Merci à toutes les personnes qui ont participé à la séance d’information sur le projet d’aménagement de la semaine dernière. Plus de 300 résidents ont suivi l’émission en direct et plus du double ont visionné tout ou partie de l’archive YouTube.
Nous avons reçu environ 185 questions écrites de la part des résidents au cours de la séance, ainsi qu’une centaine de commentaires supplémentaires. Les questions se recoupant largement, nous avons tenté de les résumer ici en thèmes généraux, accompagnés de réponses lorsqu’elles étaient disponibles. Certaines questions ont été légèrement modifiées pour des raisons d’orthographe, de grammaire et de clarté. Pour les questions marquées d’un astérisque [*], nous attendons toujours les réponses du personnel de la Ville et du requérant. Nous mettrons à jour cette publication avec des renseignements supplémentaires dès que nous les recevrons.
La présente publication sera transmise au personnel des Services de planification de la Ville, ainsi qu’un résumé des commentaires reçus des résidents lors de la séance.
Pour de plus amples renseignements sur les prochaines étapes de cette demande d’aménagement, veuillez consulter : ce qui va suivre et ce que vous pouvez faire. Nous continuerons à communiquer des mises à jour sur mon site Web glengower.ca/development/ et au moyen de mon bulletin électronique.
Merci aux résidents pour leur participation et leur intérêt continus!
– Conseiller Glen
1. Accessibilité
Comment les personnes âgées pourront-elles descendre les 25 étages si les ascenseurs cessent de fonctionner ou en cas d’incendie ou de panne de courant?
Combien de logements sont accessibles aux personnes avec des problèmes de mobilité? J’ai remarqué qu’il n’y a que quatre places de stationnement accessibles, ce qui semble peu compte tenu du vieillissement de la population de Stittsville.
Réponses :
- Un générateur de secours sera disponible pour fournir une alimentation électrique d’urgence en cas de panne de courant.
- Un minimum de 15 % de tous les logements de l’immeuble et du type de logement seront conformes aux normes d’accessibilité requises. Des places de stationnement accessibles sans obstacle seront offertes partout afin de respecter ou de dépasser les exigences des règlements municipaux locaux.
2. Logement Abordable
À 16,55 $ l’heure, le revenu annuel est de 21 515 $. Le logement abordable est décrit comme un maximum de 30 % du revenu brut. Combien de logements seront disponibles à 537 $ par mois?
Le plan décennal de logement de la Ville d’Ottawa vise à créer jusqu’à 8 500 logements abordables. Quel pourcentage des logements de ce projet d’aménagement sera désigné comme étant abordable?
Quel est le loyer proposé pour les logements de trois chambres?
Y a-t-il des logements abordables?
Quels sont les profils des personnes auxquelles ces logements sont destinés? Un loyer de 1 900 $ pour une chambre et de 2 500 $ pour deux chambres signifie que le revenu minimum recommandé pour un ménage est de 80 000 $ par an. Dans quelle mesure cela contribuera-t-il réellement à résoudre la crise du logement?
Pouvez-vous revoir les loyers des logements? Quel sera le montant de l’évaluation de chaque logement et quelle sera la cohérence avec la zone de marché actuelle de Stittsville?
Pouvez-vous nous expliquer comment ce projet d’aménagement soutient l’initiative en faveur du logement abordable? Vous avez mentionné que les logements de deux chambres coûteront 2 500 $, sans mentionner les logements de trois chambres. Aucune de ces options ne serait considérée comme abordable, loin de là.
Combien de ces logements sont proposés comme logement abordable? Les prix mentionnés au début de l’entretien incluent-ils les frais de services publics? Un logement de deux chambres à partir de 2 500 $ par mois, plus les frais de services publics crée une situation inabordable pour les familles à faible revenu ou à revenu unique.
Quel est le loyer proposé pour les logements de trois chambres?
En quoi un appartement de deux chambres dans une tour d’habitation peut-il être abordable à 2 500 $ par mois?
Combien de logements seront considérés comme logement abordable? Quelle sera la durée de votre engagement?
Vous n’avez pas indiqué le prix d’un logement de trois chambres (probablement trop élevé). Quels types de familles souhaitez-vous attirer? Certainement seulement les riches et l’élite.
Combien de logements seront un « logement abordable »?
Quel sera le loyer d’un appartement de trois chambres?
Prix des logements de trois chambres, s’il vous plaît.
Réponses :
- L’entreprise Devmont indique qu’elle prévoit d’attirer ses locataires de différentes catégories démographiques dans cet immeuble et qu’elle offre une gamme de tailles d’appartements.
- Les loyers restent à déterminer et dépendront des conditions du marché au moment de l’ouverture de l’immeuble. À titre d’exemple, compte tenu des conditions actuelles du marché, l’entreprise Devmont a indiqué qu’elle visait des loyers de 1 900 $ pour une chambre et de 2 500 $ pour deux chambres.
- Lors de la réunion, l’entreprise Devmont a indiqué que son objectif était qu’au moins 10 % des appartements soient loués à un loyer inférieur à celui du marché pendant 16 ans, afin de pouvoir bénéficier d’un programme d’accessibilité de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
- Selon les dernières données disponibles sur rentals.ca (février 2024), les loyers moyens dans la ville d’Ottawa sont : 2 040 $ pour un appartement d’une chambre et 2 480 $ pour un appartement de deux chambres.
- Aucune loi ou politique autorisée par la province ne permet à la Ville d’Ottawa d’exiger un nombre minimum de logements abordables ou d’imposer un loyer maximum.
- La politique provinciale et le Plan officiel de la Ville encouragent une variété de types de logements et une variété de prix, afin d’augmenter l’offre globale de logements locatifs. (Veuillez consulter « Marché locatif » pour de plus amples renseignements.)
3. Marché locatif
Les transports dans la région sont mauvais, il n’est donc pas certain que ces immeubles attirent les gens. Il y a actuellement des logements locatifs sur le chemin Hazeldean qui n’ont pas encore été entièrement loués. Comment allez-vous vous assurer qu’ils seront loués?
Existe-t-il un marché pour autant de logements locatifs si près des limites de la ville?
Est-ce que le promoteur se rend compte qu’à moins d’un kilomètre du projet d’aménagement proposé, des appartements n’ont pas été loués depuis plus de six mois? Même après avoir réduit le coût de 500 $, il reste encore quelques-uns qui ne sont pas loués?
Plusieurs petits projets de location d’appartements récemment construits à Stittsville ne sont pas entièrement occupés et sont maintenant annoncés avec le premier mois est gratuit; et si la dynamique du marché change et que vous ne pouvez pas remplir les logements? Par ailleurs, un loyer de 2 000 $ par mois pour une chambre est-il abordable?
Réponses :
- Le promoteur estime qu’il y a une forte demande du marché pour les locations à Stittsville.
- La population d’Ottawa devrait augmenter d’au moins 40 % au cours des 25 prochaines années et il y a actuellement une pénurie de logements locatifs, en particulier dans l’ouest de la ville.
- Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) montrent que le taux d’inoccupation à Ottawa était de 2,1 % en 2023, le même taux qu’en 2022 et en baisse par rapport au taux de 3,5 % de 2021. Le taux d’inoccupation dans l’ouest d’Ottawa (y compris Kanata et Stittsville) a légèrement diminué, passant de 0,4 % en 2022 à 1,4 % en 2023. Plus de 3 500 nouveaux logements locatifs ont été construits à Ottawa en 2023, mais la migration record vers l’Ontario a accru la pression sur le marché locatif. (CTV Ottawa)
- Un taux d’inoccupation compris entre 3 et 5 % est le minimum nécessaire pour un marché locatif équilibré.
- Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter : pourquoi y a-t-il tant de demandes de construction d’immeubles d’appartements à Stittsville ces temps-ci?
4. Installations de quartier
Quelle sera l’incidence sur nos écoles?
Les grands immeubles sur les artères ont du sens, mais comment la communauté va-t-elle supporter autant de NOUVEAUX résidents?
Il n’y a pas d’infrastructure pour soutenir cela.
Les résidents actuels ont de la difficulté à trouver des places pour les enfants à la maternelle, les écoles sont jonchées de portables et les enfants sont transportés par autobus à 40 minutes, car il n’y a pas de place dans la communauté.
Les chemins sont trop étroits pour supporter toutes les voitures supplémentaires. La situation est déjà mauvaise.
Services médicaux, services d’urgence, etc. Qui réalise ces études?
On a mentionné plus tôt que l’intention de ce site est de fournir de nombreux logements pour les familles. Comment l’infrastructure actuelle pourrait-elle accueillir l’afflux de ces familles? Écoles, services médicaux, etc.
