Le terme « logement abordable » est utilisé de différentes manières.
Il est généralement admis que le logement est abordable lorsque l’ensemble des coûts de logement (loyer/hypothèque, plus les charges et les impôts fonciers) représente au maximum 30 % du revenu du ménage avant impôts. Vous ne devez pas consacrer plus de 30 % de votre budget au logement, afin de disposer de suffisamment d’argent pour payer vos impôts, votre nourriture, vos vêtements, vos transports et vos autres besoins quotidiens.
Dans ce billet, nous ferons quelques calculs pour estimer le type de salaire dont vous avez besoin pour vous permettre de louer un logement à Ottawa de nos jours, et ce que les élus veulent dire lorsqu’ils parlent de « bâtir plus de logements abordables ».
1. Quel est le coût de la location aujourd’hui à Ottawa et à Stittsville?
Une bonne source de données est Rentals.ca qui publie un rapport mensuel basé sur une enquête sur les loyers moyens des annonces sur son site Web. C’est un bon reflet des loyers actuels du marché : en d’autres termes, que demandent les propriétaires lorsqu’un logement devient vacant? En février 2024, le loyer moyen pour un appartement d’une chambre à coucher à Ottawa était de 2 040 $ (en hausse de 6,2 % d’une année à l’autre) et de 2 500 $ (en hausse de 10,6 % d’une année à l’autre) pour deux chambres à coucher.
Rentals.ca/fr loyers moyens du marché à Ottawa (février 2024)
| Type d’appartement | Loyer mensuel moyen | Estimé comme abordable pour une famille dont le revenu du ménage est d’au moins…* |
| Studio | 1 716 $ | 68 640 $ |
| Une chambre à coucher | 2 040 $ | 81 800 $ |
| Deux chambres à coucher | 2 500 $ | 100 000 $ |
| 3 chambres à coucher | 2 769 $ | 110 760 $ |
*Le revenu doit être tel que le loyer (hors charges) ne dépasse pas 30 % du revenu du ménage avant impôt.
Comment les loyers à Stittsville se comparent-ils à ceux de la Ville? Il n’y a pas beaucoup de données sur les locations d’appartements à Stittsville, car le nombre d’unités est très faible. Cependant, il y a beaucoup de personnes qui louent des maisons individuelles et des maisons en rangée dans notre communauté. Si l’on examine les inscriptions actives sur Rentals.ca à Stittsville la première semaine de mars, on constate qu’une maison en rangée de 3 chambres à coucher se loue à 2 550 $ et une autre de 4 chambres à coucher à 3 195 $ – ce qui est typique des prix de location que l’on observe ces derniers temps.
Prix d’inscription typique pour les logements locatifs
| Type d’appartement | Loyer mensuel moyen | Estimé comme abordable pour une famille dont le revenu du ménage est d’au moins…* |
| Maison en rangée de 3 chambres à coucher à Stittsville | 2 550 $ | 102 000 $ |
| Maison unifamiliale de 4 chambres à coucher à Stittsville | 3 195 $ | 127 800 $ |
*Le revenu doit être tel que le loyer (hors charges) ne dépasse pas 30 % du revenu du ménage avant impôt.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) publie également chaque année un rapport sur le marché locatif qui contient des données sur les logements locatifs construits à cet effet. À l’échelle de la Ville d’Ottawa, en 2023, le loyer d’un appartement de deux chambres à coucher était de 1 698 $, en hausse de 4 % par rapport à l’année précédente. La SCHL estime également que Stittsville fait partie d’une zone beaucoup plus vaste comprenant tout l’ouest d’Ottawa et les zones rurales environnantes. Le loyer moyen dans cette zone est de 2 370 $ en 2023.
2. Accessibilité et logements locatifs sans but lucratif
Lorsque les conseillers et les élus parlent de « construire plus de logements abordables », ils font généralement référence à quelque chose de plus particulier : logements locatifs sans but lucratif.
Qu’est-ce que le logement locatif sans but lucratif? Extrait de HART (Housing Assessment Resource Tools) : « Logements détenus et gérés par des sociétés communautaires à but non lucratif ou par des gouvernements locaux et des districts régionaux. Leur mandat est de fournir un logement sûr, sécurisé et abordable aux ménages à revenus faibles à modérés. La plupart des sociétés de logement à but non lucratif reçoivent une forme d’aide financière du gouvernement pour leur permettre d’offrir des loyers abordables. ».
Parmi les autres termes que vous avez peut-être entendus pour décrire le logement locatif sans but lucratif, citons « logement communautaire », « logement public », « logement social » ou, moins souvent, « logement à loyer modéré ».
À Ottawa, les exemples de fournisseurs de logements locatifs à but non lucratif comprennent Logement communautaire d’Ottawa (LCO), Société de logement de Nepean, Centretown Citizens Ottawa Corporation (CCOC), Goulbourn Non-Profit Housing Corporation, etc. (intéressant regarder : Vidéo sur la différence entre les logements locatifs à but non lucratif et les logements locatifs à but lucratif.)
