UPDATE: This application was approved by City Council on September 24, 2025.
La version française suit
The Official Plan Amendment application for the lands known as Stittsville South (W-4) is on the agenda for Planning and Housing Committee on September 17, 2025. The staff report was published yesterday, and City staff are recommending approval of the application.
The site is located north of Flewellyn Road and west of Shea Road. Covering approximately 65.0 hectares, the site is currently vacant, with some forested areas. A hydro corridor bisects the property, and the Davidson stormwater management pond is located near the centre of the lands. Additionally, several private residential properties are located along Flewellyn Road.
The proposal is for a predominantly residential subdivision comprising approximately 1,700 homes, including detached homes, townhomes, and stacked townhomes. In addition, the plan includes designated areas for parks, environmental protection zones, stormwater management ponds, and the construction of several new public streets and pathways.
The applicant has requested the lifting of the Future Neighbourhood Overlay through this amendment, which is a prerequisite to advance detailed subdivision and zoning applications currently under review.
Concept Plan for Stittsville South (W-4)
Summary of requested Official Plan Amendment
In 2022, the Province and the City approved a new Official Plan that identified growth areas for future housing. These new growth areas are subject to a Future Neighbourhood Overlay, which can only be lifted following a secondary planning process that establishes a framework to guide development on these lands. The secondary planning process can be through the form of a Secondary Plan or a Concept Plan for smaller expansion areas.
The existing conditions reports for the Stittsville South Future Neighbourhood area were completed in 2024. Two public open house sessions were held, during which the applicant presented the existing conditions, gathered public feedback, and showcased a high-level concept plan, including servicing and mobility network configurations.
Since then, the applicant has completed the Concept Plan, Scoped Master Servicing Study, Environmental Impact Study, Community Energy Plan and Transportation Report, and has submitted an Official Plan Amendment application in January 2025 to lift the Future Neighbourhood Overlay, thereby enabling development to proceed.
Following the Official Plan Amendment application, applications for a Plan of Subdivision and Zoning By-law Amendment are also required to finalize the detailed design of the proposed development. These applications are currently under review.
Note: An Official Plan Amendment application to expand the City’s Urban Boundary by including 5971 Flewellyn Road, 1770 Shea Road, and 1820 Shea Road was also submitted in May 2025. While this second application is independent from the Stittsville South Urban Expansion Area (W-4), the concept planning for those lands has included consideration for these parcels.
Councillor comments
Here are the official comments provided by Councillor Glen in the staff report about the concept plan:
There are elements of this neighbourhood concept plan that I support including the mix of low density and medium density residential which is appropriate for the location in Stittsville. The park locations, natural buffer, and stormwater facilities are well integrated and connected with similar facilities to the north. But what’s missing in this concept is any non-residential use, aside from the parks and green space. Residents in this future neighbourhood would greatly benefit from neighbourhood retail space or similar commercial amenities.
This is the first future neighbourhood concept plan in the Stittsville area under the 2022 Official Plan, but it does not represent any meaningful improvement over subdivisions approved under the “old” Official Plan. As it stands, the concept plan does not support the Official Plan policy direction that residential areas evolve towards a 15-minute neighbourhood. This concept plan should be revised to incorporate more mixed-use opportunities: local retail, restaurant/café, community centre, school, daycare, recreation, etc. I recommended to Cavian that they could even consider some kind of “live-work” design in the homes to encourage more non-residential uses.
In response to these comments, staff have provided the following:
“An area-specific policy has been included in the recommended Official Plan Amendment to address the inclusion of neighbourhood focused commercial uses. The location and quantity will be implemented through a Zoning By-law Amendment application.”
