La version française suit
Last week the city received a revised site plan and zoning application for 5924 and 5938 Hazeldean Road, which includes a housing development at the corner of Victor Street where the old gas station is currently located.
I want to make it clear that this development proposal has not been approved. There are still issues that need to be addressed in response to neighbourhood concerns. I’ve included below an email update that was sent out by the City planner to residents earlier this week, but I also wanted to weigh in with my initial thoughts on this updated proposal.
The good:
- I do think this site is an ideal spot for new homes. The current zoning on the property allows for a wide range of uses, including commercial and residential. In this case, a residential development will have far less impact on neighbouring residents than the originally-proposed retail plan.
- The developer has made some minor changes in the resubmission based on resident feedback, including a larger setback on the west side of the property in response to concerns from the neighbouring condo development.
- The developer has also agreed to provide traffic calming measures to mitigate safety issues on Victor street.
Outstanding issues:
- I’ve asked City planners and the developer to provide more information about the feasibility of an alternate entrance onto Hazeldean Road.
- I’ve asked the developer to take a serious look at the impact from overflow parking on Victor Street and Denham Way. I’m not convinced that there are enough parking spaces in the proposed development and I want to see more from the builder to address this concern.
In short, while the developer has made minimal changes, the two main concerns of residents — overflow street parking and the single exit on Victor street — were not addressed. Not only that, but they continue to aggressively market these new homes as if they have already been approved. They are certainly allowed to do that, but it does nothing to foster co-operation or trust with residents and is tone-deaf to the concerns of the community.
I’ve shared this feedback with the builder and with planning staff and will continue to work with both of them to push for a better outcome.
Thank you to residents who have reached out to our office with questions or comments. Please contact me with your feedback.
Email from City Planner Stream Shen:
The City has received a 2nd submission for the above applications and you can find all the submission materials in the link below.
https://app01.ottawa.ca/postingplans/appDetails.jsf?lang=en&appId=__BIK2P2
The new plans and studies are labeled: 2019-12-05 STUDY NAME D07-12-19-0089
After preliminary review, here are the applicant made from the 1st submission:
- Increase in westerly yard setback from 3m to more than 4.5m
- Moving the garbage area away from the southerly property line
- Increasing the visitor parking space from 15 to 16 spaces for the stacked townhomes
- Increasing the bicycle parking spaces to 44 spaces, whereas the minimum requirement according to the Zoning By-law is 38 spaces
Please also find below some commonly asked questions and responses:
Question 1: Does the site require more than one access to accommodate emergency vehicles?
Response: Ottawa Fire Serviced and the City’s Building Code staff confirmed that only one entrance is required under the Ontario Building Code.
Question 2: Concerned about the Victor Road alignment and the “blind spot” it creates as vehicle travels down Victor and Denham.
Response: The applicant provided a “Sightline Line Analysis – Victor Street” (attached). City’s transportation staff is currently reviewing the analysis.
Question 3: Concerned about the capacity of Victor Street and the Victor and Hazeldean intersection in handling the additional traffic.
Response: Based on the “Transportation Impact Assessment” (attached) submitted by the applicant, in the AM peak hours, the development is proposed to generate 38 vehicle trips and during the PM peak hours, also 38 vehicle trips. The Hazeldean and Victor intersection is projected to operate within its capacity and under the same level of service as prior to the development. The report has been reviewed and approved by the City’s transportation staff.
Question 4: Concerned about the reduction in vehicle parking spaces for the stacked townhome units from 1.2 spaces per unit to 1 space per unit.
Response: The applicant provided additional rationale in the “Planning Rationale” starting on page 20, Section 4.4. City staff is currently reviewing the rationale.
Question 5: Concerned about blasting and foundation damage to adjacent homes.|
Response: If the proposal is approved and blasting is required, a pre-blast survey for adjacent homes will be a condition of approval. If any damages were to occur, the homeowner is asked to contact their home insurance provider and they will reach out to the developer for compensation. In conversation with the developer, the proposed amount of rock removal has been reduced from the previous proposal and it may be accomplished through hoe-ramming rock excavation technical with limited or no blasting. City staff is currently reviewing the proposed civil plans and studies.
Question 6: Concerned about light spillage onto adjacent homes.
Response: A site lighting plan and certificate has been provided by the applicant and confirms that there will be minimal spillage onto adjacent properties and will consist of sharp cut-off.
Question 7: Where will snow be piled?
Response: Snow is planned to be trucked off-site.
Mise à jour : demande d’aménagement révisée pour les 5924 et 5938, chemin Hazeldean
La semaine dernière, la Ville a reçu une nouvelle version du plan d’implantation et de la demande de modification du zonage pour les 5924 et 5938, chemin Hazeldean, qui comprend un aménagement résidentiel au coin de la rue Victor, à l’endroit où se trouve actuellement l’ancienne station-service.
Je tiens à ce que ce soit clair : la demande d’aménagement n’apasété approuvée. Il reste encore des problèmes à résoudre pour répondre aux préoccupations soulevées par les résidents du quartier. Vous trouverez à la fin de ce billet le courriel de mise à jour envoyé par l’urbaniste de la Ville aux résidents, mais je voulais aussi vous livrer mes premières impressions quant à la nouvelle proposition.
Points positifs
- Je crois que le site est idéal pour la construction de logements. Le zonage actuel autorise une vaste gamme d’utilisations, dont des aménagements commerciaux et résidentiels. Qui plus est, les effets de ce projet sur les résidents du secteur seront bien moindres que ceux de l’aménagement commercial proposé au départ.
