imposed these new rules without engagement with residents, councillors, or City planners – it has taken us all by surprise.
- It’s reasonable to expect that zoning policy will change over time, but the Stittsville Main Street Secondary Plan (2015) and the Official Plan (2022) are both very recent policies. The Stittsville Main Street Secondary Plan was supposed to last until 2035, and the Official Plan to 2046.
- City-wide, we made some difficult trade-offs in the Official Plan: for example, accepting more density on major corridors (like Hazeldean) in order to protect existing secondary plans on neighbourhood streets (like Stittsville Main). This new provincial policy completely ignores these compromises.
- There are existing traffic constraints on Stittsville Main Street. The 2015 CDP was based on about 2,000 new housing units over 20 years. These proposed changes would likely far exceed that number.
Any changes to Stittsville Main Street’s planning rules (and elsewhere in the city) would trigger changes to other master plans. Once the Official Plan was approved by the Province in 2022, City staff launched subsequent planning projects to implement the Official Plan. The Infrastructure Master Plan (approved 2024) looked at water and sewer needs for new developments, based on the new Official Plan. The Transportation Master Plan (TMP) is in its final stage of consultation and is scheduled to be wrapped up by this summer. Work on a new Zoning By-law to implement the Official Plan is underway and is expected to be finished by end of this year. Each of these master plans would have to undergo changes – that’s expensive and disruptive.
In good faith, I’ve recently been asking residents to provide feedback on the TMP and the New Zoning By-law within the context of the Official Plan. But changes to Stittsville Main Street’s secondary plan alters the context in a big way. That’s not fair to you as residents.
What you can do
City staff have set up a project page at engage.ottawa.ca with more information. They will post updates there throughout the consultation process.
Let me know what you think. Staff’s proposal for Stittsville Main Street is not final. I believe there are other ways that we can demonstrate we can “meet the intent” of the 2024 PPS, without major changes to the Stittsville Main Street Secondary Plan. If you have questions or comments, please contact me.
You can also contact Lorraine Stevens, the project lead at any time during the process to request information, ask questions, or submit feedback: op@ottawa.ca.
Carnet de notes : Les modifications apportées à la politique provinciale pourraient avoir une incidence sur le zonage de la rue Stittsville Main
Il pourrait y avoir d’importants changements à venir dans l’aménagement futur de la rue Stittsville Main, en raison des modifications que la province de l’Ontario a apportées à sa Déclaration provinciale sur la planification. Veuillez lire le présent plan pour savoir comment vous pouvez participer.
(TL:DR : Les modifications apportées récemment à une politique provinciale d’aménagement pourraient supprimer la limite de quatre étages pour les immeubles, dans la partie nord de la rue Stittsville Main.)
CONTEXTE
2015 : Plan de conception communautaire (PCC) et Plan secondaire de la rue Stittsville Main
En 2015, la Ville d’Ottawa a approuvé le Plan de conception communautaire de la rue Stittsville Main, conçu pour orienter l’aménagement de la rue au cours des prochaines décennies. Je commençais tout juste à m’intéresser aux enjeux communautaires à l’époque, et je me souviens qu’il y avait énormément de mobilisation communautaire dans ce dossier. Le plan définitif a reçu un appui marqué de la part de la collectivité. L’une des principales caractéristiques était la limite de quatre étages pour les immeubles, le long de la rue Stittsville Main, entre le chemin Hazeldean et la voie Bobcat. Du point de vue de l’aménagement et du zonage, le PCC a été enchâssé dans le Plan secondaire de la rue Stittsville Main, approuvé par le Conseil municipal, en 2015.
2022 : Plan officiel de la Ville d’Ottawa
En 2019, la Ville d’Ottawa a commencé à élaborer un plan officiel actualisé. Il s’agit du document directeur d’aménagement visant à orienter la croissance et le développement à l’échelle de la ville, jusqu’en 2046. Pendant près de trois ans, les conseillers et les membres du personnel ont consulté le public et amélioré le plan. L’une des principales préoccupations de Stittsville était le maintien du Plan secondaire de la rue Stittsville Main, y compris la limite de quatre étages pour les immeubles, le long du corridor. Le Conseil municipal a approuvé le Plan officiel en 2021, et le gouvernement provincial l’a approuvé en 2022.
SITUATION ACTUELLE
En octobre 2024, la province a mis à jour sa Déclaration provinciale sur la planification (DPP), qui régit la planification et l’aménagement en Ontario. La DPP de 2024 a introduit de nouvelles politiques concernant les « domaines de croissance stratégique », qui désignent les domaines sur lesquels la croissance et l’aménagement doivent être axés.
Dans le Plan officiel d’Ottawa (2022), la croissance et l’aménagement stratégiques sont axés sur les zones situées à proximité des stations des couloirs de transport en commun, des corridors routiers principaux et secondaires et des quartiers immédiatement adjacents aux carrefours et aux corridors. Dans notre Plan officiel, la hauteur maximale le long des corridors secondaires est de neuf étages, sauf lorsqu’il y a un plan secondaire, comme c’est le cas pour la rue Stittsville Main.
Voici le problème : En vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire de l’Ontario, le Plan officiel d’Ottawa doit être conforme à la Déclaration provinciale sur la planification. Selon l’analyse menée par les membres du personnel, la limite inférieure de quatre étages pour les immeubles prévue dans le Plan secondaire de la rue Stittsville Main (ainsi que les limites de hauteur concernant les autres rues de la ville visées par un plan secondaire) n’est plus autorisée, en vertu de la DPP de 2024.