Quels sont les plans pour l’école quand la population ici augmente? Est-il prévu de construire une nouvelle école à proximité de cet immeuble?
Beaucoup de gens parlent de l’argent des contribuables et de nouvelles installations, mais à l’heure actuelle, nous sommes très en retard en ce qui concerne les écoles, les hôpitaux et toutes les infrastructures habituelles. Même si vous arrêtez toute construction de logements, il faudra probablement attendre encore deux ou trois ans avant de rattraper le retard. L’ajout de tous ces nouveaux logements ne fait que repousser les limites de plus en plus loin.
Outre les infrastructures, comment gérer la demande accrue en matière d’enseignement et de soins de santé, qui sont déjà mis à rude épreuve? Il faut déjà des années pour trouver un médecin de famille. Et si nous cherchons à vivre plus localement, en nous déplaçant à pied ou à vélo, cela ne fait qu’accroître le défi.
Quelle sera l’incidence sur les écoles de la région? Il nous a fallu près de 15 ans pour obtenir une école secondaire publique dans la ville de Stittsville. Si chaque logement a un enfant, le système scolaire sera débordé. Nous n’avons pas de service d’autobus à l’heure actuelle et cela aura une sérieuse incidence sur la sécurité des enfants et l’environnement d’apprentissage.
Est-il prévu d’augmenter le nombre d’installations de loisirs dans notre quartier? Ajouter des logements dans une zone où les résidents doivent se battre pour obtenir des cours de natation, comme c’est le cas pour d’autres services. Nous construisons des logements, mais la Ville va-t-elle suivre le rythme avec d’autres services?
Comment les enfants vivant dans ce complexe pourront-ils se rendre à l’école la plus proche?
Il a été mentionné que la taille des logements est conçue pour attirer les familles, mais les écoles et les garderies étant saturées et l’inscription des enfants à différentes activités de loisirs étant comparée à la victoire dans « hunger games », qu’est-ce qui est fait pour accueillir ces familles?
Quel est le plan pour améliorer l’accès aux soins médicaux dans l’Ouest? Il n’y a déjà pas de soins d’urgence pour nous sans une augmentation de plus de 400 logements.
Où ces enfants supplémentaires devraient-ils aller à l’école?
Quelles études ont été réalisées pour évaluer la capacité de certains des services et des infrastructures les plus nécessaires : écoles, services d’urgence, installations médicales, complexes sportifs, circulation, eau, hydroélectricité, eaux pluviales – infrastructures très vieillissantes.
Quel est le calendrier pour l’aménagement et tous les rajustements pour les chemins, la circulation, les autobus, les écoles, etc. pour soutenir le développement?
Je suis favorable à la densification, mais avec cette « occasion en or », qu’allez-vous apporter au reste de la communauté, p. ex. en matière d’espaces verts, de possibilités de déplacement à pied ou à vélo?
Réponses :
- En cas d’approbation, le promoteur paiera une redevance d’aménagement à la Ville pour chaque nouvel appartement, et probablement au moins 10 millions de dollars à la Ville pour les coûts d’investissement dans les infrastructures comme les chemins, le transport en commun, les bibliothèques, les services d’urgence, etc.
- De plus, elle devra payer une taxe du « règlement financier des frais relatifs aux terrains à vocation de parc » qui servira à améliorer les parcs locaux et les services des loisirs, ainsi qu’une « redevance pour avantages communautaires » qui servira à financer des améliorations locales, par exemple l’amélioration de la rue Stittsville Main. L’ensemble de ces frais s’élèvera à plusieurs centaines de milliers de dollars.
- La province de l’Ontario gère des services comme les écoles et les soins de santé, et notre communauté a indéniablement besoin de ressources supplémentaires pour faire face à une croissance résidentielle rapide.
- L’augmentation de l’impôt foncier sur ces terrains entraînera également une hausse des recettes de la Ville d’une année sur l’autre, ce qui permettra d’élargir et d’améliorer les services.
- Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter les autres sections de ce document sous les rubriques frais de services publics et services, Circulation et Transport en commun.
- Pour de plus amples renseignements sur la planification et le financement des infrastructures, veuillez consulter : Écoles, médecins et autres installations pour soutenir la croissance (dans Stittsville).
5. Hauteur
Étant donné que le plan d’urbanisme prévoit la construction d’immeubles de faible hauteur à proximité des habitations afin de « faciliter la vue sur les immeubles plus élevés », pourquoi cherchons-nous à modifier cette ligne directrice, en passant de 9 à 25 étages, pour un site directement adjacent à des résidences privées de faible hauteur?
J’avais l’impression que Stittsville n’était autorisé à construire que 7 étages, alors comment un immeuble de 25 étages peut-il arriver jusqu’ici?
Quelle était la raison d’être de 3-7-25, plutôt que d’ajouter quelques étages au plus bas et au milieu, et réduire les 25 étages?
J’ai raté les 10 premières minutes à cause du travail, donc cette question a peut-être déjà reçu une réponse, mais prévoient-ils toujours de construire 10 étages, 6 ou 3?
Si je lis correctement le diagramme à 45 degrés et que vous suivez la ligne directe à 45 degrés dans la tour de 25 étages, cela signifie-t-il que si vous réduisez le bâtiment de 5 à 10 étages, vous respecterez la limite de 45 degrés?
Quelle doit être la hauteur minimale de la tour pour que ce projet soit économiquement réalisable pour l’entreprise Devmont?
J’ai l’impression que ce qui choque le plus dans ce projet d’aménagement, c’est l’énorme tour de 25 étages, associée à un stationnement d’un ratio inférieur à 1:1. Pourquoi n’est-il pas possible de réduire la taille de la plus grande tour?
Pourquoi ne pas tout garder tel quel, mais faire de l’immeuble de 25 étages un immeuble de 15 ou 18 étages? Cela permettrait à la communauté d’être satisfaite. Oui, il s’agirait d’un nombre légèrement inférieur de logements.
Le Plan officiel énonce un certain nombre d’exigences selon lesquelles les immeubles proposés de plus de neuf étages dans les couloirs de la rue principale doivent être conformes au Plan officiel de la Ville, et pas seulement aux impératifs de transition. Veuillez décrire toutes ces exigences.
Vous avez indiqué que l’aménagement paysager de 10 mètres est conforme au Règlement de zonage « en vigueur », qui prévoit jusqu’à 4 ou 5 étages. La distance ne sera-t-elle pas plus grande si le terrain est reclassé pour un projet d’aménagement plus important? Une distance de 10 mètres pour une structure basse semble raisonnable, mais elle est très proche pour les personnes qui sont situées tout près du site.
La politique 2 de la section 5.4.1 stipule que le transect du secteur de banlieue est généralement caractérisé par un développement de faible à moyenne densité. L’immeuble d’un projet d’aménagement doit être de moyenne hauteur le long des couloirs de la rue principale. La construction en hauteur n’est autorisée que s’il existe une transition appropriée avec une zone adjacente de faible hauteur (ce qui n’est pas le cas), si le plan angulaire de 45 degrés est respecté (ce qui n’est pas le cas) et si la zone est proche d’un centre de transit (ce qui n’est pas le cas). La hauteur moyenne est 9 étages. Alors, pourquoi ne pas abaisser la tour de 25 étages à 9 étages et l’approuver? Pourquoi, après l’énorme réaction de la communauté à la proposition initiale de 9 étages, le requérant a-t-il le culot de revenir avec une proposition de 25 étages?
Qui définit la notion de « transition appropriée » et comment les voisins s’opposent-ils à cette définition actuellement utilisée?
Pourriez-vous expliquer ce qu’est un « plan angulaire de 45 degrés »?
Est-il possible que l’entreprise Devmont puisse encore faire des bénéfices avec l’empreinte de sa proposition et une tour moins haute? Quelle est la hauteur minimale qui lui permettrait d’atteindre le seuil de rentabilité?
Je suppose que la question principale est de savoir si 25 étages répondent aux impératifs de transition du nouveau Plan officiel, c’est-à-dire le plan incliné à 45 degrés. La proposition d’aménagement semble dire non.
En tant que propriétaire d’un terrain attenant qui est le plus touché par la tour de 25 étages, le passage de 3 étages à 7 étages, puis à 25 étages (à moins de 50,5 m de la limite de propriété) est beaucoup trop brusque. Cela viole également de manière flagrante le plan angulaire de 45 degrés. Le promoteur s’est également complètement trompé dans les mesures. Il est censé commencer à la marge de retrait et non à la limite de propriété. Dans ce cas, la hauteur maximale est plus proche de 15 étages. À cette hauteur, les besoins en stationnement seraient moindres (moins de logements) et les effets d’ombre ne poseraient pas de problème. Pourquoi la Ville ne l’oblige-t-elle pas à respecter cette politique?
