La version française suit
A zoning by-law amendment for a proposed development at 5924 and 5938 Hazeldean Road will be reviewed by the City’s Planning Committee on Thursday, May 14.
Planning staff are recommending an amendment to permit 76 stacked townhouses and ten back-to-back townhouses. You can read the report here. If you have comments for the committee, or would like to speak during the committee meeting, please contact Melody Duffenais, committee co-ordinator, at 613-580-2424 x20113 or Melody.Duffenais@ottawa.ca.
I disagree with the staff recommendation and I will be seeking deferral until the applicant provides more information about their request for reduced parking. Here are my comments:
“The proposed townhome development replaces an empty lot with an abandoned gas station and can be a good addition to the housing mix in Stittsville. The current zoning for the property permits a range of residential, commercial and institutional uses. Given its proximity to well-established neighbourhoods, this proposal will be far less disruptive to residents than the mixed-use commercial centre previously considered in 2007.
A key concern for neighbouring residents is the proposed reduction in the parking minimum from 1.2 spaces per unit to 1.0 spaces per unit. In practical terms, it means that 76 parking spots are provided rather than the required 91 spaces for 76 townhomes. The applicant says that most buyers won’t need a second parking spot, but their rationale is more wishful thinking than actual market data. We have asked the applicant to supply stronger evidence to support their claim in advance of this report coming to Planning Committee and City Council.
As an advocate for transit and active transportation, I am eager to see more Stittsville residents using public transit and forgoing a second vehicle, but the current built environment in Stittsville still makes that idea a challenge.
Someday, this development will be within 1500m of the Hazeldean light rail station – but for now transit service remains poor outside of rush hour. Someday, former rural roads like Johnwoods Street and Sweetnam Drive may be upgraded to urban standards, with curbs and sidewalks – but for now, pedestrians lack a safe north-south route to walk to other parts of the community.
Someday, it will be easier for residents of this townhome development to get around the community with one – or even zero – vehicles. Until then, the applicant must provide stronger evidence of mitigation measures to reduce spill-over parking on Victor Street.
For example, a recently approved apartment development at 800 Eagleson included two carshare spaces free of charge, the purchase of the carshare vehicles and relief of the carshare fee for residents of the apartment building. Other builders have included free transit passes as an incentive for residents to reduce car use. We will continue to work with the applicant through the site plan approval process to identify similar measures to alleviate parking overflow in the short term.
The issue of traffic safety continues to be a concern for nearby residents. The sight line analysis provided in support of this application determined that the visibility on Victor Street meets the safety standard for vehicles driving up to 10km/h above the posted speed limit. The applicant has agreed to include additional traffic calming measures on Victor Street that will be confirmed through the site plan approval process.
Neighbours on Victor Street also wanted a second exit to the planned development on Hazeldean Road. I asked the City to review this option and it was not supported by traffic engineers due to the traffic volume on Hazeldean Road and the potential safety hazard for turning vehicles.
I am generally supportive of this proposed zoning by-law amendment but want to see the issues outlined above more fully addressed.”
Compte rendu : Complexe du 5924 et du 5938, chemin Hazeldean – Comité de l’urbanisme, séance du 13 mai 2020
Le Comité de l’urbanisme de la Ville se penchera, à sa séance du mercredi 13 mai 2020, sur la modification du Règlement de zonage pour le complexe que l’on propose d’aménager aux 5924 et 5938, chemin Hazeldean.
Le personnel des Services de planification recommande d’adopter cette modification pour permettre d’aménager 76 habitations en rangée superposées et 10 habitations en rangée adossées. Vous pouvez prendre connaissance du rapport en cliquant sur ce lien. Si vous avez des commentaires à adresser au Comité ou que vous souhaitez vous exprimer pendant la séance du Comité, veuillez communiquer avec Melody Duffenais, coordonnatrice du Comité, par téléphone (613-580-2424, poste 20113) ou par courriel (Melody.Duffenais@ottawa.ca).