Il y avait quelque 12 500 personnes sur la liste d’attente pour un logement abordable (c’est-à-dire un logement locatif sans but lucratif) à Ottawa à la fin de l’année 2023.
Le Plan officiel d’Ottawa divise cette catégorie en deux :
- Logement abordable : « l’habitation pour laquelle un ménage se situant au 60e percentile des revenus des ménages ou à unniveau inférieur consacre 30 % ou moins de ses revenus bruts aux frais de logement… »
- Logement abordable essentiel : « Les habitations dans lesquelles un ménage se situant généralement au 30e percentile des revenus des ménages consacre 30 % ou moins de ses revenus bruts aux frais de logement… »
Pour traduire ces chiffres en taux de location et en revenus réels, nous examinons les revenus des ménages à partir du dernier Recensement (2021) et nous les répartissons en dix niveaux de revenus différents, ou « déciles ». Si le revenu de votre ménage se situe dans le décile 1, vous faites partie des 10 % de personnes ayant les revenus les plus faibles. Si le revenu de votre ménage se situe dans le décile 10, vous faites partie des 10 % de personnes ayant les revenus les plus élevés.
Voici les revenus moyens des ménages locataires par décile, ainsi que ce qui est estimé comme abordable à chaque échelon.
Déciles de revenus de la ville d’Ottawa pour les ménages locataires
| Revenu du ménage locataire* | Loyer mensuel du logement abordable** | |
| Décile 1 | 17 727 $ | 443 $ |
| Décile 2 | 28 038 $ | 701 $ |
| Décile 3 | 40 320 $ | 1 008 $ |
| Décile 4 | 53 296 $ | 1 332 $ |
| Décile 5 | 66 736 $ | 1 668 $ |
| Décile 6 | 81 103 $ | 2 028 $ |
| Décile 7 | 98 482 $ | 2 462 $ |
| Décile 8 | 119 337 $ | 2 983 $ |
| Décile 9 | 157 571 $ | 3 939 $ |
| Décile 10 | Revenu supérieur à 157 571 $ | s.o. |
*Source : Recensement de 2021 au Canada
**Loyer maximum (hors charges) ne dépassant pas 30 % du revenu du ménage avant impôt.
Ainsi, tout loyer égal ou inférieur à 2 028 $ est estimé comme « abordable » pour les familles du 60e percentile. Et tout loyer égal ou inférieur à 1 008 $ est « fondamentalement abordable pour une famille du 30e centile ». Les loyers des logements locatifs à but non lucratif sont généralement destinés à être abordables pour l’un de ces niveaux de revenus ou pour les deux.
Pensez-y un instant : une famille gagnant 81 103 $ par an aurait droit à un « logement abordable » parce qu’elle fait partie des 60 % de personnes les moins bien rémunérées. Et les seuls appartements abordables pour cette famille à Ottawa seraient des studios ou des appartements à une chambre à coucher – tout ce qui est plus grand serait hors de portée.
***
Autre donnée : Le revenu médian des locataires à Ottawa est considérablement inférieur au revenu médian des propriétaires à Ottawa. Voici les données les plus récentes du Recensement au Canada :
| Revenu total médian des ménages locataires en 2020 | 64 000 $ |
| Revenu médian total des ménages propriétaires en 2020 | 130 000 $ |
Source : Recensement de 2021
Voici un tableau qui montre les loyers mensuels moyens à Ottawa et à Stittsville, par rapport à ce qu’un ménage gagnant le revenu locatif médian peut se permettre.
C’est ce que nous entendons lorsque nous parlons de crise en matière d’accessibilité. Si la location d’un studio nécessite un revenu annuel de plus de 64 000 $, il n’est pas étonnant que tant de personnes aient du mal à trouver un logement convenable. De nombreux locataires finissent par consacrer bien plus de 30 % de leurs revenus au logement et font des économies sur d’autres secteurs de leur budget comme la nourriture, les ordonnances ou les vêtements.
3. Pour beaucoup, la location est plus abordable que l’achat d’un logement
De manière informelle, j’ai souvent entendu des personnes définir n’importe quel appartement locatif comme étant abordable, simplement parce que le coût mensuel d’une maison typique à Ottawa est encore plus hors de portée pour de nombreux résidents.
À Stittsville, la maison unifamiliale moyenne se vendra 936 276 $ en 2023, soit une hausse de près de 60 % par rapport aux 586 479 $ de 2019. La maison en rangée moyenne se vendra 606 163 $ en 2023, soit une hausse d’environ 53 % par rapport aux 395 846 $ de 2019. Le prix moyen des maisons à Stittsville est plus élevé que la moyenne d’Ottawa : à l’échelle de la Ville, la maison unifamiliale moyenne s’est vendue 825 532 $ en 2023 et la maison en rangée moyenne s’est vendue 536 915 $. (Source : Ottawa Real Estate Board)
Sur la base de ces chiffres, quel serait le coût d’un prêt hypothécaire typique pour un acheteur de maison neuve à Stittsville, et quel serait le revenu du ménage nécessaire pour se l’offrir?
