La version française suit
(The image above is from Devmont’s application to the City. It’s an architectural drawing showing how an an angular plane can be applied to 6310 Hazeldean Road.)
(This is Part 2 in a series looking at the zoning by-law amendment proposed for 6310 Hazeldean Road. Be sure to read Part 1 How can they go from 15 metres to 77 metres?!)
Devmont is seeking a zoning by-law amendment for 6310 Hazeldean Road to change the height limit to 77 metres, which would allow for a 25-storey building. Under the City’s Official Plan (OP), the property is on a Main Street Corridor which allows for heights of up to 9-storeys, or up to 40-storeys where “the lot fabric can provide a suitable transition to abutting low-rise areas”.
The developer at 6310 Hazeldean Road says they’ve provided that suitable transition to the nearby homes in Crossing Bridge and Timbermere to allow for 25-storeys. Many local residents would disagree.
“Suitable transition” is a rather subjective term. So City planners will look to policy and precedent to evaluate Devmont’s proposal, including the Official Plan and various design and planning guidelines.
Transition in the Official Plan
The OP defines transition as:
“the integration of buildings that have greater height or massing than their surroundings. Transition is an important building design element to minimize conflicts when development that is higher or has greater massing is proposed abutting established or planned areas of low-rise development. Building height and massing transitions can be accomplished through a variety of means, including: incremental changes in building height (e.g., angular planes or stepping building profile up or down); massing (e.g., inserting ground-oriented housing adjacent to the street as part of a high-profile development or incorporating podiums along a Mainstreet); and building setbacks and stepbacks”.
More specifically, the OP says tall buildings should “step down” to surrounding low-rise areas, and that the height should be guided by an “angular plane”. This is an architectural term that draws a 45-degree angle from the lot line. Basically, the further from the lot line, the taller the building can go. (See image above.)
Image from Devmont’s submission package to the City, showing the development property and surrounding neighbourhoods.
Rules still unclear
Exactly how those criteria should be evaluated is under debate, since City planners are still refining the criteria around transition as part of the update to the new zoning by-law that is underway.
As for precedent, last year the Ontario Land Tribunal (OLT) issued a decision on a 26-storey apartment building proposed in the east end, at Montreal Road and Blair Road. The case was a disagreement between City planners and the developer on how to evaluate transition, and there are a lot of parallels with what’s proposed for 6310 Hazeldean Road. City Council originally rejected the proposal, but the tribunal overruled us, deciding that a 45-degree plane is not a “must-have” requirement or the only way to achieve transition. The OLT has the final say on development matters, and there are no appeals. You can read the decision here.
Devmont’s original proposal for 6310 Hazeldean Road included three bulky 9-storey buildings and a reduced setback from the lot line. It likely would not have met the Official Plan’s criteria for transition, and in fact the City’s Urban Design Review Panel recommended “a more significant transition” towards the nearby homes.
Devmont’s planning rationale for the latest design outlines how they believe they’ve achieved transition, including:
- 6310 Hazeldean is a large, deep lot. The buildings “step up” in height from the back of the lot, with the tallest buildings close to Hazeldean Road and as far as possible from Crossing Bridge.
- The buildings are “almost entirely” within a 45-degree angular plane.
- The tallest building has a skinnier floorplate to “reduce massing impacts and allowing any shadows to move quickly”.
- There’s a 10-metre landscape buffer along the southern property line.
- There’s a large setback from the property line.
Evaluating urban design
Besides evaluating Devmont’s application as it relates to transition, City planners will be looking at a myriad of other urban design criteria. Some are easy to measure, like limiting the maximum floor plate size to 750 metres. Others are more subjective, like “design richly detailed buildings that create visual interest”. Buildings ten stories and up are also subject to Urban Design Guidelines for High-rise Buildings, which include criteria for wind and shadow impacts.
I expect that transition and urban design will be the main points of contention for this proposal, especially since it’s the first building of this scale anywhere in Stittsville.
Next in this series
In Part 3 of this series, we’ll look at transportation, including roads, transit and parking requirements – all issues that residents have raised concerns about. Here’s an index of all the entries in this series…
(There’s a development information meeting planned for February 20 about this application, and I welcome your questions and comments at glen.gower@ottawa.ca. You can also contact the planner at Sarah.Ezzio@ottawa.ca.)
Carnet de notes : que signifie « transition appropriée »?
(L’image ci-dessus provient de la demande de Devmont à la Ville. Il s’agit d’un dessin architectural montrant comment un plan angulaire peut être appliqué au 6310, chemin Hazeldean).
(Il s’agit de la deuxième partie d’une série portant sur la modification du règlement de zonage proposée pour le 6310, chemin Hazeldean. Veillez à lire la partie 1 Comment peuvent-ils passer de 15 mètres à 77 mètres?!)
Devmont cherche à obtenir une modification du règlement de zonage pour le 6310, chemin Hazeldean, afin de modifier la hauteur maximale à 77 mètres, ce qui permettrait de construire un bâtiment de 25 étages. Selon le Plan officiel de la Ville, la propriété se trouve dans un corridor de la rue Main qui autorise des hauteurs allant jusqu’à 9 étages, ou jusqu’à 40 étages « dans les cas où le tissu urbain permet d’assurer une transition harmonieuse avec les secteurs de faible hauteur voisins, on peut autoriser des aménagements de grande hauteur ».
