La version française suit
The City of Ottawa has received a Zoning By-law Amendment, Plan of Subdivision and Plan of Condominium applications for the property at 37 Wildpine Court. The proposal is to build 27 two-storey townhomes and two semi-detached homes. Thanks to residents who have shared feedback with me and City staff so far. Here are some answers to some of the common questions we’ve received.
Why is Ravenscroft planned to connect to Wildpine?
We have heard concerns about potential negative impacts from increased traffic and speed should the new street be connected. If the roads are to be connected, we will seek ways to address these concerns and implement safety measures from day one.
The plan to connect Wildpine Court to Ravenscroft Court dates back to when Stittsville was still part of Goulbourn Township several decades ago, when development was first approved for Wildpine and Ravenscroft. Both streets end in a cul-de-sac today.
From a services perspective, there are benefits to having one connected street rather than two cul-de-sacs. It creates a more efficient route for emergency vehicles, garbage pickup, snow clearing, school buses, deliveries, etc. It also would give Ravenscroft residents access to the the traffic lights at Stittsville Main & Wildpine, to allow for easier turning in and out of the neighbourhood.
Property ownership is another factor that needs consideration in the final design of the street. The cul-de-sac turnaround on Wildpine is on the private property of the 37 Wildpine owner. Its current use as a public street was meant to be temporary. The cul-de-sac turnaround at Ravenscroft is technically a large property parcel owned by the city. Instead of such a wide expanse of pavement, is there a better use for that large public space—for example, a small park?
Are they allowed to build on the floodplain?
No, they are not allowed to develop on the floodplain or on the wetland. No part of the proposed development is on the wetland or the floodplain.
In addition, the development must also be at least 15 meters from the wetland, which is being followed in the proposed plan. Another requirement is that development must be set back 30 meters from the top of the Poole Creek bank. One of the zoning by-law amendments requested is that four of the units be located 28 meters from the bank. This reduced has to be reviewed and approved by the City of Ottawa and the Mississippi Valley Conservation Authority.
These environmental restrictions mean that even though the entire property is 2.05 hectares, they are only developing on 0.564 hectares—or just 27% of the total land.
How many trees are being lost?
There are currently 197 trees on the property. 42 are proposed to be removed; and 155 would be retained. All of the removed trees are on the footprint of the development itself.
There would also be approximately 25 new trees planted in the front yards of the new properties.
What is a Construction Management Plan?
I am working with city staff to pilot a “construction management plan” as part of the site plan approval process. This would require the builder to clearly outline items such as the timeline for work, a contractor parking plan, co-ordinate roadcut and reinstatement work, and address common issue such as blasting/excavation, tree clearing, road reconstruction, landscaping, etc.
The construction management plan would be part of site plan, and have securities attached to it—essentially a deposit from the developer that they would forfeit if the plan is not followed. The intention is to provide residents with more assurances and clearer communication to reduce disruption during construction.
Why are they changing the zoning?
The site is currently zoned Residential Third Density Zone, Subzone XX, Exception 1046, (R3XX[1046]), which permits detached homes, semi-detached homes, townhomes, and planned unit developments among other uses. The exception denotes a maximum density of 40 units per hectare.
Townhomes are permitted here, so the changes they’re requesting include increasing the amount of units they can build (23 as-of-right versus 29 proposed*); changing the size of the lots; and changing the distance of property line setbacks from the buildings.
It’s normal and common for landowners to ask for small adjustments to the zoning based on the distinct properties of their land. Every lot is different, and a city-wide zoning code can’t anticipate all conditions. Tweaks to setbacks and lot sizes are often requested and are subject to review.
The other amendments proposed are to do with various setbacks (distance required between buildings and property lines) and lot size. The applicant is requesting reduced in response to how the development is configured around the wetlands—for example, the four lots closest to the wetland boundary have reduced front and backyards. The reduced setbacks involve new properties within the development. None of the reduced setbacks requested border existing properties on Ravenscroft or Wildpine.
*Note this is based on the maximum of 40 units per hectare, which is calculated on the land being developed (0.564 hectares)—not the total property (2.05 hectares).
Is there enough parking?
The applicant is required by the zoning by-law to provide at least one parking space per unit, which they are doing. In addition, they propose 4 additional visitor parking spaces—even though this is not a requirement.
What’s next in the process?
The City is holding a statutory public meeting on December 6 at 6:30pm, via Zoom. This is a great opportunity for residents to learn more about the project and provide their feedback directly to the developer and city planning staff, who will be in attendance.