Quel est le plus haut immeuble de Barrhaven? Quel est le plus haut immeuble de Kanata? N’est-il pas raisonnable que la Ville augmente la hauteur des immeubles dans les zones mieux desservies où des immeubles existent déjà? Je pense que nous ne devrions pas commencer par un immeuble de 25 étages.
Les règlements municipaux de la Ville d’Ottawa concernant les immeubles de grande hauteur situés dans les « couloirs majeurs », comme le chemin Hazeldean, stipulent qu’ils doivent être situés à moins de 200 mètres d’un centre de transport en commun. Comment cette proposition d’aménagement répond-elle à ces critères par rapport au projet O-Train à Huntmar?
Pourriez-vous préciser ce que vous entendez par un règlement de zonage actuel « désuet »? Qu’est-ce qui fait qu’il peut être considéré comme dépassé?
Veuillez expliquer en quoi cette proposition est conforme à la politique 3 (b) de la sous-section 5.4.3.
Réponses :
- Le requérant a justifié son choix de 25 étages dans sa justification de l’aménagement, disponible sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
- Le personnel municipal examinera la proposition au regard des politiques municipales et provinciales applicables et inclura cette analyse dans son rapport au Comité de la planification et du logement.
- Le zonage actuel date de 2008 et n’est pas conforme au Plan officiel de la Ville (2022). Les politiques et les lignes directrices du Plan officiel ont préséance, c’est pourquoi le zonage actuel est considéré comme désuet.
- À Kanata et à Stittsville, les limites générales de hauteur dans le Plan officiel sont les suivantes : carrefours situés à moins de 400 mètres d’une station du transport en commun rapide : 40 étages; carrefours situés entre 400 et 800 mètres d’une station du transport en commun rapide : 9 étages; couloirs de la rue Main : 9 étages; couloirs de la rue Main où « le tissu urbain peut fournir une transition appropriée aux zones adjacentes de faible hauteur » : 40 étages.
- Dans le cadre du processus d’examen, le personnel étudie souvent d’autres options de masse et de configuration avec les promoteurs pour résoudre les problèmes techniques.
- La politique 3 (b) de la sous-section 5.4.3 fait partie du Plan officiel de la Ville qui fournit des directives pour les couloirs dans les banlieues. Elle se lit comme suit : « la hauteur des murs donnant directement sur une rue pour ces bâtiments ou les podiums des immeubles de grande hauteur doivent avoir une hauteur proportionnée par rapport à la largeur de l’emprise voisine et cadrer avec les objectifs de la section consacrée à l’esthétique urbaine pour la forme bâtie de moyenne hauteur et de grande hauteur dans les politiques 7), 8) et 9) de la sous-section 4.6.6 ». Le personnel de la Ville examinera la demande d’aménagement de l’entreprise Devmont pour déterminer si elle respecte ces politiques, et son analyse sera incluse dans le rapport présenté au Comité de la planification et du logement.
- Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter : comment peut-on passer de 15 à 77 mètres? et Que signifie « transition appropriée »?
6. Désignation du couloir du chemin Hazeldean/de la rue principale
Cette section du chemin Hazeldean borde des terrains ruraux, et est la partie la plus à l’ouest du chemin Hazeldean, car le chemin devient à une seule voie. Comment est-il logique de proposer un immeuble d’appartements de 25 étages sur ce terrain plutôt qu’au milieu d’une partie plus achalandée et plus développée du chemin Hazeldean ou d’autres chemins vraiment artériels?
Lors du dernier examen du plan de 9 étages, on a beaucoup insisté sur le fait que le chemin Hazeldean était un couloir principal et cela a été répété à maintes reprises, mais à la fin de la rencontre, les personnes présentes ont discuté du fait que le chemin Hazeldean à l’ouest du chemin Carp n’est pas la même chose que le chemin Hazeldean à l’est du chemin Carp. Les habitations sont beaucoup plus proches, la rue est beaucoup plus étroite et la zone de croissance globale est beaucoup plus réduite qu’à l’est du chemin Carp. Comment pouvez-vous traiter tout Hazeldean comme ayant les mêmes occasions?
Jusqu’à quelle distance à l’ouest du chemin Carp la désignation de « couloir majeur » s’applique-t-elle puisqu’il s’agit d’une configuration de routes rurales uniquement? Cette désignation devrait-elle s’arrêter à l’est du chemin Carp une fois que celui-ci aura été réaménagé?
Le chemin Hazeldean, à l’ouest du chemin Carp, où ils construisent, n’est-il pas désigné comme un couloir mineur? S’agit-il uniquement d’un couloir majeur à l’est du chemin Carp?
Réponses :
- Le chemin Hazeldean est désigné comme couloir de rue principale depuis le chemin Eagleson jusqu’à l’intersection de West Ridge et de la promenade Kittiwake.
- Dans le Plan officiel, les rues principales comme Hazeldean, Eagleson et le chemin March sont désignées comme des couloirs de rues principales en raison de leur capacité à supporter des volumes de transport plus importants (véhicules et transport en commun) maintenant ou à l’avenir. Ces couloirs ont généralement une grande largeur d’emprise et sont déjà équipés, ou peuvent être améliorés, avec des voies prioritaires pour le transport en commun, des frais de services publics, etc.
- Le chemin Hazeldean, entre le chemin Carp et la promenade Kittiwake, possède des trottoirs du côté nord de la rue, mais des accotements en gravier et des fossés du côté sud. Cela fait l’objet d’une évaluation en vue de sa modernisation dans le cadre du Plan directeur des transports de la Ville. Compte tenu de la croissance attendue dans cette zone, il est probable qu’elle bénéficiera d’une priorité élevée en matière de modernisation.
- L’entreprise Devmont pourrait être tenue de construire une partie ou la totalité du trottoir comme une condition à l’approbation de la demande d’aménagement.
- Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter Comment peut-on passer de 15 à 77 mètres? et que signifie « transition appropriée »?
7. Caractéristiques des appartements
Tous les logements sont-ils destinés à la location uniquement ou à l’occupation par le propriétaire également?
Quelle est la superficie de l’aire de loisirs située derrière l’immeuble? Il y a une piscine, mais y a-t-il des terrains de tennis ou de pickleball?
Qui va gérer cet immeuble après sa construction?
Quels sont les types d’appartements (studio, 1 chambre, 2 chambres, 3 chambres, etc.) et le nombre d’appartements construits pour chacun d’entre eux? L’accent est-il mis sur les familles?
Selon les estimations du promoteur, combien d’enfants en âge scolaire vivront dans ces immeubles?
Pourquoi le promoteur insiste-t-il pour avoir un stationnement en surface de deux étages avec un espace d’agrément résidentiel au-dessus? Je comprends la logique d’une augmentation progressive de la hauteur, mais j’ai le sentiment que l’espace d’agrément tel qu’il est proposé n’est pas facilement accessible, en particulier depuis les places de stationnement des visiteurs.
Existe-t-il des règlements limitant ce qui peut être placé sur les balcons des appartements? Des objets tels que des vêtements, des vélos, des meubles d’intérieur encombrent un balcon.
Les tarifs de location incluent-ils les frais pour les services publics et le stationnement?
Qui pourra utiliser les jardins communautaires? Seront-ils ouverts au public?
Réponses :
- Les logements sont destinés à être loués uniquement.
- Les détails concernant l’aire de loisirs sont disponibles dans la documentation sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/fr/applications/D02-02-22-0038/details
- Aucun terrain de tennis ou de pickleball n’est prévu.
- L’entreprise Devmont continuerait à posséder et à gérer l’immeuble une fois qu’il serait construit.
- La répartition actuelle des tailles d’appartements est la suivante : trois studios, 211 logements d’une chambre, 165 logements de deux chambres et 52 logements de trois chambres.
- Il n’y a pas d’estimation du nombre d’enfants en âge scolaire qui pourraient vivre dans l’immeuble. L’entreprise Devmont indique qu’elle prévoit d’attirer différentes catégories démographiques et qu’elle offre une gamme de tailles d’appartements.
- L’emplacement de l’espace d’agrément au-dessus du garage de stationnement permet d’utiliser plus efficacement le terrain disponible. L’accès serait limité aux résidents de l’immeuble et n’est pas fourni au niveau de la surface.