Related links
- September 17, 2025 Planning and Housing Committee report
- Stittsville South (W-4) Official Plan Amendment application
Share your feedback
There are several ways that residents can provide comments to the committee for the September 17, 2025 meeting:
- Submit comments in writing:
To submit comments in writing, email the Committee Coordinator (Kelly.Crozier@ottawa.ca). Comments received by 4:00 PM on Tuesday, September 16, 2025 will be provided to Members of Committee and Council prior to the meeting. Comments received after this time will be forwarded to Members of Committee and Council as soon as possible, and prior to Council’s final consideration of the item on September 24, 2025 but may not be received by Committee members prior to the September 17, 2025 meeting. - Submit verbal comments in advance of the meeting:
Call the Committee Coordinator by 4:00 PM on Tuesday, September 16, 2025 to have comments transcribed (613-580-2424, x16875). - Register to speak at the committee meeting*:
i. Register by phone by 4:00 PM on Tuesday, September 16, 2025:
You may contact the Committee Coordinator at 613-580-2424, x16875.
ii. Register by e-mail – prior to 8:30 AM on Wednesday, September 17, 2025:
You may contact the Committee Coordinator at Kelly.Crozier@ottawa.ca
*Visual presentations must be submitted by 4:00 PM on Tuesday, September 16, 2025.
You can also contact Councillor Glen with your questions or concerns.
MISE À JOUR : Présentation de la modification du Plan officiel pour Stittsville-Sud (W-4) au comité le 17 septembre
La demande de modification du Plan officiel visant les terrains connus sous le nom de Stittsville-Sud (W-4) est à l’ordre du jour du Comité de la planification et du logement le 17 septembre 2025. Le rapport du personnel a été publié hier et le personnel de la Ville recommande l’approbation de la demande.
Cet emplacement se trouve au nord du chemin Flewellyn et à l’ouest du chemin Shea. Couvrant une superficie d’environ 65,0 hectares, l’emplacement est actuellement vacant et recouvert de quelques zones boisées. Un corridor de transport de l’électricité traverse la propriété, et le bassin de rétention des eaux pluviales Davidson s’étend près du milieu. En outre, plusieurs propriétés résidentielles privées se trouvent le long du chemin Flewellyn.
La proposition prévoit un lotissement à dominante résidentielle comprenant environ 1 700 maisons, notamment des maisons unifamiliales, des maisons en rangée et des logements superposés en rangée. Le plan comprend également des secteurs désignés pour des parcs, des zones de protection de l’environnement, des bassins de rétention des eaux pluviales et la construction de plusieurs nouvelles rues et sentiers publics.
Le requérant a demandé la suppression de la surzone des quartiers projetés par le biais de cette modification, qui est une condition préalable à l’examen des demandes détaillées de lotissement et de zonage actuellement à l’étude.
Plan conceptuel pour Stittsville-Sud (W-4)
Résumé de la modification du Plan officiel demandée
En 2022, le gouvernement provincial et la Ville ont approuvé un nouveau Plan officiel qui désigne des secteurs pouvant accueillir la future croissance résidentielle. Ces nouveaux secteurs de croissance sont assortis d’une surzone des quartiers projetés, qui serait appelée à être supprimée au terme du processus de planification secondaire qui établit un cadre pour orienter l’aménagement de ces terrains. Le processus de planification secondaire peut se faire sous forme de plan secondaire ou de plan conceptuel pour les petites zones d’expansion.
Les rapports sur les conditions existantes pour le secteur du futur quartier de Stittsville-Sud ont été effectués en 2024. Deux réunions publiques portes ouvertes ont été tenues, au cours desquelles le requérant a pu présenter les conditions existantes, recueillir les commentaires des membres du public et proposer un plan conceptuel de haut niveau, qui comprenait des configurations de viabilisation et de réseau de mobilité.
Depuis, le requérant a réalisé le plan conceptuel, le Plan directeur de viabilisation à portée limitée, l’Étude sur les répercussions environnementales, le Plan énergétique communautaire et le Rapport sur le transport, et a soumis une demande de modification du Plan officiel en janvier 2025 pour lever la surzone des quartiers projetés, permettant ainsi la poursuite de l’aménagement.
En plus de la demande de modification du Plan officiel, des demandes de modification du plan de lotissement et du Règlement de zonage sont également requises pour mettre la dernière main à la conception détaillée de l’aménagement proposé. Ces demandes sont en cours d’examen.
