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On March 30th, the Province of Ontario unveiled the first part of its plan to address rising home costs, taking aim at home construction approval delays at the municipal level as a cause for increased home prices. Councillor Glen was recently interviewed by CBC Ottawa Morning’s Robyn Bresnahan discussing what this proposed legislation means for the City of Ottawa. You can listen to the interview here or read the transcript below.


ROBYN BRESNAHAN: We have reached Councillor Glen Gower, he’s the Co-Chair of the City’s Planning Committee. Good morning.

GLEN GOWER: Good morning.

RB: The Premier has pointed the finger at the municipal level. What’s your reaction to that?

GG: Well, I think he’s right that the province needs to build more homes. We have more and more people coming to our province and coming to our city every year. I think putting all of the blame on delays in the municipal process is a pretty simplistic way of looking at it.

I think they could look at provincial approvals as well. I know in my experience at the city, approvals from the Ministry of Transportation, Ministry of Environment, take a long time as well.

I have no problem with streamlining the process but there are a lot of reasons; a lot of factors that go into affordability in our province.

RB: What did you think of this plan when you took an in depth look at it?

GG: It’s a hefty, hefty set of new regulations. It’s a big, big document. I think I made a note of a couple things that aren’t in it that we thought might have been.

One of them is about R1, which is about eliminating some of the density rules on single family homes – that wasn’t in the legislation. Maybe it’s coming in the future, we’ll see.

The other one is no changes to development charges. That’s pretty important from the city’s perspective because we rely on those development charges to fund new infrastructure like roads and libraries and transit. So, I was glad to see no changes there.

A couple things that were in it that stood out for me, one with some pretty major changes to the site plan process. That’s one of the approval processes for developments. I think it takes away a lot of the control, a lot of the involvement of Councillors in that process. And also, there’s a new process for streamlining community infrastructure, like long term care homes and affordable housing, which is kind of interesting. I am still diving into that, but I think it could be a good tool for accelerating affordable housing in particular.

RB: This plan includes deadlines for municipalities to approve zoning amendments and site plans. If it’s not done quickly enough, you have to refund the developers fees. How much do you think that will change the way the planning committee operates?

GG: Like I said before, there’s nothing wrong with streamlining but it can’t come at the expense of effective review and public feedback as well. You know, there’s some very complex applications that the city reviews. These are reviewing things like stormwater management and they’re putting a 60-day limit on this. It’s very hard for the city to meet the deadlines now. We would have to hire more resources in order to do that because I don’t think the public would want to see us not doing a full review just to meet an artificial deadline that the province has set.

RB: So, you would worry that by having this added pressure that it would take away time for consultation?

GG: Well, yes, that’s exactly it. I mean we could take more time, but it comes at the risk of losing our opportunity to collect the fees that we need to do the work. So, you know you’ve got to find the right balance, but you can’t be eliminating steps in the process that are important towards achieving good development. And you need to have that effective full review process and you need to have public feedback.

I’ve seen great examples in our public consultation process that have led to improvements. Like on site plan; I remember a few years ago in Stittsville, it was through the public feedback process that the public, residents, flagged the fact that there were still active wells in the older parts of the residential community that might not have been apparent to the to the developer or even to city staff. So, it’s why the public feedback process is so important here.

RB: Do you have a better idea, I mean when it comes to that balance that you’re talking about, of fast tracking for getting more homes built, but yet not losing out on that consultation. How could that be done?

GG: I think we actually do that in a pretty effective way now. You know they’re talking about wanting to take the politics out of the planning process and yes, there is some politics there, but I think in Ottawa, I’ve seen my council colleagues be pretty reasonable about balancing the need to do approvals in a fair way, in an effective way, but still allow public input there.

We do a lot of public consultation in Ottawa, more than a lot of municipalities, and I’ve never seen it as something that’s a detriment to the process. So, we’ve also done a lot of work with city staff, and we’ve pushed city staff as Councillors – where do we have roadblocks in the process and how can we address those? And they have made some changes with staffing and with technologies so, there’s a lot the city has done and can do, but I don’t think it’s right to say it needs to come at the expense of public feedback.

RB: Let’s talk about density because one of the key recommendations from the province’s taskforce was to encourage more density especially in single home neighborhoods. That, at the time, got a lot of pushback from city mayors. It was not in this bill and the Premier and the housing minister said municipalities are not there yet. What did you make of that?

