UPDATE: City Council approved this application on September 10, 2025.
La version française suit
The Zoning By-law Amendment application for 1174 Carp Road is on the agenda for Planning and Housing Committee on September 3, 2025. The staff report was published yesterday and City staff are recommending approval of the application.
The site has most recently been the location of a recreational vehicle dealership and is located on the southern corner of the intersection of Hazeldean Road and Carp Road. The land is in close proximity to the Stittsville Corners Shopping Plaza (including the Farm Boy, Goodlife, Beer Store, etc.). Across Carp is a gas station and oil change service station, and to the south is the Crossing Bridge residential subdivision. Immediately west of the site is 6310 Hazeldean Road, a vacant lot that has received zoning approval for a 21-storey high-rise development.
The proposed development is a 14-storey u-shaped retirement home that wraps around a central courtyard. The building consists of three building heights: a 14-storey portion at the northeast corner, a nine-storey section along Carp and Hazeldean Roads and a five-storey podium at the rear of the property. Vehicular access is provided from both Carp and Hazeldean Roads. A total of 312 vehicle parking spaces are provided (286 resident and 16 visitor) as well as 115 bicycle spaces. The proposed development also includes a 1,829 square metre rectangular parkland parcel at the northwest corner of the site, which will be conveyed to the City.
Concept site plan for the proposed development
Concept rendering of the view towards the southwest from the intersection Hazeldean Road and Carp Road
Concept rendering of the view towards the southeast of Hazeldean Road
Summary of requested zoning by-law amendment:
The requested Zoning By-Law Amendment is to rezone the site from AM9 [Arterial Mainstreet Zone, Subzone 9) to AM9 [XXXX] SYYY (Arterial Mainstreet Zone, Subzone 9, Urban Exception XXXX, Schedule YYY) and O1 (Parks and Open Space Zone).
The Arterial Mainstreet zone currently permits a mix of residential and non-residential uses, including a retirement home. The current zone limits residential uses to a maximum height of 15.0 metres. The City’s new Official Plan encourages taller buildings along major roads like Hazeldean.
The proposed AM zone seeks to permit maximum building heights as per Schedule XXX, to amend the maximum front yard setback abutting Hazeldean Road, to require a rear yard landscape buffer and to allow a site-specific exception to permit a retirement home facility that does not contain rooming units.
The proposed O1 zone will define the boundaries of a future public park at the northwest side of the site, along Hazeldean Road.
Councillor comments:
Here are the official comments provided by Councillor Glen in the staff report:
Since last fall, construction timelines for the Carp Road upgrade have been confirmed with work starting imminently. Through the recently-approved Transportation Master Plan, the section of Hazeldean west of Carp Road was approved as a “Phase 1” project. In April, OC Transpo introduced additional bus service along Hazeldean that effectively increases frequency from 2 trips to 4 trips per hour in both directions.
With these and future upgrades, this location will develop into an attractive walkable location. (One of the transportation gaps that remains is pedestrian and cycling infrastructure on Carp Road between Hazeldean and Stittsville Main.)
Still, we continue to hear concerns from residents about the adequacy of municipal and provincial infrastructure to support growth in Kanata and Stittsville. Ottawa urgently needs support from the provincial and federal governments to help invest in the transit, libraries, recreation centres, emergency services, and everything else that makes a healthy community.
I encourage the applicant to participate in a pre-construction meeting for neighbouring residents to review construction timelines, potential impacts, and mitigation.
Related links:
Share your feedback:
There are several ways that residents can provide comments to the committee for the September 3, 2025 meeting:
- Submit comments in writing:
To submit comments in writing, email the Committee Coordinator (Kelly.Crozier@ottawa.ca). Comments received by 4:00 PM on Tuesday, September 2, 2025 will be provided to Members of Committee and Council prior to the meeting. Comments received after this time will be forwarded to Members of Committee and Council as soon as possible, and prior to Council’s final consideration of the item on September 10, 2025 but may not be received by Committee members prior to the September 3, 2025 meeting. - Submit verbal comments in advance of the meeting:
Call the Committee Coordinator by 4:00 PM on Tuesday, September 2, 2025 to have comments transcribed (613-580-2424, x16875). - Register to speak at the committee meeting*:
i. Register by phone by 4:00 PM on Tuesday, September 2, 2025:
You may contact the Committee Coordinator at 613-580-2424, x16875.
ii. Register by e-mail – prior to 8:30 AM on Wednesday, September 3, 2025:
You may contact the Committee Coordinator at Kelly.Crozier@ottawa.ca
*Visual presentations must be submitted by 4:00 PM on Tuesday, September 2, 2025.
You can also contact Councillor Glen with your questions or concerns.
MISE À JOUR : Demande modification du Règlement de zonage concernant le 1174, chemin Carp, au Comité de la planification et du logement 3 septembre 2025
La demande modification du Règlement de zonage concernant le 1174, chemin Carp, est à l’ordre du jour de la réunion du Comité de la planification et du logement du 3 septembre 2025. Le rapport du personnel a été publié hier et le personnel de la Ville recommande l’approbation de la demande.
Le site a récemment été l’emplacement d’un concessionnaire de véhicules récréatifs et est situé à l’angle sud de l’intersection du chemin Hazeldean et du chemin Carp. Le terrain se trouve à proximité du centre commercial Stittsville Corners (y compris le Farm Boy, le Goodlife, le Beer Store, etc.). En face du chemin Carp se trouvent une station-service et une station de vidange d’huile et au sud, le lotissement résidentiel Crossing Bridge. Immédiatement à l’ouest du site se trouve le 6310, chemin Hazeldean, un terrain vacant qui a reçu l’approbation de zonage pour un développement de 21 étages.
