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Yesterday, City Council approved a Montreal Road Community Improvement Plan application to support a $17-million investment in an auto dealership in Vanier. Increased property taxes for the redeveloped site are anticipated to deliver more than $970,000 in additional net tax revenue to the City in the first 10 years, and more than $5 million in the subsequent decade, for a total of approximately $6 million. Council committed those revenues to fund affordable or social housing initiatives across the city.
This was a complex file and based on some of the emails I’ve received, not all of the information is being shared accurately. In particular, why the CIP was set up in the first place, and the mechanics of how the grant works.
Some background:
  • Two years ago, City Council approved a “Community Improvement Plan” (CIP) to encourage redevelopment and renewal on Montreal Road in Vanier.  All Councillors voted in favour of this plan.
  • This is a common economic incentive program that many cities and towns in Ontario use – in fact we are looking at the pros/cons of implementing such a program to encourage development on Stittsville Main Street.
  • Ottawa has several CIP areas including Montreal Road, Orleans, and Bells Corners.
  • On Montreal Road, businesses that redevelop a property are eligible for a tax grant, representing 75% of the difference between their property tax after development, compared to before development.  Any business that invests a minimum of $50,000 in their property is eligible to participate in the program.
  • In this case, Mark Motors is investing $17-million for a Porsche dealership on an under-used property on the street that currently has a large parking lot and car sales building.
  • Once the property is redeveloped, the property tax will jump from about $25,000 per year to approx. $355,000 yearly. Over the 10-year lifespan of the CIP project, the City will receive approximately $3.9-million in taxes, and the project can receive $2.9-million back – so the City is still up $1 million over those 10 years. (After 10 years, no more grant applies.)
  • This is not a cash advance. The applicant must develop the property, realize the increased assessed value and pay their taxes. Only then do they receive the grant, on a yearly basis. If they go out of business in the next 10 years, the grant stops. If their property value does not rise as much as anticipated, their grant gets reduced.
  • Mark Motors is the first company to apply for the grant, and there are about half a dozen additional businesses that are expected to take advantage of the grant in the next few years.
  • Council has directed that the tax proceeds be directed to affordable housing initiatives.
As I mentioned, a CIP is something I’m interested in exploring to encourage development in Stittsville Main Street. (Note: The zoning on Stittsville Main does not allow for a car dealership; but it does on Montreal Road.)
Nearby in Bells Corners, a similar CIP has attracted both a Hyatt hotel, and a smaller strip mall development that’s home to a bike shop and a Suzie Q donut shop. This mix of types of businesses and investment can be very good for economic activity in the community.
The intent of the CIP was to stimulate business investment, urban renewal and property upgrades in this part of Vanier – and the proposal from Mark Motors does exactly what the plan intended.

Both the Vanier Business Improvement Area (BIA) as well as Councillor Rawlson King are in full support of the project as important to renew and revitalize Montreal Road. They see it as an investment that creates jobs, brings more visitors to the street, and contributes to city-wide tax revenue.

This proposal has drawn a lot of attention, especially due to the nature of the business involved. It fits the criteria of the CIP, and I voted in favour based on the net financial gain for the City, economic gain for the community, and the resulting investment in affordable housing.

Carnet de notes : à propos de ce concessionnaire Porsche

Hier, le Conseil municipal a approuvé une demande de plan d’améliorations communautaires (PAC) pour le chemin de Montréal afin de soutenir un investissement de 17 millions de dollars dans une concession automobile à Vanier. L’augmentation des impôts fonciers pour le site réaménagé devrait rapporter à la Ville plus de 970 000 $ en recettes fiscales nettes supplémentaires au cours des dix premières années, et plus de 5 millions de dollars au cours de la décennie suivante, pour un total d’environ 6 millions de dollars. Le Conseil municipal s’est engagé à affecter ces recettes au financement d’initiatives de logement abordable ou social dans toute la ville.