After gathering comments from the public and our office, the city’s planning staff will send their comments to the developer to refine the proposal. With some back-and-forth, the developer will release a revised plan that could either involve substantial changes or just small tweaks. This part of the process can take several months.
Once planning staff are satisfied with the design, the proposal will go to Planning Committee for approval. The Planning Committee meeting is open to delegations from the public who wish to speak on items up for consideration. If approved by Planning Committee, the proposal would then have to be approved by City Council. If approved, and with an approved site plan, the developer could then begin construction.
More information & share your feedback
More information about the proposal is available on the City’s DevApps site…
You can share your questions or comments by using the “Send Feedback” link on DevApps or by contacting planner Kathy Rygus at kathy.rygus@ottawa.ca or (613) 580-2424 ext. 28318. You can copy glen.gower@ottawa.ca.
Questions et réponses : proposition d’aménagement au 37, court Wildpine
La Ville d’Ottawa a reçu des demandes de modification du Règlement de zonage, de plan de lotissement et de plan de copropriété pour la propriété sise au 37, cour Wildpine. Le projet a pour but de construire 27 maisons en rangée de deux étages et deux maisons jumelées. Merci aux résidents qui, jusqu’à présent, nous ont fait part de leurs commentaires. Voici quelques réponses à certaines des principales questions soulevées.
Pourquoi prévoit-on relier la cour Wildpine et la cour Ravenscroft?
Des inquiétudes ont été soulevées quant aux effets négatifs que pourrait avoir l’augmentation de la circulation et de la vitesse en cas de raccordement avec la nouvelle rue. Si les rues doivent être reliées, nous chercherons des moyens de dissiper ces inquiétudes et nous mettrons en place des mesures de sécurité dès le premier jour.
Le projet de relier la cour Wildpine à la cour Ravenscroft remonte au temps où Stittsville faisait encore partie du canton de Goulbourn, il y a plusieurs décennies, lorsque l’aménagement des cours Wildpine et Ravenscroft a été approuvé pour la première fois. Les deux rues se terminent aujourd’hui par une impasse.
Du point de vue des services, il y a des avantages à relier ces deux rues plutôt que de les laisser se terminer en impasse. Les véhicules d’urgence, de collecte des déchets, de déneigement, les autobus scolaires, les camions de livraison, etc. disposeraient ainsi d’un itinéraire plus efficace. De plus, les résidents de la cour Ravenscroft auraient accès aux feux de circulation de la rue Stittsville Main et de la cour Wildpine, ce qui permettrait d’entrer plus facilement dans le secteur ou d’en sortir.
La propriété des terrains est un autre facteur dont il faut tenir compte dans les études de conception finale de la rue. Le demi-tour de l’impasse de la cour Wildpine se trouve sur le terrain du propriétaire du 37, cour Wildpine. Son utilisation actuelle en tant que voie publique devait être temporaire. Le demi-tour de l’impasse de la cour Ravenscroft est techniquement une grande parcelle de terrain appartenant à la Ville. Ne pourrait-on pas faire un meilleur usage de ce grand espace public, par exemple en aménageant un petit parc, au lieu d’avoir une aussi grande surface asphaltée?
Sont-ils autorisés à construire dans la plaine inondable?
Non, ils ne sont pas autorisés à procéder à des aménagements dans la plaine inondable ou dans la zone humide. Aucune partie de l’aménagement proposé ne se trouve dans la zone humide ou la plaine inondable.
Par ailleurs, l’aménagement doit se faire à au moins 15 mètres de la zone humide, ce qui est respecté dans le plan proposé. L’aménagement doit également être situé à 30 mètres du sommet de la rive du ruisseau Poole. L’une des modifications du Règlement de zonage demandées est que quatre des unités soient situées à 28 mètres de la rive. Cette réduction doit être examinée et approuvée par la Ville d’Ottawa et l’Office de protection de la nature de la vallée de la Mississippi.
Ces restrictions environnementales signifient que, même si la propriété entière couvre 2,05 hectares, le projet n’accapare que 0,564 hectare, soit seulement 27 % du terrain total.
Combien d’arbres sont perdus?
Actuellement, 197 arbres sont présents sur la propriété. Quarante-deux devraient être abattus, et 155 seront conservés. Tous les arbres abattus se trouvent sur l’empreinte de l’aménagement.
Environ 25 arbres seront en outre plantés dans les cours avant des nouvelles propriétés.
Qu’est-ce qu’un plan de gestion des travaux?