GG: Well, I guess it shows they did listen to the feedback from our municipality and other cities in the province. So, this R1 – it’s the idea that right now we have a lot of land that’s zoned for single family homes only. If you have a piece of land, you can only build a single home or replace it with a single home, and if we were to eliminate R1 it would mean that you could build a duplex or triplex on that same piece of land. I think we’re going to be heading in that direction eventually in the province and in the city. A lot of other municipalities, a lot of other cities around North America have done that. I’m glad to see the province will be consulting; over the last three years here in Ottawa we’ve been doing our official plan process and we spent nearly three years talking to residents, talking to community associations. I think they told us very clearly that they’re not ready for it yet. So, through our official plan we said, in Ottawa, okay, we’re going to increase density and increase the number of people living in the central part of our city but we’re going to do that instead of just eliminating R1. We’re going to focus that growth along transit lines and major streets. So, we found a way to balance that and get buy-in from the communities and I think that’s super important.

I also just want to note, Robyn, that I hear a real difference in opinion, on this issue in particular, this R1, depending on how what generation you’re talking to. Young people in our community, you know a young couple or someone who’s trying to buy a home and get into the housing market for the first time, I think they’re very much – they’re more open to this idea of more density than other folks. I mean they’re feeling that sense of the housing crisis more acutely than some of the older age groups that we speak to and that we hear from at committees.

RB: If the goal of this plan by the Ontario government is to bring down the cost of buying a home, ultimately how much of a difference do you think this will make to housing prices here in Ottawa, and when?

GG: Well, it’ll help. It’s a 10-year horizon that the province is looking at. It’s not the be all and end all. I get really suspicious whenever someone says this is how we’re going to lower home prices. There’s a whole suite of things. This will help on the supply side; there’s also the demand side, which is subsidizing people so they can more easily afford at home. This is also very focused on homeownership. I think it should have more focus on rentals and affordable housing. I know cities are being invited to participate in some further discussion on provincial legislation and ways to improve affordable housing. So, there’s a whole suite of things that we need to do to address housing affordability in Ottawa, and in the province.

RB: Good to talk to you this morning. Thanks so much.

GG: Great, thank you.

RB: That’s Glen Gower, he is the Co-Chair of the City’s Planning Committee and City Councillor for Stittsville. We did request an interview with Minister Steve Clark this morning, but he was unavailable.


Transcription : Le conseiller Glen sur la nouvelle loi sur le logement en Ontario.

Le 30 mars, la province de l’Ontario a dévoilé la première partie de son plan de lutte contre la hausse du coût des logements, qui vise les retards d’approbation de la construction de logements à l’échelle municipale comme cause de l’augmentation du prix des logements. Le conseiller Glen a récemment été reçu en entrevue par Robyn Bresnahan, de l’émission Ottawa Morning de CBC pour discuter de la signification de ce projet de loi pour la Ville d’Ottawa. Vous pouvez écouter l’entrevue ici ou en lire la transcription en suivant le lien ci-dessous.


ROBYN BRESNAHAN : Nous avons joint le conseiller Glen Gower; il est le coprésident du Comité de l’urbanisme de la Ville. Bonjour.

GLEN GOWER : Bonjour.

RB : Le premier ministre a pointé du doigt le palier municipal. Comment réagissez-vous à cela?

GG : Eh bien, je pense qu’il a raison de dire que la province doit construire plus de logements. Nous avons de plus en plus de personnes qui viennent dans notre province et dans notre ville chaque année. Je pense que rejeter toute la responsabilité sur les retards dans le processus municipal est une façon assez simpliste de voir les choses.

Je pense qu’ils pourraient également examiner les approbations provinciales. Je sais, d’après mon expérience à la Ville, que les approbations du ministère des Transports et du ministère de l’Environnement prennent également beaucoup de temps.

Je n’ai aucun problème à rationaliser le processus, mais de nombreuses raisons et de nombreux éléments contribuent à l’accessibilité financière dans notre province.

RB : Qu’avez-vous pensé de ce plan lorsque vous l’avez examiné en profondeur?

GG : C’est un très grand ensemble de nouveaux règlements. C’est un gros, gros document. Je crois que j’ai noté deux choses qui n’y sont pas et qui, selon nous, auraient pu s’y trouver.

