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It was excellent to see so many people from the community attending Tuesday’s info meeting for the proposed development at 1000 Robert Grant Avenue. We’ve had a lot of questions and feedback from the community and it is very encouraging to see such strong engagement from residents.
The meeting included a presentation and Q&A with representatives from Lépine (the applicant) and the City’s planning department. We’ve included a summary of the key points below.
I continue to have questions and concerns on a number of issues related to this development, including the capacity of the current transportation network (including construction of Robert Grant Avenue and rapid transit); impact on the adjacent community (especially for residents on Livery Street); and parking requirements. I’ve raised these concerns with both the applicant and the City’s planning staff.
What’s next: We are still very early in this process. The next step will be for Lépine to submit a revised application based on community and planning staff feedback so far. Lépine gave a preview of the re-submission at the meeting on Tuesday, but have yet to formally submit it to the City for review.
Please contact me with any of your questions and concerns.
-GG.
Notes from the public information meeting for 1000 Robert Grant, Tuesday March 3
- Current zoning: The zoning at 1000 Robert Grant allows for up to 9 storeys on most of the site, including along Livery Street. Lépine says this configuration would mean four buildings with a total of approx. 540-560 apartments. The zoning plan for the entire Fernbank community was established as part of the 2009 Fernbank Community Design Plan.
- Height: Lépine showed a concept where the height of buildings along Livery Street would be reduced to 4-5 stories, with taller buildings closer to Robert Grant Avenue (potentially 12-15 storeys). While this would be an increase in height, the density would not change — in other words, there would still be approx. 540-560 apartments. They also said they would consider phasing the construction so that the tallest building (representing about half of the total number of apartments) would be on hold until funding and construction of Robert Grant Avenue is approved.
- Commercial/retail: The land at 1000 Robert Grant is zoned as “Arterial Main Street (AM)” which allows for a variety of uses including commercial, retail, and apartment buildings. While Lépine is proposing a residential development, there is land immediately to the south of this site zoned AM, so it could be developed as commercial or retail. This land is not owned by Lépine, and any future development plans are up to the property owner. The City can’t control what type of use an owner chooses for the site.
- Parking: The applicant wants to provide 1 parking spot per unit, lower than the usual minimum requirement of 1.2 parking spots. They are also applying to reduce the minimum number of visitor parking spots from 0.2 per unit to 0.1. Lépine says they’re basing their request on experience from similar buildings that they manage in the City. City planning staff have asked for more data and rationale from Lépine to justify this reduction.
- Transit: Part of Lépine’s rationale for increasing the building height stems from the fact that there is a future bus rapid transit station planned just north of the site. However, this transit station is still at least 11 years away.
- Tall buildings: A resident asked why Lépine would choose to develop a highrise, given that Stittsville does not have any tall buildings. Don Schultz from Lépine replied that they look at impacts from noise, shadow, and wind, as well as looking towards the future to what type of development will be in demand. There is a strong market for rental units and a need for apartments in the western part of Ottawa. He said that he realizes that the height is not something Stittsville has now, but there are a variety of different heights across different parts of the City, including suburban areas.
- Timeline: How long until the project would be built? Schultz said that the rezoning and site plan process takes several years before construction can start. He suggested that if approved, it would be at least 3-5 years before construction begins.
- Traffic: As part of the development process Lépine has to submit a Traffic Impact Assessment (TIA) that includes modelling of predicted traffic. Lépine’s traffic engineer said their model is based on worse-case scenarios for car usage. The City’s planning staff will be reviewing this analysis.
- Privacy for Livery residents: Schultz said that there will be landscaping along the right-of-way between units; balconies on higher stories will be designed to mitigate privacy concerns. These issues would be addressed during the site plan approval stage, which typically happens after zoning is approved.
Résumé de la réunion d’information publique sur le 1000, avenue Robert Grant
J’ai été ravi de voir autant de résidents à la réunion d’information de mardi sur le projet d’aménagement du 1000, avenue Robert Grant. Vous avez posé beaucoup de questions et émis tout autant de commentaires, et ce fut très encourageant de vous voir participer aussi activement.
La réunion consistait en une présentation des représentants du Groupe Lépine (le requérant) et de l’équipe de planification de la Ville, suivie d’une période de questions. Vous trouverez ci-dessous un résumé des principaux points abordés.
J’ai toujours des questions et des doutes sur certains aspects du projet, notamment la capacité de l’actuel réseau de transport (travaux de l’avenue Robert Grant, transport en commun rapide), les répercussions sur les résidents du voisinage (surtout ceux de la rue Livery) et les exigences de stationnement. J’ai transmis mes commentaires au requérant et au personnel de la planification de la Ville.