- Nous n’avons connaissance d’aucun règlement limitant les objets placés sur les balcons. Le Règlement sur les normes d’entretien des biens régit l’entretien général des propriétés.
- Les frais de services publics sont inclus dans le loyer. Les frais de stationnement sont distincts pour les résidents qui en ont besoin.
- Les jardins communautaires ne seront pas publics. Ils seront accessibles aux résidents du complexe et feront partie des commodités de l’immeuble.
8. Vie privée
Un commentaire a été fait sur le fait que cet immeuble « respectera l’intimité des quartiers avoisinants ». Comment un immeuble de 25 étages va-t-il respecter la vie privée des résidents de Westridge, Timbermere et Crossing Bridge? Nous avons demandé à une personne de faire voler un drone pour montrer la vue à différentes hauteurs et l’incidence sur la vie privée est significative et préoccupante.
L’espace commun du troisième étage étant situé au-dessus de la limite des arbres, comment justifier une petite piscine (pour plus de 800 résidents) et un cinéma en plein air surplombant les voisins adjacents et comment limiter la pollution sonore que cela va créer?
Des mesures seront-elles prises pour atténuer la ligne visuelle pour les voisins limitrophes?
Comme de nombreux résidents, nous avons des préoccupations pour la vie privée, en particulier en ce qui concerne l’immeuble de 25 étages qui surplombe notre propriété sur l’avenue Wendell. Avez-vous des dessins qui indiquent l’étendue des lignes visuelles depuis l’immeuble et leur incidence sur la vie privée des maisons environnantes?
Les fenêtres seront-elles obscurcies pour limiter la pollution lumineuse?
Réponses :
- En règle générale, les marges de recul du zonage constituent le principal outil de régulation de la séparation spatiale entre les propriétés. Le Règlement sur le bruit réglemente le bruit.
- Le verre lui-même ne sera pas teinté, mais le requérant a l’intention de fournir des stores pour chaque logement. Les résidents pourront déterminer le niveau d’intimité et de luminosité de leur logement.
9. Ombrage
Une étude sur l’ensoleillement et l’ombrage a-t-elle été réalisée et présentée aux quartiers environnants?
En se promenant récemment au coucher du soleil, il est évident que les habitations existantes perdront la lumière du soleil de l’après-midi.
J’ai une maison dans cette zone et j’ai vu de l’ombre se diriger vers le sud de ma maison à environ 60 pieds d’un immeuble de deux étages en fin d’après-midi. Un immeuble de 25 étages fera de l’ombre s’étendant sur des centaines de mètres, voire plus. Pouvez-vous fournir les résultats des études sur les effets d’ombre en automne, à 17 heures par exemple?
Veuillez fournir le lien vers la politique de la Ville en matière de répercussions des effets d’ombre.
Réponses :
- Le requérant a soumis une étude sur les effets d’ombre qui est actuellement examinée par le personnel de la Ville. Vous pouvez y accéder sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/fr/applications/D02-02-22-0038/details
- Le Cadre de référence de la Ville pour les analyses des effets d’ombre énonce les exigences relatives à l’ombre solaire. Pour un projet d’aménagement proposant cette hauteur à cet endroit de la ville, l’étude doit modéliser les répercussions des effets d’ombre à la fois pour le contexte actuel et pour le contexte proposé, toutes les heures, aux dates et heures suivantes : Équinoxe : 21 septembre, de 8 h à 18 h; et Solstice : 21 décembre, de 9 h à 15 h et 21 juin, de 8 h à 20 h.
- L’étude sur les effets d’ombre soumise respecte ce critère et inclut également les répercussions des effets d’ombre au lever et au coucher du soleil ces jours-là. Le personnel est en train d’analyser l’étude.
10. Circulation
Il semble qu’il n’y ait qu’une seule entrée dans le complexe immobilier en utilisant l’intersection existante? Comment cela fonctionne-t-il pour gérer les personnes qui entrent et sortent de ce point d’accès unique? Il semble qu’il s’agisse d’un goulot d’étranglement important, surtout aux heures de pointe.
Peut-on augmenter le nombre de véhicules électriques partagés? Peut-être une dizaine. De cette manière, nous réduisons le nombre de places de stationnement et nous augmentons le nombre de personnes qui utiliseront davantage le transport en commun plutôt qu’une voiture personnelle.
Je suis curieux de savoir comment nous sommes censés gérer la circulation vers la 417 alors que le chemin Carp n’a qu’une seule voie dans les deux sens. La circulation sur le chemin Hazeldean est déjà assez lourde et cela ne fera qu’aggraver les choses.
Est-ce que les chemins Carp et Hazeldean seront élargis à quatre voies? Si oui, quand?
Les quatre voies et les trottoirs sont-ils confirmés dans le cadre de la proposition?
Le changement d’infrastructure tient-il compte du fait qu’il y a DEUX des trois nouvelles propositions d’aménagement pour le tronçon de Hazeldean, entre Stittsville Main et Westridge? Cette partie de la ville peut-elle vraiment accueillir près de 1 000 nouveaux logements?
Le chemin Hazeldean n’est actuellement pas équipé pour faire face à l’augmentation de la circulation, il n’y a pas de pistes cyclables après le chemin Carp, ni de service d’autobus. Quels sont les délais proposés pour l’amélioration?
Quelle est la date prévue pour l’achèvement de l’extension du chemin Carp?
La construction du chemin Carp doit être achevée au moment où cet immeuble sera construit. La Ville va-t-elle accélérer la construction du chemin Carp pour que cela se produise?
Comment le prolongement de Stittsville Main jusqu’au Palladium est-il censé contribuer à la fluidité de la circulation supplémentaire et quand ce prolongement sera-t-il construit?
Nos infrastructures sont déjà insuffisantes. Nous avons besoin d’améliorations depuis des années. Quelles améliorations de l’infrastructure seront réalisées avant la mise en œuvre de ce projet, s’il est même approuvé?
Quand l’agrandissement de l’infrastructure de Carp, Hazeldean et de la communauté environnante sera-t-il terminé? Ce projet sera-t-il achevé avant tout projet d’aménagement au 6310?
Il est temps pour la Ville de faire passer le développement des infrastructures avant la construction. Elle peut évaluer le coût des développements, payé lorsque les immeubles sont développés. Pourquoi les urbanistes ne peuvent-ils pas vraiment planifier comme il se doit?
La manière dont nous allons assurer le transport de ce nombre de personnes me préoccupe grandement. L’intersection Carp et Hazeldean est déjà un point névralgique en matière d’accidents et constitue le principal accès à la 417. Cela fait au moins 15 ans que l’on promet d’élargir le chemin Carp, de Hazeldean à la 417, sans que rien ne soit fait. Et nous avons toujours eu un problème avec le manque de service d’OC Transpo à Stittsville. Ces éléments seront-ils donc corrigés avant la construction? Je suis favorable à la construction et à la densification, mais il s’agit là d’un extrême absolu. Je suis d’accord avec les propos de la personne précédente : « construisons, mais construisons raisonnablement ». Les 25 étages seront une véritable horreur et dépasseront les services existants que nous avons et que nous aurons à l’avenir.
Comment toutes ces personnes vont-elles accéder à la rue principale?
La Ville retardera-t-elle la construction pour permettre l’élargissement des routes et la mise en place des exigences en matière de transport avant d’étrangler complètement la façon dont les résidents peuvent se déplacer?
Quel est le calendrier proposé pour la construction du chemin Carp, qui débutera en 2025? Si j’ai bien compris les échéanciers, le délai d’un an et demi pour cet aménagement correspondra également au milieu de 2025. Il y a de fortes chances que les deux projets de construction aient lieu en même temps.
Comment l’augmentation de la circulation le long de la promenade Kittiwake sera-t-elle traitée? Il n’y a aucun panneau d’arrêt entre Hazeldean et Carp.
Qu’est-ce que vos études sur la circulation vous ont appris sur la circulation nord et sud sur la rue Main en direction de Fallowfield?
Pourquoi les données de l’étude sur la circulation n’ont-elles été collectées qu’un seul jour, pendant une pandémie où de nombreuses personnes travaillaient à domicile, et pourquoi certaines données ont-elles été collectées pendant l’été, lorsque les écoles n’étaient pas ouvertes?
De nouvelles études sur la circulation seront-elles menées pour évaluer la circulation actuelle et non la circulation avant ou à la fin de la période de COVID? Revenons à Hazeldean. Nous avons constaté une légère augmentation de la circulation depuis 2023, alors que les gens reprennent la route pour se rendre à nouveau au travail. Même le fait de travailler à temps partiel a eu une incidence importante sur le volume. Par ailleurs, existe-t-il des études sur le nombre d’accidents qui se produisent à l’angle d’Hazeldean et de Carp?