L’une d’entre elles concerne la zone R1, qui vise à éliminer certaines des règles de densité applicables aux maisons unifamiliales – ce projet ne figurait pas dans la loi. Peut-être que c’est prévu pour plus tard; nous verrons.

L’autre chose est qu’il n’y a pas de changement dans les redevances d’aménagement. C’est très important du point de vue de la Ville, car nous comptons sur ces redevances d’aménagement pour financer de nouvelles infrastructures comme les routes, les bibliothèques et les transports en commun. J’ai donc été heureux de ne voir aucun changement sur ce plan.

Il y a deux choses qui m’ont frappé, dont l’une qui porte sur des modifications assez importantes dans le processus de plan d’implantation. C’est l’un des processus d’approbation des demandes d’aménagement. Je pense que cela retire une grande partie du contrôle, une grande partie de la participation des conseillers dans ce processus. Il existe également un nouveau processus pour rationaliser les infrastructures communautaires, comme les foyers de soins de longue durée et les logements abordables, ce qui est plutôt intéressant. Je suis encore en train d’y réfléchir, mais je pense qu’il pourrait s’agir d’un bon outil pour accélérer le logement abordable en particulier.

RB : Ce plan prévoit des dates limites pour permettre aux municipalités d’approuver des modifications au zonage et aux plans d’implantation. Si cela n’est pas fait assez rapidement, vous devez rembourser les frais de promoteurs. Dans quelle mesure pensez-vous que cela va changer la façon de fonctionner du Comité de l’urbanisme?

GG : Comme je l’ai dit précédemment, il n’y a rien de mal à rationaliser, mais cela ne doit pas se faire au détriment d’un examen efficace et sans tenir compte des commentaires du public. Vous savez, la Ville examine certaines demandes très complexes. Elles ont à voir avec la gestion des eaux pluviales pour laquelle ils imposent une limite de 60 jours. Il est très difficile pour la Ville de respecter les dates limites maintenant. Nous devrions embaucher plus de ressources pour y arriver, car je ne pense pas que le public voudrait que nous nous contentions d’un examen partiel pour respecter une date limite artificielle fixée par le gouvernement de la province.

RB : Vous craignez donc que cette pression supplémentaire ne vous prive de temps de consultation?

GG :  Eh bien, oui, c’est exactement ça. Je veux dire que nous pourrions prendre plus de temps, mais cela risquerait de nous faire perdre la possibilité de percevoir les frais dont nous avons besoin pour faire le travail. Vous savez donc qu’il faut trouver le bon équilibre, mais vous ne pouvez pas éliminer les étapes du processus qui sont importantes pour parvenir à un bon aménagement. Et vous devez disposer d’un processus de révision complet et efficace et vous avez également besoin des commentaires du public.

J’ai vu d’excellents exemples dans notre processus de consultation publique qui ont conduit à des améliorations. Par exemple, en ce qui concerne le plan d’implantation, je me souviens qu’il y a quelques années, à Stittsville, c’est grâce au processus de consultation publique que le public, les résidents, ont signalé le fait qu’il y avait encore des puits actifs dans les parties plus anciennes de la communauté résidentielle, ce qui n’aurait peut-être pas été évident pour le promoteur ou même pour le personnel de la Ville. C’est pourquoi le processus de consultation publique est si important ici.

RB : Avez-vous une meilleure idée, je veux dire quand il s’agit de l’équilibre dont vous parlez, de la façon d’accélérer la construction de logements, mais sans perdre de vue la consultation? Comment cela pourrait-il être fait?

GG : Je pense que maintenant, nous y arrivons assez efficacement. Vous savez qu’ils parlent de vouloir retirer la politique du processus de planification et que oui, on y trouve de la politique; mais je pense qu’à Ottawa, j’ai vu mes collègues du conseil se montrer assez rationnels quant à l’équilibre entre la nécessité de procéder à des approbations de manière équitable et efficace, tout en permettant au public de se prononcer.

Nous faisons beaucoup de consultations publiques à Ottawa, davantage que beaucoup de municipalités, et je n’ai jamais considéré cela comme étant nuisible au processus. Nous avons donc également accompli beaucoup de travail avec le personnel de la Ville, et nous avons poussé le personnel de la Ville en tant que conseillers pour trouver là où se trouvaient les obstacles dans le processus et la façon dont nous pouvions les résoudre. Et ils ont procédé à quelques changements au niveau du personnel et des technologies. Il y a donc beaucoup de choses que la Ville a accomplies et qu’elle peut accomplir, mais je ne pense pas qu’il soit juste de dire que cela doit se faire au détriment de la consultation publique.