Cela signifie que le Plan officiel et les plans secondaires de la Ville doivent être actualisés pour régler ce problème et bien d’autres. Les urbanistes de la Ville ont lancé un processus appelé : « Modification du Plan officiel visant à assurer sa cohérence avec la Déclaration provinciale sur la planification de 2024 ».
QUE PROPOSE-T-ON POUR LA RUE STITTSVILLE MAIN?
Afin de rendre le Plan secondaire de la rue Stittsville Main conforme à la DPP de 2024, les membres du personnel ont proposé les modifications suivantes.
Autrement dit, cela signifie que les hauteurs maximales permises pour la rue Stittsville Main varieraient selon le secteur, comme l’illustre la carte ci-après.
- Une hauteur maximale de neuf étages, entre le chemin Hazeldean et les rues Hobin/Wildpine (en vert).
- Une hauteur maximale de six étages, entre les rues Hobin/Wildpine et la rue Andrew Alexander jusqu’à la propriété de l’école Frederick Banting (en orange pâle).
- Une hauteur maximale de quatre étages dans la partie sud de la rue, jusqu’à la voie Bobcat et la caserne de pompiers (en orange foncé et en bleu).
Remarque : Des restrictions supplémentaires, notamment des marges de reculement, la largeur des lots, les règles de transition, s’appliqueraient toujours, de sorte que l’aménagement en hauteur ne serait pas permis sur tous les terrains.
POURQUOI LA PROVINCE FAIT-ELLE CELA?
Au cours des dernières années, le gouvernement de l’Ontario a présenté une série de nouvelles lois et de modifications apportées aux politiques visant à réduire la réglementation (« réduire les formalités administratives »/« supprimer les mesures de protection »/etc.) afin de faciliter et d’accélérer la construction de nouvelles maisons. Les modifications apportées à la nouvelle DPP visent à supprimer les restrictions liées à la hauteur et à la densité dans les secteurs de croissance, afin d’accroître la viabilité des aménagements à densité élevée et de simplifier le processus d’approbation connexe.
(Veuillez également vous reporter aux documents suivants : Nouvelles règles provinciales pour l’extension des limites urbaines et Dix raisons de s’inquiéter de la nouvelle loi sur le logement de l’Ontario).
POURQUOI EST-CE UN PROBLÈME?
Ce sont de modifications importantes, et je suis très préoccupé.
- Les nouvelles règles provinciales ne tiennent pas compte de la mobilisation et des travaux communautaires importants qui ont été requis pour établir la première version du Plan secondaire de la rue Stittsville Main et le Plan officiel. La province a imposé ces nouvelles règles sans consulter les résidents, les conseillers ou les urbanistes de la Ville – cela nous a tous surpris.
- Il est raisonnable de s’attendre à ce que la politique de zonage change au fil du temps, mais le Plan secondaire de la rue Stittsville Main (2015) et le Plan officiel (2022) sont tous deux très récents. Le Plan secondaire de la rue Stittsville Main devait être en vigueur jusqu’en 2035, et le Plan officiel jusqu’en 2046.
- À l’échelle de la ville, nous avons fait des compromis difficiles dans le Plan officiel : par exemple, nous avons accepté une densité plus élevée dans les grands corridors (comme le chemin Hazeldean) afin de protéger les plans secondaires existants dans les rues du voisinage (comme la rue Stittsville Main). Cette nouvelle politique provinciale ignore complètement ces compromis.
- Il y a des contraintes en matière de circulation sur la rue Stittsville Main. Le PCC de 2015 était fondé sur environ 2 000 nouveaux logements sur 20 ans. Les modifications proposées dépasseraient probablement de loin ce chiffre.
Toute modification apportée aux règles d’aménagement de la rue Stittsville Main (et ailleurs dans la ville) entraînerait des modifications à d’autres plans directeurs. À la suite de l’approbation du Plan officiel par la province, en 2022, les membres du personnel de la Ville ont lancé des projets d’aménagement subséquents pour mettre en œuvre le Plan officiel. Le Plan directeur de l’infrastructure (approuvé en 2024) était axé sur les besoins en matière d’eau et d’égouts pour les nouveaux aménagements, en fonction du nouveau Plan officiel. Le Plan directeur des transports (PDT) en est à sa dernière étape de consultation et devrait être achevé d’ici cet été. Les travaux concernant un nouveau Règlement de zonage pour mettre en œuvre le Plan officiel sont en cours et devraient être achevés d’ici la fin de l’année. Chacun de ces plans directeurs devrait faire l’objet de modifications; cela est coûteux et crée des perturbations.
En toute bonne foi, j’ai récemment demandé aux résidents de nous présenter leurs commentaires concernant le PDT et le nouveau Règlement de zonage, dans le contexte du Plan officiel. Toutefois, les modifications apportées au Plan secondaire de la rue Stittsville Main modifient considérablement le contexte. Cela est injuste pour vous, en tant que résidents.
CE QUE VOUS POUVEZ FAIRE
Les membres du personnel de la Ville ont créé une page concernant le projet, à l’adresse participations.ottawa.ca, présentant des renseignements supplémentaires. Ils y publieront des mises à jour tout au long du processus de consultation.
Dites-moi ce que vous en pensez. La proposition des membres du personnel concernant la rue Stittsville Main n’est pas définitive. Je crois qu’il y a d’autres façons de démontrer que nous pouvons « respecter l’intention » de la DPP de 2024, sans modifier de manière importante le Plan secondaire de la rue Stittsville Main. Si vous avez des questions ou des commentaires, n’hésitez pas à communiquer avec moi.
Vous pouvez également communiquer avec Lorraine Stevens, la responsable du projet, à tout moment pendant le processus pour demander des renseignements, poser des questions ou présenter des commentaires : op@ottawa.ca.