L’évaluation de la circulation doit tenir compte des écoles locales et de l’accès à ces établissements. Sur la rue Hobin se trouve l’école publique locale, qui ferme ses portes à 15 h 45, ce qui approche de la fin de la journée. Cette question sera-t-elle abordée à nouveau?
Pourquoi l’étude sur la circulation n’a-t-elle pas pris en compte les répercussions sur Hobin causées par les personnes qui prennent le raccourci en tournant sur Hobin juste avant la TD Canada Trust et en conduisant ensuite sans feux jusqu’à l’intersection de Hobin et de la rue Main, évitant ainsi les multiples feux de circulation et les embouteillages… Dommage pour les enfants qui traversent le chemin pour se rendre à l’école ALC.
Pouvons-nous ajouter la promenade Kittiwake à l’étude sur la circulation, si ce n’est déjà fait? Elle est déjà utilisée comme raccourci vers le chemin Carp pour accéder à l’autoroute et son état risque d’empirer considérablement. Il y a beaucoup de parcs dans cette région et beaucoup d’enfants sur la promenade Kittiwake qui se déplacent entre les parcs.
Ces chiffres sont largement sous-estimés si nous considérons que plus de 800 personnes vivront dans ce seul projet d’aménagement proposé. Le 6171, chemin Hazeldean ajoutera probablement plus de 900 résidents, et le 1174, chemin Carp en ajoutera plus de 500, et ils ont apparemment été pris en compte dans cette étude sur la circulation. Comment plus de 2 300 personnes peuvent-elles ne contribuer qu’à 175 déplacements aux heures de pointe?
L’étude sur la circulation a-t-elle été réalisée pendant la pandémie?
La circulation sur la voie Abaca a-t-elle été étudiée?
Je soupçonne qu’il y aura d’importants problèmes de circulation sur la rue Main pour la circulation en direction du sud depuis les chemins Hazeldean et Carp. La rue Main ne peut pas être élargie et présente actuellement un important arriéré de circulation vers la rue Abbott, le chemin Fernbank, le chemin Flewellyn et le chemin Fallowfield. Des aménagements mineurs près des rues Main et Abbott ont eu d’importantes et d’inquiétantes répercussions sur la circulation. Quelle est la proposition pour gérer la circulation nord/sud le long de la rue Main? Le chemin West Ridge ne semble pas être une alternative viable.
Est-ce qu’une étude sur la circulation pour la promenade Kittiwake et la voie Abaca devrait être ajoutée?
Les gens s’inquiètent de la circulation de transit sur la rue Hobin… qu’en est-il de la promenade Kittiwake? Il y a déjà des gens qui traversent le quartier en zigzaguant! Comment la Ville compte-t-elle faire de la promenade Kittiwake un chemin sécuritaire?
Réponses :
- Le requérant a soumis une Analyse des répercussions sur la circulation (« Rapport stratégique de l’Analyse des répercussions sur la circulation ») qui est en cours d’examen par le personnel de la Ville. Vous pouvez y accéder sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/fr/applications/D02-02-22-0038/details
- Les compteurs de véhicules dans l’Analyse des répercussions sur la circulation ont été effectués à plusieurs jours différents en 2017, 2022 et 2023, en dehors des ordonnances de confinement émises pendant la pandémie de COVID-19 en 2020 et 2021.
- Nous fournirons au personnel de la Ville et au requérant un résumé des commentaires des résidents sur l’étude sur la circulation à prendre en compte dans leur évaluation, y compris l’évaluation des répercussions sur les rues secondaires telles que Kittiwake, West Ridge, Hobin, etc.
- Un examen et un affinement supplémentaires des questions liées à la circulation seront également effectués dans le cadre du processus du plan d’implantation et des étapes de conception détaillée du projet d’aménagement. Des mesures supplémentaires de modération de la circulation dans les rues résidentielles avoisinantes peuvent être déterminées.
- La construction sur le chemin Carp devrait commencer en 2025 et durer environ deux ans. Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter : quand le chemin Carp sera-t-il rénové?
- Des renseignements supplémentaires sur les améliorations du chemin Hazeldean sont inclus ci-dessus dans la section « Désignation du couloir du chemin Hazeldean/de la rue principale ».
- L’entreprise Devmont prévoit mettre à la disposition des résidents quatre véhicules électriques en autopartage.
11. Transport en commun
Pourquoi un immeuble de 25 étages serait-il envisagé si loin d’une station de transport en commun proposée?
Si cette proposition est acceptée, est-il prévu d’agrandir le parc relais du chemin Carp, qui est déjà plein le matin, ou un autre parc à proximité avec accès au transport en commun?
Étant donné que le nombre d’usagers du réseau de train léger sur rail (TLR) de plusieurs milliards de dollars est déjà inférieur aux prévisions et que la phase 3, qui s’étendrait jusqu’à Stittsville, n’est pas financée, pourquoi le développement à haute densité ne se concentrerait-il pas sur les zones adjacentes aux corridors de TLR existants et planifiés afin de maximiser les énormes investissements d’Ottawa dans notre système de transport en commun?
Pensez-vous qu’il s’agit d’un carrefour de transport en commun et qu’il offrira des services de transport en commun adéquats aux résidents? Depuis plus de 20 ans, le transport en commun est insuffisant pour les résidents de Kanata et de Stittsville.
Des changements dans le transport en commun sont-ils possibles pour répondre à la circulation étant donné que l’élargissement du chemin Carp a été reporté à plusieurs reprises depuis 2016? L’échéance de 2025 est toujours menacée, car la Ville répondra à ses priorités – le développement de l’infrastructure à Stittsville est à la traîne depuis des années.
Verrons-nous un jour des améliorations notables dans le domaine du transport en commun, de sorte que les personnes vivant dans ce complexe n’auront pas besoin d’une voiture (puisqu’il y a si peu de places de stationnement) et que notre système de transport en commun est HORRIBLE. Aucune rue de Stittsville n’est bien desservie par le transport en commun.
Qu’entend-on par desservie par le transport en commun? Il y a une grande différence entre un ou deux circuits d’autobus et l’accès à une station de transport en commun, à plusieurs circuits de transport en commun et à un accès facile à toutes les commodités.
En quelle année le TLR devrait-il atteindre le chemin Carp?
Des améliorations seront-elles apportées aux circuits et à l’environnement du transport en commun avant le début de la construction de l’immeuble du 6310, chemin Hazeldean?
Comment pouvons-nous faire confiance à la Ville pour fournir des transports fiables pour les constructions futures alors qu’elle n’est pas en mesure de répondre aux besoins actuels?
Combien d’années devrons-nous encore attendre pour bénéficier d’une amélioration du transport en commun, et maintenant d’une capacité supplémentaire?
Comment peut-on considérer que l’ajout d’un nouvel autobus local de 163 places est suffisant pour un couloir de transport en commun hautement prioritaire? Un circuit d’autobus sinueux qui prend 40 minutes pour se rendre à Kanata n’est pas une solution. En tant qu’usager assidu du transport en commun pour me rendre au centre-ville, je dois actuellement marcher 15 minutes jusqu’à un arrêt du circuit de l’autobus 262, qui est la seule véritable liaison de transport en commun (ou conduire et me garer au parc relais du chemin Carp) et il ne fonctionne qu’aux heures de pointe le matin et le soir. Quand les besoins en transport de cette zone, l’incidence de cette proposition (si elle est approuvée) et les plus de 800 résidents seront-ils pris au sérieux?
Bien que le chemin Hazeldean soit considéré comme une artère principale, cette section spécifique du chemin Hazeldean se trouve à plus d’un kilomètre de l’endroit où se termine la section « couloir prioritaire de transport en commun » de ce chemin et elle est loin d’être proche d’une station de transport en commun rapide. Cette section du chemin Hazeldean se réduit également à deux voies (sans trottoirs) et ne présente donc plus les caractéristiques habituelles d’une artère principale. Cet emplacement est situé à 800 mètres de la limite urbaine, à la périphérie absolue de la banlieue – comment pouvez-vous justifier cet emplacement en tant que cible stratégique pour la densification?
Réponses :
- Ce printemps, OC Transpo lance une amélioration majeure du réseau d’autobus de Stittsville. Le service d’autobus sur cette partie du chemin Hazeldean passera de deux autobus par heure à au moins six autobus par heure dans les deux sens.