Remarque : Une demande de modification du Plan officiel ayant pour objet d’élargir la limite du secteur urbain de la Ville en y intégrant le 5971, chemin Flewellyn, le 1770, chemin Shea et le 1820, chemin Shea a également été présentée en mai 2025. Bien que cette seconde demande ne concerne pas la zone d’expansion urbaine de Stittsville-Sud (W-4), la planification conceptuelle de ces biens-fonds a pris en compte ces parcelles.
Message du conseiller
Voici les commentaires officiels formulés par le conseiller Glen Gower dans le rapport du personnel au sujet du plan conceptuel :
Ce plan conceptuel de quartier comporte des éléments que j’appuie, notamment le mélange de zones de faible et moyenne densité résidentielle, qui est adapté à l’emplacement de Stittsville. L’emplacement des parcs, la zone tampon naturelle et les infrastructures de gestion des eaux pluviales sont bien intégrés et connectés à des infrastructures semblables au nord. Il manque à ce concept toute utilisation non résidentielle, à l’exception des parcs et des espaces verts. Les résidents de ce futur quartier bénéficieraient grandement d’espaces commerciaux de proximité ou d’autres commodités commerciales du genre.
Il s’agit du premier plan conceptuel de quartier futur dans la région de Stittsville présenté dans le cadre du Plan officiel 2022, mais il ne représente aucune amélioration significative par rapport aux lotissements approuvés dans le cadre de l’« ancien » Plan officiel. Dans sa forme actuelle, le plan conceptuel n’appuie pas la directive de principe du Plan officiel visant à faire évoluer les zones résidentielles vers un quartier du quart d’heure. Ce plan conceptuel devrait être révisé pour intégrer davantage de possibilités d’usage mixte : commerce local, restaurant/café, centre communautaire, école, garderie, installations récréatives, etc. J’ai recommandé à Cavian d’envisager même un type de conception « habitat-travail » dans les maisons afin d’encourager davantage d’utilisations non résidentielles.
En réponse à ces commentaires, le personnel a fourni ce qui suit :
« Une politique sectorielle a été incluse dans la modification du Plan officiel recommandée pour tenir compte de l’intégration d’utilisations commerciales axées sur le quartier. L’emplacement et la quantité seront mis en œuvre par l’intermédiaire d’une demande de modification du Règlement de zonage. »
Liens connexes
- Rapport du Comité de la planification et du logement, 17 septembre 2025
- Demande de modification du Plan officiel de Stittsville-Sud (W-4)
Faites-nous part de vos commentaires
Les résidents disposent de plusieurs options pour formuler des commentaires au Comité pour la réunion du 17 septembre 2025 :
- Commentaires écrits :
Envoyez vos commentaires écrits par courriel à la coordonnatrice du Comité (Kelly.Crozier@ottawa.ca). Les commentaires reçus avant 16 h, le mardi 16 septembre 2025, seront transmis aux membres du Comité de la planification et du logement et du Conseil municipal avant la réunion. Les commentaires reçus après cette échéance seront transmis aux membres du Comité de la planification et du logement et du Conseil municipal dès que possible, et avant l’examen final du point par le Conseil municipal, le 24 septembre 2025. Toutefois, il est possible que les membres du Comité ne les reçoivent pas avant la réunion du 17 septembre 2025. - Commentaires déposés de vive voix en prévision de la réunion :
Vous pouvez communiquer avec la coordonnatrice du Comité avant 16 h le mardi 16 septembre 2025 pour faire transcrire vos commentaires (613-580-2424, poste 16875). - Inscription pour prendre la parole à la réunion du Comité* :
i. Inscrivez-vous par téléphone avant 16 h, le mardi 16 septembre 2025 :
Vous pouvez communiquer avec la coordinatrice du Comité en composant le 613-580-2424, poste 16875.
ii. Inscrivez-vous par courriel avant 8 h 30, le mercredi 17 septembre 2025 :
Vous pouvez communiquer avec la coordonnatrice du Comité par courriel à l’adresse suivante : Kelly.Crozier@ottawa.ca.
* Les présentations visuelles doivent être envoyées avant 16 h, le mardi 16 septembre 2025.
Vous pouvez également communiquer avec le conseiller Glen Gower pour lui poser vos questions ou lui faire part de vos préoccupations.