- Le promoteur a légèrement modifié sa proposition d’après les commentaires des résidents, en augmentant notamment la taille du retrait situé du côté ouest de la propriété pour répondre aux préoccupations des résidents des copropriétés voisines.
- Le promoteur a aussi accepté de fournir des mesures de modération de la circulation afin d’accroître la sécurité sur la rue Victor.
Points non résolus
- J’ai demandé aux urbanistes de la Ville et au promoteur de me fournir plus d’information sur la possibilité d’aménager l’entrée sur le chemin Hazeldean.
- J’ai demandé au promoteur d’examiner de près l’incidence qu’auront les places de stationnement supplémentaires sur la rue Victor et la voie Je doute qu’on ait prévu suffisamment de places dans la forme actuelle du projet, et j’aimerais que le constructeur s’y intéresse davantage.
Bref, même si le promoteur a apporté quelques petits changements, il n’a rien fait concernant les deux grandes préoccupations des résidents, soit les places de stationnement sur rue supplémentaires et l’aménagement de l’unique entrée sur la rue Victor. Sans compter qu’il continue de promouvoir énergiquement ces nouvelles propriétés, comme si le projet était déjà approuvé. Certes, rien ne lui interdit de le faire, mais ce n’est pas ce qui va favoriser la coopération et la confiance des résidents ni montrer qu’il est à l’écoute des préoccupations de la communauté.
J’ai relayé ces commentaires au constructeur et au personnel de la planification de la Ville, et continuerai à collaborer avec eux pour arriver à un résultat plus satisfaisant. J’en profite pour remercier les résidents qui ont transmis leurs questions et leurs commentaires à mon équipe. Je vous invite à me donner votre avis.
Courriel de l’urbaniste Stream Shen
La Ville a reçu une nouvelle version des demandes ci-dessus. Cliquez sur le lien suivant pour consulter les documents qui s’y rapportent.
https://app01.ottawa.ca/postingplans/appDetails.jsf?lang=fr&appId=__BIK2P2
Les nouveaux plans et les nouvelles études sont étiquetés comme suit : 2019-12-05 NOM DE L’ÉTUDE D07-12-19-0089. Après examen, voici les modifications apportées par le demandeur depuis la première version :
- Augmenter le retrait de cour à l’ouest de 3 mètres à plus de 4,5 mètres.
- Éloigner la zone réservée aux poubelles de la limite de propriété sud.
- Augmenter le nombre de places de stationnement pour les visiteurs de 15 à 16 pour les logements superposés en rangée.
- Faire passer le nombre de places de stationnement pour bicyclettes à 44, alors que le Règlement de zonageen exige seulement 38.
Voici les réponses à quelques questions fréquentes :
Question 1 :Doit-il y avoir plus d’un accès au site pour les véhicules d’urgence?
Réponse :Le Service des incendies et le personnel des Services du Code du bâtiment ont confirmé qu’un seul accès était nécessaire en vertu du Code du bâtiment de l’Ontario.
Question 2 :Le tracé de la rue Victor n’est pas satisfaisant, il pourrait créer un « angle mort » pour les véhicules circulant sur la rue Victor et la voie Denham.
Réponse :Le demandeur a fourni le document « Sight Lines Analysis – Victor Street » (ci-joint). Le personnel des transports examine actuellement cette analyse.
Question 3 :Je me demande si la rue Victor et l’intersection de la rue Victor et du chemin Hazeldean pourront accueillir des véhicules supplémentaires.
Réponse :Selon le document « Transportation Impact Assessment » (ci-joint) déposé par le demandeur, l’aménagement devrait générer 38 déplacements en véhicule à l’heure de pointe de l’avant-midi, et 38 à l’heure de pointe de l’après-midi. On prévoit donc que l’intersection de la rue Victor et du chemin Hazeldean n’excédera pas sa capacité, et que son niveau de service demeurera inchangé. Le rapport a été examiné et approuvé par l’équipe des transports de la Ville.
Question 4 : J’ai des réserves quant à la diminution du nombre de places de stationnement pour les logements superposés en rangée de 1,2 place à 1.
Réponse : Le demandeur a fourni des explications supplémentaires dans le document « Planning Rationale », à partir de la page 20 de la section 4.4. Le personnel municipal étudie actuellement la justification.
Question 5 :Les travaux de dynamitage ne risquent-ils pas de causer des dommages aux fondations des résidences situées à proximité?
Réponse : Si la proposition est approuvée et que des travaux de dynamitage sont nécessaires, leur autorisation sera conditionnelle à la réalisation d’une inspection prédynamitage des résidences adjacentes au site. S’il devait y avoir des dommages, le propriétaire serait invité à communiquer avec son fournisseur d’assurance habitation, qui se chargera d’obtenir compensation auprès du promoteur. Après des discussions avec le promoteur, la quantité de roc à extraire a été diminuée par rapport à la proposition précédente, et on envisage le recours à des techniques de purgeage et d’excavation, qui nécessitent peu ou pas de dynamitage. Le personnel de la Ville examine actuellement les études et les plans civils proposés.
Question 6 :Qu’en est-il de la diffusion de lumière sur les propriétés adjacentes?
Réponse :Le promoteur a présenté un plan et un certificat d’éclairage du site, et confirme que la diffusion de lumière sur les résidences voisines sera négligeable, grâce à des luminaires à défilement absolu.
Question 7 :À quel endroit la neige sera-t-elle empilée?
Réponse :On prévoit la transporter par camion ailleurs.