Estimation du coût mensuel de l’accession à la propriété : prêt hypothécaire + impôts fonciers
| Maison unifamiliale | Maison en rangée | |
| Prix d’achat | 936 276 $ | 606 163 $ |
| Paiement mensuel du prêt hypothécaire* | 5 353 $ | 3 496 $ |
| Impôts fonciers mensuels** | 490 $ | 340 $ |
| Montant mensuel combiné de l’hypothèque et de l’impôt foncier | 5 843 $ | 3 836 $ |
| Estimé comme abordable pour une famille dont le revenu du ménage est d’au moins…*** | 233 722 $ | 153 458 $ |
*Basé sur un taux d’intérêt fixe de 5 ans de 5,6 % avec un acompte de 10 %, un amortissement sur 25 ans, y compris l’assurance hypothécaire. Source : SCHL)
**Estimé à l’aide de l’estimateur d’impôts fonciers sur Ottawa.ca)
***Le revenu doit être tel que les frais de logement (hors services publics) ne dépassent pas 30 % du revenu du ménage avant impôt.
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Comparons maintenant le coût mensuel de la propriété et de la location d’une maison à Stittsville.
| Maison unifamiliale | Estimé comme abordable pour une famille dont le revenu du ménage est d’au moins…* | Maison en rangée | Estimé comme abordable pour une famille dont le revenu du ménage est d’au moins…* | |
| Location | 3 195 $ | 127 800 $ | 2 550 $ | 102 000 $ |
| Achat** | 5 843 $ | 233 722 $ | 3 386 $ | 153 458 $ |
*Le revenu doit être tel que les frais de logement (hors charges) ne dépassent pas 30 % du revenu du ménage avant impôt.
**Comprend l’hypothèque et les impôts fonciers estimés.
Les prix des logements s’envolent bien plus vite que les revenus des ménages. Un excellent graphique circule sur les médias sociaux et montre l’augmentation du prix des maisons par rapport à l’augmentation des revenus au Canada. (Divulgâcheur : c’est presque hors-norme!)
Une autre analyse canadienne récente montre qu’en fonction des revenus et des taux d’intérêt actuels, les prix de l’immobilier devraient baisser de 38 % à Ottawa pour redevenir abordables. Dans le cas contraire, les revenus devraient augmenter de 30 % pour rétablir l’équilibre. (Allez demander à votre patron une augmentation de 30 % et faites-nous savoir ce qu’il en est.)
4. Conclusion
Chaque mois, de plus en plus de personnes de notre communauté, de tous âges et de tous revenus, sont confrontées à la crise du logement. Les personnes âgées, les acheteurs d’une première propriété, les parents isolés, les Néo-Canadiens. Il est de plus en plus difficile de trouver un logement abordable. De nombreuses familles dépensent plus que les 30 % recommandés de leur revenu avant impôt pour le logement, et nous en voyons les effets de différentes manières, par exemple, l’augmentation de l’utilisation des banques alimentaires et l’augmentation de l’endettement des ménages.
Le taux d’inoccupation d’Ottawa était de 2,1 % en 2023, soit le même taux qu’en 2022 et une baisse par rapport aux 3,5 % de 2021. Le taux d’inoccupation dans l’ouest d’Ottawa (y compris Kanata et Stittsville) a légèrement diminué, passant de 0,4 % en 2022 à 1,4 % en 2023. Plus de 3 500 nouveaux logements locatifs ont été construits à Ottawa en 2023, mais la migration record vers l’Ontario continue d’accroître la pression sur le marché locatif. (Source : CTV Ottawa/SCHL) Cette pénurie d’offres fait grimper les prix des loyers.
Le Conseil municipal se concentre sur la construction d’un plus grand nombre de logements :
- Logements locatifs à but non lucratif pour les résidents à faible revenu. Le gouvernement fédéral a récemment annoncé l’octroi de 176,3 millions de dollars à la Ville d’Ottawa pour le logement, dont 90 % sont destinés à des organisations à but non lucratif pour la construction de logements abordables sur le marché et de logements abordables essentiels. Cette somme s’ajoute au montant record de 30 millions de dollars que le Conseil municipal a prévu dans le budget de 2024 pour la construction de nouveaux logements abordables.
- Logement du secteur privé. Les investissements dans les logements locatifs sans but lucratif ne suffiront pas à remédier au manque d’offre locative dont nous avons besoin pour rééquilibrer l’accessibilité pour tous. C’est pourquoi nous mettons en place de nouvelles politiques et procédures pour encourager la construction d’un plus grand nombre de logements locatifs et de maisons neuves. (Voir aussi : Pourquoi y a-t-il tant de demandes d’appartements à Stittsville ces jours-ci?)
Y a-t-il quelque chose que vous aimeriez savoir sur le logement abordable ou sur les questions de logement en général? N’hésitez pas à communiquer avec moi pour me faire part de vos questions et de vos commentaires.