La version française suit
City staff have approved the site plan for a mixed-use development at 360 Bobolink Ridge. The proposed development is called Blackstone Village and consists of two stand-alone six-storey apartment buildings, two six-storey mixed-use buildings (apartments and commercial), one low-rise commercial/office building, and four amenity areas. There will be a total of 407 purpose-built rental apartments accompanied by 192 underground parking spaces, 358 surface parking spaces, and 208 bicycle spaces.
Since fall 2021 City staff have been working with the applicant on a number of changes to the proposed development. While I was hoping to see much less surface parking and more neighbourhood commercial space, they have achieved some improvements:
- There is now some underground parking (and less surface parking), and an increase in bike parking.
- The landscaping has improved including an increase in the number of trees to be planted.
- The pedestrian connections have improved.
- There’s an increase in on-site amenities and green space including a community garden, dog runs, commercial patio space, and a park at the corner of Livery and Bobolink (instead of in the middle of the parking lot).
So what now? Years ago we might have tried to employ a strategy of “block and delay” as leverage to push for additional changes. In 2023 we are in a very different environment where there is a substantial need for more housing, especially purpose-built rentals. That’s combined with new provincial legislation that is significantly changing how planning and development works in Ontario, putting pressure on municipalities to approve housing projects as quickly as possible.
Again, I’m not happy with the amount of surface parking and would have preferred to see more local commercial space. But we don’t have any leverage to push for more. Planning staff have squeezed as many changes as possible on this project from this applicant.
With the changes, the development meets all the policy requirements for approval. (The zoning allows for up to 9-storeys whereas this application is for 6-storey buildings.)
Since this is a site plan application, it will not be going to Planning Committee or Council for approval. Before construction starts, the applicant has conditions they need to satisfy before they receive a building permit. We’ll share any updates about construction timelines and impacts as they become available.
A note on blasting
Residents who live near the site have received a notification letter about future blasting required for construction. Under municipal rules, blasting companies are required to complete a pre-blast survey for all structures within 75 metres of a blasting site, and are required to provide notification about the blasting to everyone within 150 metres of the blasting site. We strongly encourage residents to participate in the pre-blast survey so that you’re protected in the event of damage.
We’ve set up a page to list known blasting operations in the Stittsville area, and we update it with information whenever we receive notification about the schedule for blasting activities on this site: https://glengower.ca/blasting/
MISE À JOUR : APPROBATION DU PLAN D’IMPLANTATION AU 360, CÔTE BOBOLINK
Le personnel de la Ville a approuvé le plan d’implantation pour un aménagement polyvalent au 360, côte Bobolink. L’aménagement proposé s’appelle Village Blackstone et comprend deux immeubles d’appartement autonomes de six étages, deux immeubles polyvalents de six étages (appartements et immeubles commerciaux), un immeuble commercial ou à bureaux de faible hauteur et quatre aires d’agrément. Il y aura au total 407 appartements locatifs construits à cet effet, accompagnés de 192 places de stationnement souterrain, 358 places de stationnement en surface et 208 places pour les bicyclettes.
Depuis l’automne 2021, le personnel de la Ville a travaillé avec le requérant sur un certain nombre de modifications de l’aménagement proposé. Même si j’espérais voir beaucoup moins de stationnement en surface et plus d’espace commercial dans les quartiers, certaines améliorations ont été réalisées :
- Il y a maintenant des stationnements souterrains (et moins de stationnements en surface), ainsi qu’une augmentation des stationnements pour vélos.
- Le paysagement a été amélioré, avec notamment une augmentation du nombre d’arbres à planter.
- Les liens piétonniers se sont améliorés.
- Il y a une augmentation des infrastructures et des espaces verts sur place, notamment un jardin communautaire, des enclos à chiens, des terrasses commerciales et un parc à l’angle de la rue Livery et de la côte Bobolink (au lieu d’être au milieu du stationnement).
Alors, que fait-on maintenant? Il y a des années, nous aurions peut-être essayé d’utiliser une stratégie de « blocage et de report » comme levier pour exiger des changements supplémentaires. En 2023, nous sommes dans un environnement très différent où il y a un besoin important de plus de logements, surtout de logements locatifs. Cela s’ajoute à la nouvelle loi provinciale qui change considérablement la façon dont la planification et le développement fonctionnent en Ontario, ce qui exerce des pressions sur les municipalités pour qu’elles approuvent les projets domiciliaires le plus rapidement possible.
Encore une fois, je ne suis pas satisfait du nombre de places de stationnement en surface et j’aurais préféré qu’il y ait plus d’espaces commerciaux locaux. Mais nous n’avons aucun moyen d’en exiger plus. Le personnel de planification a imposé le plus grand nombre possible de changements à ce projet de la part de ce requérant.
Avec les changements, l’aménagement répond à toutes les exigences de la politique en matière d’approbation. (Le zonage permet jusqu’à neuf étages, tandis que cette demande s’applique aux immeubles de six étages.)
Comme il s’agit d’une demande de plan d’implantation, elle ne sera pas soumise à l’approbation du Comité de l’urbanisme et au Conseil municipal. Avant le début de la construction, le requérant doit satisfaire à des conditions avant de recevoir un permis de construire. Nous vous communiquerons toutes les mises à jour sur le calendrier des travaux et les répercussions à mesure qu’elles seront disponibles.
UNE NOTE SUR LE DYNAMITAGE
Les résidents qui habitent près du site ont reçu un avis au sujet des travaux de dynamitage futurs requis pour la construction. En vertu des règles municipales, les entreprises de dynamitage sont tenues de réaliser une évaluation préalable au dynamitage pour toutes les structures situées dans un rayon de 75 mètres du site concerné, et sont tenues d’informer toutes les personnes situées dans un rayon de 150 mètres du site de dynamitage. Nous encourageons fortement les résidents à participer à l’inspection avant le dynamitage afin qu’ils soient protégés en cas de dommages.
Nous avons créé une page pour répertorier les opérations de dynamitage connues dans la région de Stittsville, et nous la mettons à jour avec des informations chaque fois que nous recevons une notification sur le calendrier des activités de dynamitage sur ce site : https://glengower.ca/blasting/