Prochaines étapes : Le processus n’en est qu’à ses débuts. Nous attendons maintenant que Lépine présente une demande révisée en fonction des commentaires du public et du personnel de la planification. Nous en avons eu un aperçu à la réunion de mardi, mais elle n’a pas encore été officiellement soumise à l’examen de la Ville.
Si vous avez des questions ou des commentaires, n’hésitez pas à communiquer avec moi.
-GG.
NOTES SUR LA RÉUNION D’INFORMATION PUBLIQUE DU MARDI 4 MARS – 1000, AVENUE ROBERT GRANT
- Zonage actuel : Le zonage du 1000, avenue Robert Grant permet la construction d’immeubles à neuf étages sur la majorité du terrain, y compris le long de la rue Livery. Lépine prévoit ainsi construire quatre immeubles, totalisant entre 540 et 560 appartements. Le plan de zonage pour tout le secteur de Fernbank est défini dans le Plan de conception communautaire de Fernbank de 2009.
- Hauteur : Lépine a présenté un plan conceptuel selon lequel les immeubles bordant la rue Livery n’auraient que quatre ou cinq étages et ceux près de l’avenue Robert Grant seraient plus grands (possiblement 12 à 15 étages). Cela représente une augmentation de la hauteur, mais la densité ne serait pas affectée; on vise toujours entre 540 et 560 appartements. Le requérant a aussi mentionné la possibilité d’une construction par étapes, de sorte que l’édification des plus hauts immeubles (regroupant environ la moitié des appartements) ne commence qu’après l’approbation du financement et des travaux de l’avenue Robert Grant.
- Commerces de détail et utilisations commerciales : Le 1000, avenue Robert Grant étant une zone d’artère principale (AM), il peut accueillir des utilisations commerciales et de vente au détail ainsi que des immeubles d’appartements. Lépine propose un aménagement résidentiel, mais il y a d’autres terrains zonés AM juste au sud, qui pourraient être exploités à des fins commerciales ou de vente au détail. Ils n’appartiennent toutefois pas à Lépine, et seul leur propriétaire peut décider des plans d’aménagement futurs. La Ville ne peut décider de l’utilisation qui en sera faite.
- Stationnement : Le requérant prévoit une place de stationnement par appartement, un chiffre inférieur à l’exigence minimale habituelle de 1,2 place. Il a aussi soumis une demande de réduction du nombre de places réservées aux visiteurs de 0,2 à 0,1 place par appartement, qu’il justifie par son expérience de gestion d’autres immeubles semblables dans la ville. Le personnel de la planification a demandé des données et des explications supplémentaires à ce sujet.
- Transport en commun : Parmi les motifs invoqués pour augmenter la hauteur des bâtiments, Lépine a mentionné la construction future d’une station de transport en commun rapide par autobus juste au nord du site. Toutefois, cette station n’entrera pas en service avant au moins 11 ans.
- Immeubles de grande hauteur : Un résident a demandé pourquoi Lépine avait choisi de construire de si grands immeubles, sachant qu’il n’y en a actuellement aucun à Don Schultz, un représentant de Lépine, a répondu que l’entreprise avait évalué les répercussions sur le bruit, l’ombre et le vent et s’était interrogée sur le type d’aménagement qui serait recherché dans l’avenir. L’Ouest d’Ottawa est un marché prometteur pour les logements locatifs, et les appartements y manquent. Conscient que la hauteur des immeubles prévus est pour l’instant étrangère à Stittsville, il a fait valoir que le relief est très varié dans le reste de la ville, même dans les régions suburbaines.
- Calendrier : À quand le début de la construction? Don Schultz a expliqué que, avec le processus de modification du zonage et de planification, il y en a pour des années avant que la construction commence. Selon lui, si le projet est approuvé, les travaux seront entrepris au plus tôt dans trois à cinq ans.
- Circulation : Dans le cadre du processus d’aménagement, Lépine doit fournir une évaluation des répercussions sur la circulation accompagnée d’un modèle de prévision de la circulation. L’ingénieur de la circulation de l’entreprise a précisé que le modèle se basait sur le pire scénario possible d’utilisation de l’automobile. Le personnel de la planification de la Ville évaluera l’analyse.
- Intimité des résidents de la rue Livery : Don Schultz a expliqué que Lépine procéderait à l’aménagement paysager de l’emprise séparant les immeubles et que les balcons des étages supérieurs seraient conçus de façon à préserver l’intimité. Tout cela sera discuté pendant le processus d’approbation du plan d’implantation, qui devrait avoir lieu après l’approbation du zonage.