Je travaille avec le personnel de la Ville pour élaborer un « plan de gestion des travaux » dans le cadre du processus d’approbation du plan d’implantation. Ce plan exigera du constructeur qu’il définisse clairement certains points comme le calendrier des travaux, le plan de stationnement pour les entrepreneurs, qu’il coordonne les travaux de terrassement et de remise en état de la route et qu’il traite des situations courantes comme le dynamitage et l’excavation, le déboisement, la reconstruction de la route, l’aménagement paysager, etc.
Le plan de gestion des travaux fera partie du plan d’implantation et sera assorti de garanties — essentiellement un dépôt du promoteur qui sera retenu si le plan n’est pas respecté. L’objectif est de fournir aux résidents davantage de garanties et une communication plus claire afin de réduire les perturbations pendant les travaux.
Pourquoi modifient-ils le zonage?
À l’heure actuelle, le terrain est désigné Zone résidentielle de densité 3, sous-zone XX, exception 1046 (R3XX [1 046]), ce qui permet de construire des maisons unifamiliales, des maisons jumelées, des maisons en rangée et des logements planifiés, entre autres. L’exception prévoit une densité maximale de 40 logements par hectare.
Les maisons en rangée sont autorisées ici. Les modifications demandées comprennent l’augmentation du nombre de logements qu’il est possible de construire (23 de plein droit par rapport à 29 proposés*), la modification de la superficie des lots et la modification de la distance entre les bâtiments et les limites des propriétés.
Il est normal et courant que les propriétaires fonciers demandent de petits ajustements au zonage en fonction des caractéristiques particulières de leur terrain. Chaque terrain est différent, et un code de zonage appliqué à l’échelle de la ville ne peut pas prévoir toutes les situations. Il est donc fréquent que des ajustements aux marges de recul et à la taille des lots soient demandés et fassent l’objet d’un examen.
Les autres modifications proposées concernent effectivement les marges de recul (distance requise entre les bâtiments et les limites de la propriété) et la superficie des lots. Le requérant demande des réductions pour tenir compte de la configuration de l’aménagement autour des zones humides — par exemple, les quatre lots les plus proches de la limite des zones humides présentent des cours avant et arrière réduites. Les marges de recul réduites concernent de nouvelles propriétés au sein de l’aménagement. Aucune des marges de recul réduites demandées ne borde des propriétés déjà construites sur les cours Ravenscroft ou Wildpine.
*Il convient de noter que ces chiffres sont fondés sur le maximum de 40 logements par hectare, qui est calculé sur la superficie visée par le projet (0,564 hectare) et non sur la totalité de la superficie du terrain (2,05 hectares).
Y a-t-il suffisamment de places de stationnement?
Le requérant est tenu, par le Règlement de zonage, d’aménager au moins une place de stationnement par logement, ce qu’il fait. En outre, le requérant propose 4 places de stationnement supplémentaires pour les visiteurs, bien que cela ne soit pas obligatoire.
Quelle est la prochaine étape du processus?
La Ville tiendra une réunion publique prescrite par la loi le 6 décembre à 18 h 30 sur la plateforme Zoom. Il s’agit d’une excellente occasion pour les résidents d’en apprendre davantage sur le projet et de soumettre leurs commentaires directement au promoteur et au personnel de la planification de la Ville, lesquels seront présents.
Après avoir recueilli les commentaires du public et de notre bureau, le personnel de la planification de la Ville les transmettra au promoteur afin qu’il puisse améliorer sa proposition. Après quelques échanges, le promoteur publiera un plan révisé qui pourra comporter des modifications substantielles ou de simples ajustements. Cette partie du processus peut s’échelonner sur plusieurs mois.
Une fois que le personnel de la planification sera satisfait des plans, la proposition sera soumise au Comité de l’urbanisme pour approbation. La réunion du Comité de l’urbanisme est ouverte aux délégations du public qui souhaitent s’exprimer sur les points à l’étude. Si elle est approuvée par le Comité de l’urbanisme, la proposition devra ensuite être approuvée par le Conseil municipal. Si elle est approuvée et si le plan d’implantation est approuvé, le promoteur pourra alors commencer les travaux.
Plus en savoir plus et soumettre vos commentaires
Pour en savoir plus sur cette proposition, veuillez consulter le site DemDam de la Ville.
Vous pouvez nous adresser vos commentaires en cliquant sur le lien « Envoyer des commentaires » de l’application DemDam ou en communiquant avec Kathy Rygus, urbaniste, par courriel (kathy.rygus@ottawa.ca) ou par téléphone (613-580-2424, poste 28318). Vous pouvez également me faire suivre une copie de vos commentaires (glen.gower@ottawa.ca).