La version française suit

The City has received a site plan control application from Broadstreet Properties to construct four six-storey apartment buildings and a two-storey commercial building at 360 Bobolink Ridge, in a project called “Blackstone Village”.

Thanks to residents who have shared their feedback with me and City staff so far. This post will address the most common questions and issues raised by residents.


Wasn’t this supposed to be a commercial retail plaza?

At one point, yes. A commercial retail plaza was previously proposed in 2013. The owner has since sold this part of the site, shelving those plans.  The new owner is primarily a residential developer and is proposing apartments with a small retail component.

They are not beholden to the previous retail plans, but do have to adhere to the site’s zoning and City planning regulations.



Does the zoning allow apartments?

Yes. The site is zoned “Arterial Main Street”, which allows a wide variety of commercial and/or residential uses, including apartment buildings. The applicant is not asking for any changes to the zoning by-law or the City’s Official Plan.



What about the Village Green?

The Village Green, described in the Fernbank Community Design Plan as a public open space and civic gathering place within an urban context, is designated to be located in the property between this one and the Lépine land (5000 Robert Grant Avenue)—not at 360 Bobolink Ridge.

When the owner of that property decides to build, they will be required to design and build the Village Green as part of that development.


Can the City force the developer to build more retail at 360 Bobolink Ridge?

The developer is proposing a two-storey commercial building that could involve ground-floor commercial with tenant amenities and second floor office space.

I’ve met with the developer about their proposal and I’ve asked them to revise their plans to include more retail. Unfortunately the City can’t force them to build retail, since the zoning in place allows for both residential and/or commercial. Even though the area is designated for “mixed use”, the developer is not required to include both.

The zoning was established in 2009 through the master plan for the Fernbank area, known as the Fernbank Community Design Plan (CDP). In part because of the pandemic, residential demand has gone up and retail demand has gone down. Developers will always respond to the market, and as a result we’re now seeing more development of residential buildings in mixed use zones. In this case, I wish we had more tools to require commercial where the community needs it.

I will be continuing to encourage the builder to include a larger retail component. I always strongly encourage developers to include both residential and commercial in areas designated for mixed use in order to provide residents with opportunities to work and shop within walking distance of where they live. This is an important part of the City’s “15-minute neighbourhood” concept in the New Official Plan.



There’s a lot of parking on the site. Is that allowed?

Yes, there is a lot of parking; and yes, it is allowed. The City has minimum parking requirements built into the zoning, which in this case means there must be 1.2 spaces per residential unit; 2.4 spaces per 100m2 of office space; 3.4 spaces per 100m2 for personal business; and 0.2 spaces per residential unit for visitor parking. When you do the math, that ends up as 511.31 parking spaces. The applicant proposes 513 spaces, meeting the minimum.

Developers sometimes ask for a zoning by-law amendment to reduce the amount of parking required. This can often make sense for denser developments near rapid transit, as households in those situations typically own fewer cars on average. However, the applicant has not asked for any amendments in this case, and so they must adhere to the minimum amount.

The Fernbank CDP does encourage parking garages or underground parking in mixed-use areas such as this, but that is not a requirement. Having the buildings wrap around the parking lot to reduce the visual impact of asphalt from the street, but it’s still an awful lot of surface parking. I’m hoping there are ways they can mitigate the large amount of pavement on the site and I’ve asked the developer to consider building parking underground.



Our current road network can’t handle current traffic. How can you add more homes?

This is something we hear about on many development applications, and I completely understand the frustration. Infrastructure improvements often lag behind development.

When fully developed, Fernbank will have between 28,000 to 31,350 residents, approximately 9,700 to 11, 000 homes and approximately 2,500 to 2,600 jobs. The planned transportation network, including roads and traffic, is designed to provide mobility for everyone, but the capacity isn’t there yet.

As for the improvements to transportation in this area:

  • Short term: The next phase of Robert Grant Avenue from Abbott to Hazeldean should begin in fall 2022, which will alleviate many of the traffic issues near this site. Like we did for the Lépine project, we’ll look at options to limit construction at 360 Bobolink until that phase of the road is complete.
  • Long term: Robert Grant Avenue is planned to be expanded to add bus rapid transit lanes and additional lanes for traffic. The site is also just 250 meters from the planned O-Train stop at Hazeldean. The City encourages higher density development along planned transit lines and near stations to reduce reliance on driving.


You can learn more about planned transportation projects here…



There’s a speeding problem on Bobolink. How is that being addressed?

The City recently took over ownership of Bobolink from the developer; we are planning to implement traffic calming on Bobolink east of Robert Grant in Spring 2022.



