UPDATE: 360 Bobolink Ridge development proposal

by | Mar 5, 2022 | Development

UPDATE: 360 Bobolink Ridge development proposal

La version française suit

Last fall, the City received a site plan control application from Broadstreet Properties to construct four six-storey apartment buildings and a two-storey commercial building at 360 Bobolink Ridge, in a project called “Blackstone Village”.

In February, City staff completed their initial review of the proposal, and public feedback received so far. The review covers a broad range of topics from urban design and landscaping, to more technical issues like sewer servicing and stormwater management. Here’s a sample of the comments sent to the applicant:

  • “The proposal favours cars over pedestrians and lacks a sense of place due to the extent of surface parking.”
  • “Commercial space should be provided to serve the needs of Fernbank Residents and reduce the need for residents to use a car for transport.”
  • “The proposed development is a vast departure from the vision of the Fernbank Community Design Plan in terms of land use, which undermines the intention to establish a vibrant and mixed-use Community Core in the area and the urban design objectives at the scale of the community.”
  • “In order to support Official Plan policies for Arterial Mainstreets to be “more dense and mixed-use development that supports, and is supported by, increased walking, cycling and transit use,” commercial uses should be provided. The new Official Plan promotes the development of 15-minute communities, so it is suggested that the commercial opportunities offered by Arterial Mainstreet zoning be explored… At minimum, local commercial uses should be located on the ground floor of all buildings.”
  • “The proponent is encouraged to reduce the amount of surface parking by relocating it underground… The site plan remains dominated by surface parking. Continue to explore the possibility of relocating some of the surface parking below grade and explore opportunities to soften the entire internal site with ample space for trees and landscaping.”
  • “The lack of safe and well-defined pedestrian routes through the site remains a concern. As currently designed, pedestrian connections are not direct paths, end abruptly, and are frequently interrupted by drive aisles. The network appears to be organized to accommodate parking spaces and not facilitate pedestrian movement and safety.”
  • “Locating a central amenity space (playground/dog run) in the middle of the parking lot isolates it from the buildings and will require residents to cross through large expanses of parking lot to reach it. Allowing a child to go play in the space on their own does not seem a conceivably safe option.”
  • “Consider raising the height of Building A and D along Robert Grant and transitioning down in height towards the established neighbourhood across Livery Street. This would develop a hierarchy of built form that responds to the hierarchy of the streets, improve transition to the neighbourhood, and help develop a sense of place.”
  • “Please identify clearly on the site plan all bike parking locations. The report mentioned 180 bike stalls being provided, but the site plan only shows 22 spaces provided at two locations. Also consider providing sheltered and secure bike parking for residents. Without the security, it is unlikely that residents will leave their bikes outside overnight.”

 

These comments from planning staff echo a lot of what we’ve been hearing from the community: A need for local commercial services (a grocery store, pharmacy, coffee shop, etc.), underground parking, more greenspace, and so on. I’m fully supportive of housing/apartments on the site – in fact I think the site could support more apartments if designed appropriately and coupled with good retail space.

Next, the applicant will have to submit a revised application taking into account the comments from planning staff. Stay tuned.

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Mise à jour : proposition d’aménagement au 360, côte Bobolink

L’automne dernier, la Ville a reçu une demande de réglementation d’un plan d’implantation de la part de Broadstreet Properties pour la construction de quatre immeubles d’habitation de six étages et d’un immeuble commercial de deux étages au 360, côte Bobolink, dans le cadre d’un projet appelé « Village Blackstone ».

En février, le personnel de la Ville a terminé son examen initial de la proposition et des réactions du public reçues jusque-là. L’examen couvre un vaste éventail de sujets allant de la conception urbaine et de l’aménagement paysager à des questions plus techniques comme la desserte des égouts et la gestion des eaux pluviales. Voici un échantillon des commentaires envoyés au requérant :

  • « La proposition avantage la circulation automobile au détriment de la circulation piétonne et manque de sentiment d’appartenance en raison de l’étendue du stationnement de surface. »
  • « Des locaux commerciaux devraient être aménagés pour répondre aux besoins des résidents de Fernbank et réduire le recours des résidents à la voiture pour se déplacer. »
  • « L’aménagement proposé déroge considérablement de la vision du Plan de conception communautaire de Fernbank en ce qui concerne l’utilisation du sol, ce qui nuit à la volonté d’établir un noyau communautaire dynamique et à usage polyvalent dans le secteur et à l’atteinte des objectifs de conception urbaine à l’échelle de la communauté. »
  • « Afin d’appuyer les politiques du Plan officiel qui stipulent que les artères principales doivent être des « aménagements plus denses et polyvalents, qui favorisent et que favorise une plus grande utilisation de moyens de déplacements comme la marche, le vélo et le transport en commun », il faudrait prévoir des utilisations commerciales. Comme le nouveau Plan officiel préconise l’aménagement de communautés du quart d’heure, il est suggéré d’explorer les possibilités commerciales offertes par le zonage d’artère principale… À tout le moins, des utilisations commerciales locales devraient être situées au rez-de-chaussée de tous les immeubles. »
  • « Le promoteur est invité à réduire la quantité de places de stationnement en surface en les relocalisant sous terre… Le plan d’implantation reste dominé par le stationnement en surface. Il faut continuer à explorer la possibilité de relocaliser une partie du stationnement en surface sous le niveau du sol et explorer les possibilités d’adoucir l’ensemble de l’intérieur du site avec de grands espaces pour les arbres et l’aménagement paysager. »
  • « L’absence de voies piétonnes sûres et bien définies à travers le site soulève toujours des préoccupations. Tels qu’ils sont conçus actuellement, les liens piétonniers ne sont pas des trajets directs, se terminent brusquement et sont fréquemment interrompus par des allées de circulation. Le réseau semble être organisé pour accueillir des places de stationnement et non pour faciliter le déplacement et la sécurité des piétons. »
  • « Le fait de placer une aire d’agrément centrale (aire de jeux/parc à chiens) au milieu du stationnement isole celle-ci des immeubles et obligera les résidents à traverser de grandes étendues de stationnement pour l’atteindre. Permettre à un enfant d’aller jouer seul dans cette aire ne semble pas une option concevable et sûre. »
  • « Il faut envisager de relever la hauteur des immeubles A et D le long de l’avenue Robert-Grant et de faire une transition vers le bas en direction du secteur établi de l’autre côté de la rue Livery. Cette solution permettrait de développer une hiérarchie de la forme bâtie qui répondrait à la hiérarchie des rues, améliorerait la transition vers le quartier et contribuerait à développer un sentiment d’appartenance. »

« Il faut indiquer clairement sur le plan d’implantation toutes les places de stationnement pour vélos. Le rapport mentionne que 180 places pour vélos sont prévues, mais le plan d’implantation ne montre que 22 places prévues à deux endroits. Il convient également de prévoir un stationnement pour vélos abrité et sécurisé pour les résidents. Sans une telle installation, il est peu probable que les résidents laissent leurs vélos à l’extérieur pendant la nuit. »

Ces commentaires du personnel de l’urbanisme font écho à une grande partie des remarques que nous avons entendues de la part de la communauté : il faut des services commerciaux de proximité (une épicerie, une pharmacie, un café, etc.), un stationnement souterrain, davantage d’espaces verts, etc. Je suis tout à fait favorable à la construction de logements/appartements sur le site — en fait, je pense que le site pourrait accueillir davantage d’appartements s’ils étaient conçus de manière appropriée et associés à de bons locaux commerciaux.

Le requérant devra ensuite soumettre une demande révisée tenant compte des commentaires du personnel de l’urbanisme. Restez à l’affût.

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