Je ne suis pas d’accord avec la recommandation du personnel et je demanderai de reporter la décision jusqu’à ce que le requérant dépose un complément d’information sur sa demande de réduction du nombre de places de stationnement. Voici mes commentaires :
« Le complexe d’habitations en rangée proposé, qui remplace un terrain vague sur lequel se trouve une station‑service abandonnée, peut rehausser l’éventail des habitations de Stittsville. Le zonage actuel de la propriété permet d’aménager différents bâtiments résidentiels, commerciaux et institutionnels. Puisqu’il sera aménagé non loin de quartiers bien établis, le complexe proposé sera beaucoup moins incommodant pour les résidents que le centre commercial polyvalent envisagé auparavant en 2007.
« Les résidents voisins s’inquiètent essentiellement de la réduction proposée du nombre minimum de places de stationnement, qui passe de 1,2 à 1 place par habitation. Dans la pratique, on aménagera 76 places de stationnement, plutôt que le nombre obligatoire de 91 places pour 76 habitations en rangée. Le requérant affirme que la plupart des acheteurs n’auront pas besoin de deuxième place de stationnement; or, sa justification relève plus du vœu pieux que des données réelles du marché. Nous avons demandé au requérant de mieux justifier son affirmation en prévision du dépôt de ce rapport auprès du Comité de l’urbanisme et du Conseil municipal.
« En tant que militante pour la cause des transports en commun et du transport actif, j’ai hâte que les résidents de Stittsville soient plus nombreux à utiliser les transports en commun et à renoncer à une deuxième voiture; or, en raison de l’environnement bâti de Stittsville à l’heure actuelle, cette idée est toujours difficilement réalisable.
« Un jour, ce complexe se trouvera à moins de 1 500 mètres de la station Hazeldean du TLR, mais pour l’heure, le service de transport en commun reste insatisfaisant hors des heures de pointe. Un jour, les anciennes routes rurales comme la rue Johnwoods et la promenade Sweetnam pourront être réaménagées selon les normes urbaines et être dotées de bordures de rue et de trottoirs. Mais pour l’instant, les piétons n’ont pas de voie nord‑sud sécuritaire pour se rendre dans d’autres secteurs de la collectivité.
« Un jour, il sera plus facile, pour les résidents de ce complexe d’habitations en rangée, de se déplacer dans la collectivité au moyen d’une seule voiture – ou même sans voiture. Jusqu’alors, le requérant doit mieux justifier les mesures d’atténuation pour réduire le débordement du stationnement sur la rue Victor.
« Par exemple, pour un immeuble d’appartements approuvé récemment au 800, chemin Eagleson, on avait prévu d’aménager deux places de stationnement gratuitespour l’autopartage, d’acheter des véhicules en autopartage et d’alléger les frais d’autopartage pour les résidents de cet immeuble. D’autres constructeurs offrent des laissez‑passer gratuits dans les transports en commun pour inciter les résidents à moins se servir de leur voiture. Nous continuerons de travailler en collaboration avec le requérant, dans le cadre du processus d’approbation du plan d’implantation, pour cerner les mesures comparables qui permettraient d’alléger à court terme le surencombrement du stationnement.
« La question de la sécurité automobile continue de préoccuper les résidents du voisinage. L’analyse de la ligne de visibilité déposée à l’appui de cette demande a permis d’établir que la visibilité sur la rue Victor respecte la norme de sécurité des véhicules dont la vitesse peut atteindre 10 km/h de plus que la limite de vitesse affichée. Le requérant est d’accord pour prévoir, sur la rue Victor, d’autres dispositifs de modération de la circulation, qui seront confirmés dans le cadre de l’approbation du plan d’implantation.
« Les voisins qui habitent sur la rue Victor souhaitaient aussi que l’on aménage, dans le complexe planifié, une deuxième sortie donnant sur le chemin Hazeldean. J’ai demandé à la Ville de se pencher sur cette option, qui n’a pas été avalisée par les ingénieurs de la circulation en raison de l’achalandage automobile du chemin Hazeldean et du danger qu’elle pourrait représenter pour la sécurité des véhicules qui font des virages.
« Bien que je sois généralement favorable à cette modification proposée du Règlement de zonage, je souhaite aussi que l’on se penche plus attentivement sur les questions exposées ci‑dessus. »