- Le chemin Hazeldean est désigné comme couloir de transport en commun prioritaire, ce qui signifie que nous verrons des améliorations continues du service (y compris un service plus fréquent) dans les années à venir.
- Pour de plus amples renseignements sur les améliorations apportées au service de transport en commun sur le chemin Hazeldean, veuillez consulter : OC Transpo offrira des services supplémentaires à Stittsville au printemps
12. Stationnement
Combien de places de stationnement pour les visiteurs sont prévues pour le projet?
Un stationnement de trois étages semble assez grand. Serait-il possible d’augmenter le service de voitures partagées et de réduire la taille du stationnement? De plus, le stationnement augmentera considérablement les coûts de construction, ce qui entraînera une hausse du prix par logement.
Y a-t-il un stationnement souterrain pour ne pas avoir une horreur en béton?
Vous demandez une exception pour le stationnement – qu’adviendra-t-il des voitures supplémentaires?
Le 0,9 place de stationnement par logement comprend-elle les places de stationnement pour les visiteurs?
Combien de niveaux de stationnement souterrain?
Les services de transport en commun étant limités à l’heure actuelle, une réduction du nombre de places de stationnement est-elle judicieuse? Quelles sont les conditions normales que la Ville recherche lorsqu’elle approuve une réduction du nombre de places de stationnement?
Par conséquent, si vous réduisez la hauteur de l’immeuble le plus haut de 5 à 10 étages, vous satisferez à la fois à cette exigence et à la nécessité de disposer de places de stationnement supplémentaires pour respecter le nombre de 1,2 place par logement?
Quel est le nombre réel de places de stationnement prévues – pas des orientations, mais ce qui sera réellement construit?
Quelle est la ligne directrice actuelle de la Ville en matière de ratio stationnement/logement?
La plupart des familles auront besoin d’un véhicule – le stationnement sera un problème. Pourquoi demander moins de places de stationnement?
Je m’inquiète également de l’utilisation du stationnement du centre commercial Farm Boy comme stationnement improvisé.
Où les 431 ménages vont-ils garer leurs véhicules? Votre proposition ne prévoit même pas une place de stationnement par logement. On peut s’attendre à un cauchemar en matière de stationnement dans les îlots environnants, sans même tenir compte du fait que de nombreux ménages auront deux véhicules.
Qu’en est-il du débordement du stationnement sur la voie Abaca, de l’autre côté de la rue?
Doit-on s’attendre à ce que les propriétaires du centre commercial Farm Boy fournissent le stationnement pour le débordement d’un projet qui n’a pas été tenu de fournir un stationnement adéquat non seulement pour les résidents, mais aussi pour les invités? Est-ce que le promoteur va les subventionner?
Réponses :
- Le requérant a justifié son choix en matière de besoins en stationnement dans sa justification de l’aménagement, disponible sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
- Le requérant prévoit 389 places de stationnement pour les résidents et 86 places de stationnement pour les visiteurs.
- La plupart des places de stationnement se trouveraient dans le garage, y compris un étage de stationnement souterrain.
- L’entreprise propose également 446 places pour les vélos.
- Les détails du projet d’aménagement ont été communiqués aux propriétaires du centre commercial situé de l’autre côté de la rue, sur le chemin Hazeldean, et ils peuvent faire part de leurs préoccupations concernant le stationnement en surnombre au personnel de la Ville.
- Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter : Stationnement et marche
13. Dynamitage
Des inspections préalables au dynamitage seront-elles proposées, ainsi qu’une garantie pour les dommages subis?
Vivant à proximité du site, ma principale préoccupation, si ce projet se concrétise, est le dynamitage et les effets qu’il aura sur l’intégrité structurelle des maisons voisines. Des compensations seront-elles prévues si les structures sont compromises ou endommagées?
Compte tenu de la profondeur du stationnement, peut-on supposer qu’un dynamitage sera nécessaire pour la construction?
Y aura-t-il des explosions et des risques de dommages pour les habitations voisines?
Le promoteur prendra-t-il la responsabilité des coûts pour les réparations des dégâts causés par les explosions, ou l’assurance des propriétaires devra-t-elle s’en charger?
Réponses :
- Les besoins en excavation sont à déterminer. Le requérant indique que l’excavation sera limitée en raison de la faible profondeur du garage de stationnement (un niveau sous terre).
- La Ville dispose de spécifications en matière de dynamitage qui doivent être respectées tant pour les projets des promoteurs que ceux effectués par la Ville, en fonction des réglementations provinciales et fédérales. Si un dynamitage est nécessaire, des inspections préalables seront effectuées pour les bâtiments situés à proximité du site.
- Pour de plus amples renseignements sur les règles et les inspections en matière de dynamitage, veuillez consulter : Opérations de dynamitage dans la région de Stittsville
14. Services d’urgence
Quelles sont les exigences en cas d’incendie dans une grande tour? Des modifications sont-elles nécessaires pour le personnel des interventions d’urgence locales en cas d’incident?
Qu’en est-il de la police? Aurons-nous plus d’agents?
Réponses :
- La protection contre les incendies et la sécurité sont examinées à plusieurs étapes du processus de planification. Dans le cas d’une modification au Règlement de zonage, le personnel examinera la viabilisation pour s’assurer que les exigences en matière d’eau peuvent être respectées. Au stade de la réglementation du plan d’implantation, le service d’incendie de la Ville vérifiera que toutes les exigences sont respectées et que les véhicules des services d’urgence disposent d’un accès approprié. L’immeuble devra également respecter le Code du bâtiment de l’Ontario et le code de prévention des incendies.
- Pour tous les services d’urgence (police, pompiers, services paramédicaux, règlements municipaux, etc.), des budgets d’immobilisations et de fonctionnement supplémentaires sont approuvés chaque année par le Conseil municipal pour faire face à la nouvelle croissance.
15. Services publics/viabilisation
La Ville a-t-elle effectué l’analyse de l’égout?
Cette ville ne dispose pas de l’infrastructure routière nécessaire pour accueillir ce complexe. Que comptez-vous faire pour résoudre ce problème, qui est déjà très important?
Quelle est la proposition de services publics pour ce projet d’aménagement (p. ex. : eaux pluviales, eau/égouts, électricité)?
J’aimerais savoir quelle sera l’incidence sur l’approvisionnement en eau. Que se passe-t-il lorsque l’on ajoute un immeuble trois fois plus haut que le château d’eau? Quelles seront les répercussions sur la pression de l’eau?
Questions similaires sur les égouts qui, d’après ce que j’ai compris, fonctionnent par gravité et sans stations de pompage. Comment le système existant pourra-t-il gérer les besoins additionnels de 431 ménages?
Comment ce projet d’aménagement aura-t-il une incidence sur le retrait des eaux usées de Crossing Bridge, à Heritage Grove? Je ne voudrais pas que mes toilettes se remplissent à cause du volume d’effluents provenant du projet ou de la façon dont les canalisations sont raccordées.
Réponses :
- Le requérant doit démontrer qu’il existe un accès aux services publics tels que l’eau, les égouts, les services de traitement des eaux usées et l’électricité pour le projet d’aménagement proposé. Le promoteur a présenté une étude de viabilisation qui peut être consultée sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
- Bien qu’il ne soit pas spécifique à ce projet d’aménagement, le Plan directeur de l’infrastructure (PDI) de la Ville examine les besoins en infrastructures à long terme pour Stittsville et la ville dans son ensemble, sur la base des projections démographiques et de l’endroit où la croissance devrait se produire. Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter : Plan directeur de l’infrastructure
16. Aménagement paysager
Qu’en est-il des propriétaires actuels dont les jardins sont adossés à l’« espace vert » situé au sud des immeubles?
Compte tenu de la quantité de végétation qui est proposée pour ce site d’aménagement, l’ombre prévue aura-t-elle une incidence négative sur la croissance saine de la végétation?
Pour certains éléments qui ne font pas partie de la structure, par exemple la végétation sur le mur orienté vers le sud. Existe-t-il une garantie que le constructeur le fera effectivement? Y aura-t-il une pénalité s’il décide de ne pas le faire? Je pense que ma question est évidente : bien sûr, il est agréable d’entendre des promesses, mais s’il n’y a pas d’obligation légale, il pourrait s’agir de promesses vides.
Quel serait l’espace entre la façade de l’immeuble et l’emprise (limite de propriété)? Comme mentionné précédemment, la zone tampon végétale de 10 mètres disparaîtra lorsque le chemin Hazeldean sera élargi à un chemin à quatre voies avec des installations de transport actif (pistes cyclables, larges trottoirs [Loi de 2005 sur l’accessibilité pour les personnes handicapées de l’Ontario], etc.).