L’aménagement proposé est une maison de retraite en forme de U de 14 étages qui entoure d’une cour centrale. Le bâtiment se compose de trois hauteurs de bâtiment : une partie de 14 étages à l’angle nord-est, une section de neuf étages le long des chemins Carp et Hazeldean et un podium de cinq étages à l’arrière de la propriété. L’accès aux véhicules est assuré à partir des chemins Carp et Hazeldean. Au total, 312 places de stationnement pour véhicules sont aménagées (286 résidents et 16 visiteurs) ainsi que 115 places pour vélos. L’aménagement proposé comprend également une parcelle de parc rectangulaire de 1 829 mètres carrés à l’angle nord-ouest du site, qui sera transférée à la Ville.
Rendu conceptuel de la vue vers le sud-ouest depuis l’intersection Hazeldean Road et Carp Road
Rendu conceptuel de la vue vers le sud-est de Hazeldean Road
Synthèse de la modification que l’on demande d’apporter au Règlement de zonage:
La modification demandée au Règlement de zonage vise à redéfinir la zone pour le site de l’AM9 [zone d’artère principale, sous-zone 9) à l’AM9 [XXXX] SYYY (zone d’artère principale, sous-zone 9, exception urbaine XXXX, annexe YYY) et à l’O1 (zone de parcs et espaces ouverts).
La zone d’artère principale permet actuellement un mélange d’utilisations résidentielles et non résidentielles, y compris une maison de retraite. La zone actuelle limite les utilisations résidentielles à une hauteur maximale de 15 mètres. Le nouveau Plan officiel de la Ville encourage les bâtiments plus hauts le long des routes principales comme le chemin Hazeldean.
La zone d’artère principale proposée vise à permettre des hauteurs maximales de bâtiment conformément à l’annexe XXX, à modifier le retrait maximal de cour avant contiguë au chemin Hazeldean, à exiger une zone tampon paysagère dans la cour arrière et à permettre une exception propre au site pour permettre une maison de retraite qui ne contient pas d’unités de chambres.
La zone de parcs et espaces ouverts (O1) proposée définira les limites d’un futur parc public du côté nord-ouest du site, le long du chemin Hazeldean.
Message du conseiller:
Voici les commentaires officiels formulés par le conseiller Glen Gower dans le rapport du personnel :
Depuis l’automne dernier, les échéanciers de construction de l’amélioration du chemin Carp ont été confirmés et les travaux commencent de manière imminente. Dans le cadre du Plan directeur des transports récemment approuvé, le tronçon du chemin Hazeldean à l’ouest du chemin Carp a été approuvé en tant que projet de « phase 1 ». En avril, OC Transpo a mis en place un service d’autobus supplémentaire le long du chemin Hazeldean, ce qui fait passer la fréquence de deux à quatre trajets à l’heure dans les deux directions.
Avec ces améliorations et les améliorations futures, cet emplacement deviendra un endroit attrayant et piétonnier. (L’une des lacunes en matière de transport qui subsiste est l’infrastructure piétonnière et cyclable sur le chemin Carp entre le chemin Hazeldean et la rue Stittsville Main.)
Néanmoins, nous continuons d’entendre les résidents s’inquiéter de la pertinence des infrastructures municipales et provinciales pour soutenir la croissance à Kanata et à Stittsville. Ottawa a besoin de toute urgence de l’appui des gouvernements provincial et fédéral pour aider à investir dans le transport en commun, les bibliothèques, les centres de loisirs, les services d’urgence et tout ce qui fait une communauté saine.
J’encourage le demandeur à participer à une réunion préalable à la construction pour les résidents voisins afin d’examiner les échéanciers de construction, les répercussions potentielles et les mesures d’atténuation.
Liens connexes:
- Rapport du Comité de la planification et du logement, 3 septembre 2025
- Demande d’aménagement du 1174, chemin Carp
Faites-nous part de vos commentaires:
Les résidents disposent de plusieurs options pour formuler des commentaires au Comité pour la réunion du 3 septembre 2025 :
- Commentaires écrits :
Envoyez vos commentaires écrits par courriel à la coordonnatrice du Comité (Kelly.Crozier@ottawa.ca). Les commentaires reçus avant 16 h, le mardi 2 septembre 2025, seront transmis aux membres du Comité de la planification et du logement et du Conseil municipal avant la réunion. Les commentaires reçus après cette échéance seront transmis aux membres du Comité de la planification et du logement et du Conseil municipal dès que possible, et avant l’examen final du point par le Conseil municipal, le 10 septembre 2025. Toutefois, il est possible que les membres du Comité ne les reçoivent pas avant la réunion du 3 septembre 2025. - Commentaires déposés de vive voix en prévision de la réunion :
Vous pouvez communiquer la coordonnatrice du Comité avant 16 h le mardi 2 septembre 2025 pour faire transcrire vos commentaires (613-580-2424, poste 16875). - Inscription pour prendre la parole à la réunion du Comité* :
i. Inscrivez-vous par téléphone avant 16 h, le mardi 2 septembre 2025 :
Vous pouvez communiquer avec la coordinatrice du Comité en composant le 613-580-2424, poste 16875.
ii. Inscrivez-vous par courriel avant 8 h 30, le mercredi 3 septembre 2025 :
Vous pouvez communiquer la coordonnatrice du Comité par courriel à l’adresse suivante : Kelly.Crozier@ottawa.ca.
* Les présentations visuelles doivent être envoyées avant 16 h, le mardi 2 septembre 2025.
Vous pouvez également communiquer avec le conseiller Glen Gower pour lui poser vos questions ou lui faire part de vos préoccupations.