RB : Parlons de la densité. En effet, l’une des principales recommandations du groupe de travail de la province était d’encourager une plus grande densité, notamment dans les quartiers de maisons unifamiliales. À l’époque, cela a suscité beaucoup de réticences de la part des maires des villes. Ce n’était pas dans ce projet de loi, et le premier ministre et le ministre du Logement ont dit que les municipalités n’en étaient pas encore là. Qu’en avez-vous pensé?

GG :Eh bien, je suppose que cela montre qu’ils ont écouté les commentaires recueillis dans notre municipalité et dans d’autres villes de la province. Donc, cette zone R1 – c’est l’idée qu’à l’heure actuelle, nous avons beaucoup de terres qui sont désignées pour des maisons unifamiliales seulement. Si vous disposez d’un terrain, vous ne pouvez construire qu’une maison unifamiliale ou la remplacer par une maison unifamiliale. Et si nous éliminions la zone R1, cela signifierait que vous pourriez construire un duplex ou un triplex sur ce même terrain. Je pense que c’est la direction que nous allons finir par prendre, et dans la province et dans la ville. C’est ce qu’ont fait beaucoup d’autres municipalités et villes en Amérique du Nord. Je suis heureux de voir que la province mènera des consultations. Au cours des trois dernières années, ici, à Ottawa, nous avons mené notre processus de plan officiel, et nous avons passé près de trois ans à discuter avec les résidents et les associations communautaires. Je pense qu’ils nous ont indiqué très clairement qu’ils n’étaient pas encore prêts pour ça. Ainsi, dans le cadre de notre plan officiel, nous avons dit, à Ottawa, d’accord, nous allons augmenter la densité et le nombre de personnes vivant dans la partie centrale de notre ville, mais c’est ce que nous allons faire au lieu d’éliminer simplement la zone R1. Nous allons concentrer cette croissance le long des lignes de transport en commun et des rues principales. Nous avons donc trouvé un moyen d’équilibrer tout cela et d’obtenir l’adhésion des communautés, et je pense que c’est très important.

Je veux également ajouter, Robyn, que je constate qu’il existe une nette divergence d’opinion sur cette question en particulier, cette zone R1, selon la génération à laquelle vous vous adressez. Les jeunes de notre communauté, comme, par exemple, ce jeune couple ou cet individu qui essaie d’acheter une maison et d’entrer sur le marché de l’habitation pour la première fois, je pense qu’ils sont très – ils sont plus ouverts à cette idée d’une densité plus grande que peuvent l’être d’autres personnes. Je veux dire qu’ils ressentent ce sentiment de crise du logement de manière plus aiguë que certains des groupes d’âge plus âgés auxquels nous parlons et que nous écoutons lors des réunions de comités.

RB : Si l’objectif de ce plan du gouvernement de l’Ontario est de réduire le coût d’achat d’une maison, à quel point pensez-vous que cela fera une différence dans le prix des logements ici à Ottawa, et quand?

GG : Eh bien, ça va aider. La province envisage un horizon de 10 ans. Ce n’est pas la panacée. Je suis vraiment méfiant quand quelqu’un dit que c’est comme ça qu’on va faire baisser les prix des maisons. Il y a toute une série de choses. Cela aidera du côté de l’offre; il y a aussi le côté de la demande, qui consiste à subventionner les gens pour qu’ils puissent plus facilement s’offrir une maison. Cette initiative est également très axée sur l’accès à la propriété. Je pense que l’accent devrait être davantage sur le logement locatif et les logements abordables. Je sais que les villes sont invitées à participer à d’autres discussions sur la loi provinciale et les moyens d’améliorer le logement abordable. Il y a donc toute une série de choses que nous devons faire pour résoudre le problème de l’accessibilité au logement, à Ottawa et dans la province.

RB : Cela a été un plaisir de vous parler ce matin. Merci énormément!

GG : Bien, merci.

RB : Il s’agit de Glen Gower, coprésident du Comité de l’urbanisme de la Ville et conseiller municipal de Stittsville. Nous avons demandé une entrevue avec le ministre Steve Clark ce matin, mais il n’était pas disponible.