Le promoteur du 6310, chemin Hazeldean affirme qu’il a prévu une transition appropriée avec les logements voisins de Crossing Bridge et de Timbermere, ce qui permettrait l’édification d’un bâtiment de 25 étages. Beaucoup de résidents sont en désaccord.
Le terme de « transition appropriée » est assez subjectif. Les urbanistes de la Ville s’appuieront donc sur les politiques et les précédents pour évaluer la proposition de Devmont, y compris le Plan officiel et les diverses Lignes directrices de conception et d’urbanisme.
LA TRANSITION DANS LE PLAN OFFICIEL
Le Plan officiel définit la transition comme suit :
« L’intégration de bâtiments dont la hauteur ou la masse est supérieure à celle de leur environnement. La transition est un élément essentiel de la conception des bâtiments, qui vise à réduire les conflits quand on propose de réaliser des aménagements de plus grande hauteur ou plus massifs non loin de zones établies ou planifiées d’aménagements de faible hauteur. On peut assurer les transitions de hauteur et de volumétrie des bâtiments en faisant appel à différents moyens, dont les changements progressifs dans la hauteur des bâtiments (par exemple les plans angulaires ou le relèvement ou l’abaissement du profil des bâtiments), dans la volumétrie (par exemple en intégrant des logements de plain-pied non loin de la rue dans le cadre de l’aménagement des immeubles à profil élevé ou en intégrant des podiums le long d’une rue principale), ainsi que dans les marges de retrait et de reculement des bâtiments. »
Plus précisément, le Plan officiel indique que les bâtiments de grande hauteur doivent être « abaissés » à la hauteur des zones basses environnantes et que la hauteur devrait être fondée sur un « plan angulaire ». Il s’agit d’un terme architectural qui dessine un angle de 45 degrés par rapport à la ligne de lot. En principe, plus la ligne de lot est éloignée, plus le bâtiment peut être haut. (Voir l’image ci-dessus).
Image provenant du dossier de la proposition de Devmont à la Ville, montrant l’aménagement et les quartiers voisins.
DES RÈGLES ENCORE FLOUES
La manière exacte dont ces critères devraient être évalués fait l’objet d’un débat, car les urbanistes de la Ville sont encore en train d’affiner les critères relatifs à la transition dans le cadre de la mise à jour du nouveau règlement de zonage qui est en cours.
À titre de précédent, l’année dernière, le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire a publié une décision concernant la proposition d’un immeuble de 26 étages dans l’est de la Ville, rue Montréal et Blair. Il s’agissait de régler un désaccord entre les urbanistes de la Ville et le promoteur sur la manière d’évaluer la transition, et il existe de nombreux parallèles avec ce qui est proposé pour le 6310, chemin Hazeldean. Le Conseil municipal avait initialement rejeté la proposition, mais le tribunal nous a déboutés, arguant qu’un plan à 45 degrés n’était pas une exigence incontournable ni le seul moyen d’assurer la transition. Le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire a le dernier mot en matière d’aménagement et il n’y a pas d’appel possible. Vous pouvez consulter la décision ici.
La proposition initiale de Devmont pour le 6310, chemin Hazeldean comprenait trois bâtiments volumineux de 9 étages et une marge de recul réduite par rapport à la ligne de lot. Il est probable qu’elle n’aurait pas respecté les critères de transition du Plan officiel et le Comité d’examen du design urbain a ainsi recommandé une transition plus significative pour les résidences proches.
La justification de l’aménagement de Devmont concernant la dernière conception montre comment le groupe pensait répondre aux critères de transition, notamment :
- Le 6310, chemin Hazeldean est un vaste terrain profond. Les bâtiments s’élèvent depuis l’arrière du terrain, les plus hauts étant situés près du chemin, Hazeldean et aussi loin que possible de Crossing Bridge.
- Les bâtiments s’inscrivent « presque entièrement » dans un plan angulaire de 45 degrés.
- Le bâtiment le plus haut a une superficie au sol plus mince afin de « réduire l’effet de la masse et de permettre aux ombres de se déplacer rapidement ».
- Une zone tampon paysagère de 10 mètres est prévue le long de la limite sud de la propriété.
- Il y a une grande marge de recul par rapport à la limite de la propriété.
L’ÉVALUATION DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN
Outre l’évaluation de la demande de Devmont en ce qui concerne la transition, les urbanistes de la Ville examineront une myriade d’autres critères d’aménagement urbain. Certains sont faciles à mesurer, comme la limitation de la superficie au sol maximale à 750 mètres. D’autres sont plus subjectifs, comme « concevoir des bâtiments richement détaillés qui créent un intérêt visuel ». Les bâtiments de 10 étages et plus sont également régis par les Lignes directrices d’esthétique urbaine pour les habitations de grande hauteur, qui comprennent des critères relatifs au vent et à l’ombre.
Je m’attends à ce que la transition et l’aménagement urbain soient les principaux points de discorde concernant cette proposition, d’autant plus qu’il s’agit du premier bâtiment de cette envergure à Stittsville.
À SUIVRE DANS CETTE SÉRIE
Dans la troisième partie de cette série, nous nous pencherons sur la question de la transition, et notamment sur les routes, les transports en commun et les exigences en matière de stationnement, autant de questions qui ont suscité l’inquiétude des résidents.
(Une rencontre d’information sur ce projet d’aménagement est prévue le 20 février. N’hésitez pas à envoyer vos questions et vos commentaires à glen.gower@ottawa.ca. Vous pouvez aussi écrire à l’urbaniste (Sarah.Ezzio@ottawa.ca).