Savez-vous combien de temps il faudra pour que les arbres atteignent leur maturité?
La zone tampon de verdure de 10 mètres – comment pouvez-vous pouvez garantir que des arbres de haute qualité pousseront et seront entretenus pour assurer la protection de la vie privée au fil du temps? Le fait de planter des arbres dans le béton et le substrat rocheux ressemble plus à un élément de conception fantaisiste destinée à vendre ce projet d’aménagement qu’à une belle considération à long bien réfléchie. Comment pouvons-nous avoir l’assurance que cette zone tampon se développera réellement et atteindra son plein potentiel pour faciliter la transition?
Y aura-t-il un plan d’arrosage pour la végétation proposée? Se fier uniquement aux précipitations naturelles n’est pas fiable en raison des effets négatifs du changement climatique.
Réponses :
- L’aménagement paysager sera examiné en détail au cours de la procédure de réglementation du Plan d’implantation. Le propriétaire devra respecter les plans d’aménagement paysager approuvés dans le cadre de cette procédure. La Ville détient des garanties financières jusqu’à ce que l’aménagement paysager soit conforme aux plans approuvés.
L’entreprise Devmont a fourni des renseignements supplémentaires sur les plans d’aménagement paysager :
- La marge de reculement de 10 mètres est située à l’arrière du site. L’espace entre l’immeuble et l’emprise du centre du chemin Hazeldean est de 7,4 mètres jusqu’à la face avant de l’immeuble 1 et de 6,3 mètres jusqu’à l’immeuble 2 au niveau du sol. L’équipe du requérant travaille avec la Ville pour s’assurer que la proposition s’harmonise avec la vision de la Ville pour le futur paysage de rue du chemin Hazeldean.
- La conception détaillée et la sélection des espèces ne sont pas encore terminées, mais l’intention pour la zone tampon de verdure située le long de la limite sud est d’utiliser une approche de reboisement. Un certain nombre d’arbres à feuilles caduques de gros calibre et de conifères dans des paniers grillagés seront plantés pour un effet visuel instantané. En fonction des espèces choisies, les arbres à feuilles caduques devraient avoir une hauteur comprise entre 2,5 et 3,6 mètres, et les conifères entre 1,8 et 2,5 mètres. Au sein de ces grands produits de pépinières, on trouvera des plants de feuillus plus petits (1 à 1,8 mètre de hauteur) et des plants de conifères (0,3 à 0,6 mètre de hauteur).
Le concept consiste à planter de manière aléatoire et très dense (entre 1,5 et 3 mètres, selon les espèces) pour imiter les conditions d’une forêt naturelle, assurer une succession de maturité, fournir un tampon rapide à établir avec un intérêt saisonnier et créer des conditions où la végétation évolue pour trouver un équilibre naturel. Le sous-étage sera paillé pour contrôler la croissance des mauvaises herbes concurrentes, mais il n’y aura pas de gazon ni de tonte dans cette zone. Il est proposé de le conserver en tant que boisé géré.
Les espèces à croissance lente sont celles qui ont une croissance verticale d’environ 30 centimètres par année (ce qui est typique de la plupart des conifères indigènes). Les espèces indigènes à croissance rapide, comme le peuplier, peuvent croître à un rythme de 60 centimètres par année. D’une manière générale, les arbres à croissance rapide ont une structure (tronc et branches) plus faible et ont tendance à devenir dangereux plus tôt. Le requérant utiliserait des espèces de peupliers à croissance rapide dans l’intention de les retirer de manière sélective lorsque les autres arbres, plus durables, arriveront à maturité et que la zone tampon sera plus épaisse. L’évaluation se fera vraisemblablement sur un horizon de 20 ans.
Dans le cadre du processus de réglementation du plan d’implantation des sols de la Ville d’Ottawa, les requérants doivent désormais fournir une représentation visuelle du couvert végétal prévu après 40 ans, c’est-à-dire lorsque les espèces communes atteignent généralement leur maturité. Les espèces les plus hautes susceptibles d’être sélectionnées pour ce site pourraient atteindre une hauteur à maturité d’au moins 35 mètres. - La sélection correcte des espèces est l’aspect le plus critique de toute stratégie de plantation. Les arbres indigènes seront privilégiés pour la zone tampon de reboisement proposée au niveau du sol. Cela garantira une plus grande résistance aux conditions de sécheresse. La maximisation de la diversité des espèces et des tailles du matériel de pépinière contribuera également à atténuer toute perte due à des conditions de sécheresse irrégulières et saisonnières ou à des maladies. La profondeur du substrat rocheux permet d’accueillir les espèces les plus enracinées (des chênes avec des racines primaires en pivot pouvant pousser jusqu’à une profondeur de 1,5 mètre).
La plantation sur le toit de la structure de stationnement est un élément de conception destiné à répondre aux préoccupations en matière de protection de la vie privée et à compléter les plantations au niveau du sol. Les jardinières surélevées proposées ont pour but d’offrir un écran aux résidents du nouvel espace d’agrément ainsi qu’aux cours arrière adjacentes existantes et aux niveaux supérieurs des maisons. Le bord sud de cette jardinière continue n’est destiné à être accessible qu’occasionnellement par le personnel d’entretien.
Toute la végétation sera soumise à une période de garantie pour assurer son implantation (condition de l’approbation municipale). Des robinets de puisage seront installés le long de la zone tampon pour faciliter l’irrigation d’appoint, mais ils ne devraient être nécessaires qu’en période de sécheresse extrême. - Les jardins sur les toits sont sûrement équipés d’un système d’irrigation automatique en raison de leur situation élevée et de l’exposition accrue qui en résulte.
17. Processus de planification
Que dit le personnel de l’urbanisme et du service du contentieux de la Ville quant à la probabilité que le promoteur obtienne gain de cause en cas d’objection à la hauteur de l’immeuble? Je suppose que le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire serait saisi et qu’il rendrait une décision sans possibilité d’appel.
Quel est le calendrier proposé pour le nouveau projet d’aménagement?
À titre de nouvelle soumission, cette demande est-elle assujettie aux récents changements provinciaux concernant les délais d’approbation, les redevances d’aménagement, les terrains réservés à la création de parcs, etc.? Est-elle liée aux conditions qui étaient en vigueur au moment de la demande initiale?
Quelle est la date prévue pour le début de la construction?
Combien d’années faut-il pour réaliser ce projet?
Combien de modifications aux règlements municipaux sont nécessaires pour construire ce complexe?
Lorsque ce projet d’aménagement commencera à être construit, s’agira-t-il d’une approche progressive ou sera-t-il construit en une seule fois?
Est-ce que les résidents de Stittsville pourraient se prononcer par référendum sur un projet d’aménagement?
Une autre séance sera-t-elle organisée pour examiner ces questions?
Quel est le processus de résolution des problèmes? Aucune réponse systématique et transparente n’a été apportée aux questions soulevées par la communauté. Veuillez présenter un processus de résolution des problèmes clair et participatif.
Réponses :
- Cette demande est actuellement examinée par les urbanistes et le personnel technique de la Ville. Leur analyse sera incluse dans un rapport qui sera présenté au Comité de la planification et du logement dans les mois à venir – la date reste à déterminer.
- Cette demande n’est pas soumise aux délais d’examen de planification plus courts imposés par la province dans le cadre du projet de loi 109.
- Les redevances d’aménagement et de terrains réservés à la création de parcs sont généralement évaluées aux taux en vigueur au moment de la demande de permis de construire.
- Les délais d’approbation sont difficiles à prévoir. Cette modification au Règlement de zonage sera probablement soumise au Comité et au Conseil avant la fin de l’année 2024, mais tout dépendra de la rapidité avec laquelle le requérant répondra aux commentaires et aux réactions de la Ville. Le requérant devra également obtenir l’approbation d’un plan d’implantation et d’autres examens, ce qui peut prendre plusieurs mois.
- La construction prendrait au moins 18 à 24 mois et devrait se faire « en une seule fois » et non en plusieurs phases.
- Lorsque ce dossier sera soumis au Comité de la planification et du logement, tous les résidents auront la possibilité de s’inscrire pour s’exprimer en tant que délégation. Toutes les délégations disposent de cinq minutes pour s’exprimer lors de la séance du Comité.
- Il n’y a pas de processus de référendum pour les demandes d’aménagement.
- Pour de plus amples renseignements sur le processus de planification, veuillez consulter les sites suivants : Calendrier et processus de planification et Ce qui va suivre et ce que vous pouvez faire.