Why apartments? Why six storeys? Why not something smaller?

The Fernbank CDP sets out where certain densities and uses should be placed in the community. 360 Bobolink Ridge is identified for higher-density development with mixed use, which would include mid-rise apartment buildings as proposed. (They can build apartments on this site for up to nine storeys “as of right”, without requiring a by-law amendment.)

The Fernbank Community Design Plan establishes an average residential density of 29 units per hectare for singles, semis, and towns across the entire Fernbank area, to provide a variety of housing types. The City’s residential land strategy requires an overall net density of 32 units per hectare, “which implies densities of 34 units per hectare for semi-detached dwellings, 45 units per hectare for townhouses, and 150 units per hectare for apartments.” This proposal has 100 units per hectare.

Areas in Fernbank designated for high-density residential are located near future rapid transit stations and comprise just 5 of the 674 hectares of the Fernbank land (1%). Low-density residential comprises 217 net hectares (32%) and medium-density residential areas include 57 hectares (9%). Mixed-use, which includes higher-density residential, is 21.5 hectares (3%). Concentrated areas of high densities with larger areas of low and medium densities is how the planned average units per hectare is achieved.

It’s not fiscally or environmentally responsible to continue expanding the city outwards, which means we will see denser housing types in newer developments than we have in the past. But we still need to have a variety of all housing types—singles, semis, towns, and apartments—to keep the housing market healthy and provide housing for people of different incomes and stages of life. Adding apartments in Stittsville and across the City, in the right amount and in the right locations, helps achieves this and avoid more sprawl.



What’s next in the process?

The comment period for this application is open until December 1, 2021. Note that you can continue to provide feedback to me and to the planner after this time.

We are also hosting a public information session on December 15 (details to be announced soon) so that residents can learn more about the project and provide their feedback directly to the developer, who will be in attendance.

After gathering comments from the public and our office, the city’s planning staff will send their comments to the developer to refine the proposal. With some back-and-forth, the developer will prepare a revised plan that could either involve substantial changes or just small tweaks.

Staff will approve the site plan only once there are satisfied with the design. To do so, they also need my concurrence. If I do not concur (removing the delegated authority of staff), then the proposal would go to the planning committee and council for approval (as is the case with zoning by-law and official plan amendments).



More information & share your feedback

More information about the proposal is available on the City’s DevApps site…

You can share your questions or comments by using the “Send Feedback” link on DevApps or by contacting planner Kathy Rygus at or (613) 580-2424 ext. 28318. You can copy

Questions et réponses : Proposition d’aménagement au 360, côte Bobolink

La Ville a reçu une demande de réglementation du plan d’implantation de la part de Broadstreet Properties pour construire quatre immeubles d’appartements de six étages et un immeuble commercial de deux étages au 360, côte Bobolink, dans le cadre d’un projet appelé « Village Blackstone ».

Merci aux résidents qui, jusqu’à présent, nous ont fait part de leurs commentaires. La présente publication traite des principales questions et des principaux enjeux soulevés par les résidents.


Ne devait-il pas s’agir d’un centre commercial?

À un certain moment, oui. En 2013, un projet de centre commercial avait été proposé. Le propriétaire a depuis vendu cette partie de l’emplacement, ce qui a mis ces plans en suspens. Le nouveau propriétaire est avant tout un promoteur résidentiel qui projette de construire des logements avec une petite composante commerciale.

Il n’est pas tenu de respecter les plans de centre commercial précédents, mais il doit se conformer au zonage du terrain et aux règles d’urbanisme de la Ville.


Le zonage autorise-t-il la construction de logements?

Oui. L’emplacement est désigné « Zone d’artère principale », ce qui permet une grande variété d’utilisations commerciales ou résidentielles, y compris des immeubles d’appartements. Le requérant ne demande aucune modification au Règlement de zonage ou au Plan officiel de la Ville.


Qu’en est-il du village vert?

Le village vert, décrit dans le Plan de conception communautaire de Fernbank comme un espace public ouvert et un lieu de rassemblement civique dans un contexte urbain, doit être aménagé sur le terrain situé entre celui-ci et le terrain Lépine (5000, avenue Robert-Grant) — et non au 360, côte Bobolink.

Lorsque le propriétaire de ce terrain décidera de construire, il sera tenu de concevoir et de construire le village Green dans le cadre du présent aménagement.


La Ville peut-elle obliger le promoteur à construire plus de commerces de détail au 360, côte Bobolink?

Le promoteur propose un immeuble commercial de deux étages qui pourrait comprendre des commerces au rez-de-chaussée avec des commodités pour les locataires et des bureaux au deuxième étage.