Il s’agissait d’un dossier complexe et, d’après certains des courriels que j’ai reçus, certaines informations ne sont pas diffusées avec exactitude. En particulier la raison pour laquelle le PAC a été mis en place en premier lieu et les mécanismes de fonctionnement de la subvention.

Quelques faits

  • Il y a deux ans, le Conseil municipal a approuvé un « plan d’améliorations communautaires » (PAC) pour soutenir le réaménagement et le renouvellement du chemin de Montréal à Vanier. Tous les conseillers ont voté en faveur de ce plan.
  • Il s’agit d’un programme d’incitation économique utilisé dans de nombreuses villes et municipalités de l’Ontario. En fait, nous étudions présentement les avantages et les inconvénients de la mise en œuvre d’un tel programme pour soutenir le développement de la rue Stittsville Main.
  • Plusieurs secteurs d’Ottawa profitent du PAC, dont le chemin de Montréal, Orléans et Bells Corners.
  • Les entreprises du chemin de Montréal qui réaménagent une propriété sont admissibles à une subvention fiscale représentant 75 % de la différence entre leur impôt foncier avant et après aménagement. Toute entreprise qui investit un minimum de 50 000 $ sur sa propriété peut participer au programme.
  • Dans le cas présent, Mark Motors investit 17 millions de dollars pour établir une concession Porsche sur une propriété sous-utilisée du chemin qui comporte actuellement un grand stationnement et un bâtiment de vente de voitures.
  • Une fois la propriété réaménagée, l’impôt foncier passera d’environ 25 000 dollars par an à environ 355 000 dollars par an. Au cours des dix années couvertes par le projet PAC, la Ville recevra environ 3,9 millions de dollars en taxes, et le promoteur peut recevoir 2,9 millions de dollars en retour — la Ville gagne donc encore 1 million de dollars sur ces 10 ans. (Et après dix ans, il n’y a plus de subvention).
  • Il ne s’agit pas d’une avance de fonds. Le demandeur doit aménager la propriété, réaliser l’augmentation de la valeur imposable et payer ses impôts fonciers. Ce n’est qu’ensuite qu’il recevra la subvention sur une base annuelle. Si le promoteur fait faillite au cours des dix prochaines années, le versement de la subvention s’arrêtera. Si la valeur de la propriété n’augmente pas autant que prévu, la subvention sera réduite.
  • Mark Motors est la première entreprise à avoir demandé cette subvention, et une demi-douzaine d’autres entreprises devraient en profiter dans les prochaines années.
  • Le Conseil municipal a demandé que le produit de l’impôt foncier soit affecté à des initiatives de logement abordable.

Comme je l’ai mentionné, je veux explorer la possibilité de recourir à un PAC pour stimuler le développement de la rue Stittsville Main. (Remarque : le zonage de la rue Stittsville Main ne permet pas l’installation d’une concession automobile, mais il le permet sur le chemin de Montréal).

Non loin de là, à Bells Corners, un PAC similaire a permis la venue d’un hôtel Hyatt et d’un centre commercial plus petit où l’on trouve un magasin de vélos et une beignerie Suzie Q. Ce mélange de types d’entreprises et d’investissements peut être très bon pour l’activité économique de la collectivité.

L’objectif du PAC était de stimuler l’investissement commercial, la rénovation urbaine et l’amélioration des propriétés dans cette partie de Vanier — et la proposition de Mark Motors répond exactement aux attentes du plan.

La zone d’amélioration commerciale (ZAC) de Vanier et le conseiller Rawlson King appuient pleinement le projet, car il est important de renouveler et de revitaliser le chemin de Montréal. Ils considèrent qu’il s’agit d’un investissement qui crée des emplois, attire davantage de visiteurs sur cette artère et contribue aux recettes fiscales de la Ville.

Cette proposition a suscité beaucoup d’attention, notamment en raison de la nature de l’activité concernée. Or, elle répond aux critères du PIC, et j’ai voté en sa faveur en raison du gain financier net pour la Ville, du gain économique pour la collectivité et de l’investissement dans le logement abordable qui en résultera.