- Pendant la période de résolution des problèmes, le requérant communique directement avec le responsable du dossier de l’urbaniste et s’efforce de répondre aux commentaires et de résoudre les problèmes. Si des plans révisés sont soumis, le personnel de la Ville les téléchargera sur le site Web DevApps de la Ville ici : D02-02-22-0038
18. Autres demandes d’aménagement à proximité
Existe-t-il une demande d’aménagement pour un projet d’aménagement/construction similaire, voire plus haut, sur la parcelle voisine – présentement le Open Roads RV Centre?
Combien d’autres logements doivent être approuvés à proximité des commodités de Stittsville Main pour que nous puissions rendre cette hauteur plus appropriée par rapport au caractère de Stittsville?
Combien d’autres demandes d’aménagement sont actuellement à l’étude? J’aimerais connaître le nombre TOTAL de nouveaux logements qui seront construits à Stittsville? Il s’agit d’une demande de plus de 400 logements et il semble que ce projet d’aménagement surchargera à lui seul notre infrastructure. Combien de logements sont prévus dans cette zone?
Réponses :
- À l’heure actuelle, la proposition concernant le 6310, chemin Hazeldean est la seule demande d’aménagement en cours à l’ouest du chemin Carp.
- Je m’attends à ce qu’une demande d’aménagement soit bientôt déposée pour la propriété voisine du 1174, chemin Carp (l’ancien site d’Open Roads RV). Aucune demande d’aménagement n’a été déposée et aucune information supplémentaire n’est disponible à ce jour.
- Un projet d’aménagement a été approuvé pour le 1145, chemin Carp (à l’angle nord-est de Carp et Hazeldean) pour la construction d’un immeuble de 34 appartements. La construction n’a pas encore commencé.
- Une demande d’aménagement a été déposée pour le 6171, chemin Hazeldean (entre le château d’eau et la nouvelle succursale de Starbucks) pour un lotissement à utilisation polyvalente comprenant 529 unités d’habitation, dont des maisons individuelles, des maisons en rangée, des appartements de faible hauteur et un immeuble de neuf étages. Cette question sera probablement soumise à l’examen du Comité de la planification et du logement au printemps.
- Un nouveau lotissement résidentiel sera aménagé sur le côté nord du chemin Hazeldean, immédiatement à l’ouest de Timbermere. Le processus de planification pour ce terrain n’a pas encore commencé.
- D’ici 2046, la Ville d’Ottawa devrait passer d’un peu plus de 1 000 000 de personnes à au moins 1 400 000. Cette croissance sera répartie sur l’ensemble de la Ville, avec une croissance significative attendue à Kanata/Stittsville.
- La population actuelle de Stittsville est estimée à 52 540 personnes et 18 800 ménages. La communauté s’est agrandie d’environ 1 000 ménages par an au cours des dernières années.
19. Divers
Q : J’aime beaucoup le nombre de locations de trois chambres et j’apprécie le partage de voitures électriques. Mais, je crains que cela ne dilue les efforts déployés pour créer un noyau central à Stittsville, étant donné que cette ville est si éloignée. A-t-on réfléchi à la manière de faire en sorte que Stittsville Main reste le cœur de la ville?
R : Selon le Plan officiel de la Ville, au cours des 25 prochaines années, nous assisterons probablement à la plus forte croissance et aux changements les plus importants le long du couloir de la route Hazeldean et dans les régions situées près des carrefours de transport en commun : le Centre Canadian Tire, Maple Grove à l’est de Huntmar et Hazeldean à l’avenue Robert Grant. Le Plan de conception communautaire de la rue Stittsville Main reconnaît le caractère unique de notre rue principale et contribuera à faire en sorte qu’elle reste un point distinct et central de la communauté, même au fur et à mesure de sa croissance.
Q : Combien d’argent ce projet va-t-il générer pour le quartier grâce aux redevances d’aménagement, puis chaque année grâce aux impôts fonciers?
R : Nous estimons que le projet devrait générer au moins 10 millions de dollars de recettes au titre de la redevance d’aménagement, qui sont affectées à l’infrastructure de la ville pour soutenir la croissance. Les impôts fonciers ne sont pas connus à ce jour.
Q :Est-ce que les constructeurs d’Ottawa sont pris ou prises en compte? Pouvons-nous obliger le promoteur à faire appel à des promoteurs et des consultants d’Ottawa?
R : Les promoteurs sont libres de passer un contrat avec l’entreprise de leur choix.
Q : Je crois que le « centre-ville » de Stittsville a été limité à quatre étages pour préserver le caractère patrimonial du village. Comment ce projet s’inscrit-il dans cette vision, compte tenu de sa proximité avec le centre-ville?
R : Le plan d’aménagement de la rue Stittsville Main et le plan secondaire limitent la hauteur à quatre étages sur la rue. Le Plan officiel de la Ville prévoit une croissance démographique importante au cours des 25 prochaines années, 60 % de la nouvelle croissance se produisant dans les zones urbaines et les banlieues existantes, et 40 % de la nouvelle croissance se produisant dans les « nouvelles » zones adjacentes aux banlieues existantes. Les projets d’aménagement à haute densité se concentrent sur les couloirs de la rue principale comme les chemins Hazeldean, March, Eagleson, etc., avec beaucoup moins de croissance le long de la rue Stittsville Main, et presque aucun changement à l’environnement bâti dans les quartiers existants comme Crossing Bridge ou Timbermere.
Q : Si les promoteurs réussissent à faire approuver leur projet. Cela changera-t-il la préséance pour les développements ultérieurs?
R : Tous les nouveaux développements sur le chemin Hazeldean, y compris celui-ci, sont évalués selon leur mérite et en fonction du Plan officiel de la Ville et d’autres politiques municipales et provinciales applicables.
Q : Si la densité urbaine était vraiment l’objectif, pourquoi la Ville n’envisagerait-elle pas d’utiliser les immeubles du centre-ville qui sont vides et dont le taux d’inoccupation n’a jamais été aussi élevé.
R : À Ottawa, au moins trois conversions de bureaux en logements ont été réalisées au cours des deux dernières années et plusieurs sont en cours. Ottawa a récemment introduit une procédure simplifiée et des frais réduits afin d’encourager des conversions plus rapides de bureaux en logements. Des rapports récents de Colliers et de l’Institut urbain du Canada ont révélé qu’entre 11 et 17 immeubles du centre-ville sont susceptibles d’être convertis, ce qui pourrait créer jusqu’à 4 200 nouveaux appartements. C’est un élément important de la stratégie du logement d’Ottawa, mais ce n’est pas suffisant pour répondre au besoin de la ville d’avoir plus d’appartements.
Q : Que devons-nous faire pour obtenir un plan secondaire pour Hazeldean?
R : Les plans secondaires établissent des politiques de développement local pour guider la croissance et le développement dans des zones définies d’une ville où l’on s’attend à des changements physiques importants. Nous avons demandé au personnel si le couloir du chemin Hazeldean pouvait faire l’objet d’un plan secondaire. De plus amples renseignements sur les plans secondaires sont disponibles sur le site Section 12 – Les plans locaux.
Q : Comment ferez-vous pour éviter que les oiseaux se heurtent à toutes les fenêtres? Y aura-t-il des mesures de protection pour les oiseaux?
R : L’immeuble devra être conforme aux Lignes de conduite sur la conception sécuritaire pour les oiseaux de la Ville. L’architecte du projet indique qu’il a satisfait à ces exigences.
Q : Devmont : quels autres endroits d’Ottawa ou de Kanata-Stittsville avez-vous envisagés pour ce type de projet d’aménagement?
R : L’entreprise Devmont indique qu’elle est toujours à la recherche de terrains à fort potentiel. Bien qu’il ait principalement construit dans la région métropolitaine de Montréal, il s’intéresse depuis quelques années à la région d’Ottawa/Gatineau. Quelques lots ont été envisagés au cours de cette période. Lorsque les propriétaires du 6310, chemin Hazeldean ont communiqué avec l’entreprise Devmont, celle-ci a conclu que ce terrain avait un grand potentiel.
Q : Combien d’emplois locaux seront créés?
R : L’entreprise Devmont indique que pendant la construction, tous les entrepreneurs seront probablement locaux, de même qu’à l’heure actuelle, tous les professionnels sont locaux. Pour les emplois à long terme, tous les services de nettoyage, le personnel d’entretien, l’équipe de location, le déneigement, l’aménagement paysager, etc. seront assurés par des entreprises locales de la région d’Ottawa. Les futurs résidents auront besoin de services de proximité, ce qui apportera de l’activité économique au quartier.