J’ai rencontré le promoteur au sujet de son projet et je lui ai demandé de revoir ses plans pour inclure davantage de commerces de détail. Malheureusement, la Ville ne peut pas obliger le promoteur à construire des commerces de détail, car le zonage en vigueur autorise à la fois les logements et les commerces. Même s’il s’agit d’une « zone d’utilisations polyvalentes », le promoteur n’est pas tenu d’inclure les deux types d’utilisations.

Le zonage a été établi en 2009 dans le cadre du plan directeur couvrant le secteur de Fernbank, connu sous le nom de Plan de conception communautaire de Fernbank. La pandémie a contribué à une hausse de la demande pour des immeubles résidentiels et à une baisse de la demande pour des commerces de détail. Les promoteurs réagissent toujours en fonction du marché, ce qui explique que l’on voit de plus en plus d’immeubles résidentiels dans les zones d’utilisations polyvalentes. Dans le présent cas, j’aimerais que nous ayons plus d’outils pour exiger l’implantation de commerces là où la collectivité en a besoin.

Je continuerai à inviter le promoteur à inclure une composante commerciale plus importante. Je conseille toujours vivement aux promoteurs d’inclure à la fois des logements et des commerces dans les zones d’utilisations polyvalentes afin d’offrir aux résidents la possibilité de travailler et de faire des achats à distance de marche de leur domicile. Il s’agit d’un élément important du concept de « quartier du quart d’heure » exposé dans le nouveau Plan officiel de la Ville. 


Il y a beaucoup de places de stationnement sur le site. Est-ce autorisé?

Oui, il y a beaucoup de places de stationnement, et oui, c’est autorisé. La Ville a intégré des exigences minimales en matière de stationnement dans le zonage, ce qui signifie dans le présent cas qu’il doit y avoir 1,2 place par logement, 2,4 places par 100 m2 de bureaux, 3,4 places par 100 m2 pour les commerces de particuliers et 0,2 place par logement pour le stationnement des visiteurs. Si l’on fait le calcul, cela donne 511,31 places de stationnement. Le requérant propose 513 places, ce qui est conforme au minimum exigé.

Les promoteurs demandent parfois que l’on modifie le Règlement de zonage pour réduire le nombre de places de stationnement requises. Cela peut souvent s’avérer utile dans le cas d’aménagements plus denses à proximité des transports en commun rapides, car les ménages concernés possèdent généralement moins de voitures en moyenne. Ici, le requérant n’a pas demandé une telle modification, et il doit s’en tenir au nombre de places minimal.

Le PCC de Fernbank préconise la construction de garages ou de stationnements souterrains dans les zones d’utilisations polyvalentes comme celle-ci, mais ce n’est pas une obligation. Le fait que les immeubles entourent le stationnement permet de réduire l’effet visuel de l’asphalte depuis la rue, mais cela fait tout de même beaucoup de places de stationnement en surface. J’espère qu’il existe des moyens de réduire la grande superficie d’asphalte sur le site et j’ai demandé au promoteur de réfléchir à la construction d’un stationnement souterrain.


Notre réseau routier ne peut pas accommoder le volume de circulation actuel. Comment pouvez-vous ajouter plus d’habitations?

Nous entendons parler de ce problème dans le cadre de nombreuses demandes d’aménagement, et je comprends parfaitement la frustration. L’amélioration des infrastructures est souvent en retard sur les aménagements.

Une fois entièrement aménagé, Fernbank comptera entre 28 000 et 31 350 résidents, quelque 9 700 à 11 000 logements et environ 2 500 à 2 600 emplois. Le réseau de transport prévu, en tenant compte des routes et de la circulation, devrait assurer la mobilité de tous, mais la capacité n’est pas encore au rendez-vous.

Pour ce qui est des améliorations à apporter au transport dans ce secteur, mentionnons ce qui suit.

  • À court terme : La prochaine étape du prolongement de l’avenue Robert-Grant, entre Abbott et Hazeldean, devrait commencer à l’automne 2022, ce qui atténuera bon nombre des problèmes de circulation à proximité du site. Comme nous l’avons fait pour le projet Lépine, nous examinerons les possibilités de limiter la construction au 360, côte Bobolink, jusqu’à ce que cette portion de la route soit terminée.
  • À long terme : Il est prévu d’élargir l’avenue Robert-Grant pour y ajouter des voies réservées au transport rapide par autobus et des voies supplémentaires pour la circulation automobile. Le site se trouve également à seulement 250 mètres de la station de l’O-Train prévue sur Hazeldean. La Ville privilégie les aménagements à plus forte densité le long des lignes de transport en commun prévues et près des stations afin de réduire la dépendance à la voiture.

Pour en savoir plus sur les projets de transport prévus…


Il y a un problème de vitesse sur Bobolink. Comment est-il traité?

La Ville a récemment repris la propriété de la côte Bobolink au promoteur; au printemps 2022, nous prévoyons mettre en place un système de modération de la circulation sur la côte Bobolink, à l’est de Robert-Grant.


Pourquoi des appartements? Pourquoi six étages? Pourquoi pas quelque chose de plus petit?

Le PCC de Fernbank définit les endroits où certaines densités et utilisations devraient être réparties dans la communauté. Le 360, côte Bobolink, est désigné pour des utilisations polyvalentes à plus forte densité, ce qui inclut les immeubles d’appartements de hauteur moyenne proposés. (Ils peuvent construire « de plein droit » des immeubles d’appartements pouvant compter jusqu’à neuf étages sur le site sans qu’il soit nécessaire de modifier la réglementation municipale.)

Le Plan de conception communautaire de Fernbank prévoit une densité résidentielle moyenne de 29 logements par hectare pour les maisons individuelles, les maisons jumelées et les maisons en rangée dans tout le secteur de Fernbank afin d’offrir une variété de types de logements. La stratégie foncière résidentielle de la Ville exige une densité nette globale de 32 logements par hectare, ce qui suppose des densités de 34 logements par hectare pour les maisons jumelées, de 45 logements par hectare pour les maisons en rangée et de 150 logements par hectare pour les immeubles d’appartements. » La présente proposition compte 100 logements par hectare.

Les zones de Fernbank réservées à une forte densité résidentielle sont situées près des futures stations de transport en commun rapide et ne représentent que 5 des 674 hectares de terrains de Fernbank (1 %). Les zones résidentielles de faible densité comprennent 217 hectares nets (32 %), tandis que les zones résidentielles de moyenne densité couvrent 57 hectares (9 %). Les zones d’utilisations polyvalentes, qui comprennent des zones résidentielles de plus forte densité, accaparent 21,5 hectares (3 %). La concentration de zones à forte densité et de zones plus vastes à densité faible ou moyenne permet d’atteindre la moyenne prévue de logements par hectare.

Il n’est pas responsable sur le plan fiscal ou environnemental de continuer à étendre la ville vers l’extérieur, ce qui signifie que nous verrons des aménagements présentant une plus grande densité de logements que par le passé. Toutefois, nous avons toujours besoin d’une variété de tous les types d’habitations — maisons individuelles, maisons jumelées, maisons en rangée et immeubles d’appartements — afin de maintenir la santé du marché de l’habitation et d’offrir des logements à des personnes ayant des revenus différents et se trouvant à différentes étapes de leur vie. L’ajout d’immeubles d’appartements à Stittsville et dans toute la ville, en quantité suffisante et aux bons endroits, permet d’atteindre cet objectif et d’éviter l’étalement urbain.


Quelle est la prochaine étape du processus?

La période de consultation pour cette demande est ouverte jusqu’au 1er décembre 2021. Il est à noter que vous pouvez continuer à transmettre vos commentaires, à moi-même et à l’urbaniste, après cette date.

Nous tenons également une séance d’information publique le 15 décembre (les détails seront bientôt annoncés) afin que les résidents puissent en apprendre davantage sur le projet et transmettre leurs commentaires directement au promoteur, qui sera présent.

Après avoir recueilli les commentaires du public et de notre bureau, le personnel de l’urbanisme de la Ville les transmettra au promoteur afin qu’il puisse améliorer sa proposition. Après quelques échanges, le promoteur préparera un plan révisé qui pourra comporter des modifications substantielles ou de simples ajustements.

Le personnel n’approuvera le plan d’implantation que lorsqu’il sera satisfait des plans. Pour ce faire, le personnel a également besoin de mon accord. Si je ne donne pas mon accord (en retirant le pouvoir délégué au personnel), la proposition sera soumise à l’approbation du Comité de l’urbanisme et du Conseil (comme c’est le cas pour les modifications au Règlement de zonage et au Plan officiel).


Plus en savoir plus et soumettre vos commentaires

Pour en savoir plus sur cette proposition, veuillez consulter le site DemDam de la Ville.

Vous pouvez nous adresser vos commentaires en cliquant sur le lien « Envoyer des commentaires » de l’application DemDam ou en communiquant avec Kathy Rygus, urbaniste, par courriel ( ou par téléphone (613-580-2424, poste 28318). Vous pouvez également me faire suivre une copie de vos commentaires (