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(image credit: Brent Toderian) / (source de l’image : Brent Toderian)
On April 6, the Ontario government unveiled their latest proposals to update provincial planning legislation, including a new Provincial Policy Statement and Bill 97 (the Helping Homebuyers, Protecting Tenants Act).
There hasn’t been quite as much attention to this one as some of the previous announcements (see: Bill 108, Bill 109, Bill 23). That’s partly due to planning legislation fatigue; and partly because this latest round of changes may not be quite as disruptive as the others. (Several of the new rules are already reflected in the City of Ottawa’s Official Plan and other planning policies.)
Still, I’m concerned about the direction the province is going for minimum densities in the suburbs. The new rules would no longer require a minimum density target for new suburbs. Instead, they would merely “encourage” density: “Large and fast-growing municipalities are encouraged to plan for a minimum density target of 50 residents and jobs per gross hectare.” (See notes below)
Density is a sensitive subject in Stittsville and every other suburb in Ottawa. Housing proposals for everything from townhomes to apartment buildings are met with pushback from existing residents. I can understand why: Private and public infrastructure hasn’t kept pace with housing growth.
More and more people are competing for a fixed portion of existing services: swimming lessons fill up faster, classrooms are more crowded, roads are more congested. New homeowners buy into a neighbourhood concept with shops and services nearby that may not open for years after they move in. Suburban neighbourhoods are falling far short of expectations.
It’s counter-intuitive, but building at lower densities would make this problem worse, not better.
- Lower density developments are more expensive to operate and maintain, leading to either higher property taxes for residents, or fewer services and investments, or both!
- In this economy, higher density provides the critical mass needed to support local retail (grocery stores, pharmacies, coffee shops). We have a lot of land zoned commercial in Stittsville that remains vacant because there aren’t enough people living nearby to make the business viable. The retail we have is concentrated on the main roads, but not within walking distance to most homes.
- Want a school you can walk to? The lower the density, the more likely your kids will have to take a school bus to another neighbourhood.
Not only does the Province want to soften the minimum density targets for the suburbs, they also want to loosen the rules for adding new areas for urban expansion.
In the last term of Council we went through a three-year process to update our Official Plan and much of the debate was about where Ottawa’s suburbs should expand. As a Council we wanted to limit expansion to restrict urban sprawl and protect farmland and natural areas. These new rules from the Province are going in the exact opposite direction.
The Province says all of these changes are needed to build as many homes as possible, as quickly as possible. Encouraging more single homes on fields and farmland is not the right way to get there.
Background and sources:
- Osler: Spring clean-up: Ontario government proposes Planning Act changes to facilitate development approvals
- Osler: Policy refresh – Ontario government proposes key changes to provincial planning policy
- CBC: How Ontario’s latest housing plan encourages sprawl
- TVO: First impressions: What the latest housing bill will mean for Ontario’s renters and rural areas
A bonus for planning nerds, from my City Council colleague and Planning & Housing Chair Jeff Leiper:
NOTES:
1. Ottawa’s Official Plan uses a slighlty different metric, requiring a target of 40-60 dwellings per net hectare in new suburban developments. This target would be superseded by whatever the new provincial policy “encourages”.
2. I did some math. The Fernbank community in Stittsville is 674 gross hectares. Fully built, it’s expected to have a mix of singles, towns, low-rise, and high-rise development, plus retail, schools, parks, etc. With 28,000-31,350 residents and 2,500-2,600 jobs, that’s a density of roughly 45-50 residents and jobs per gross hectare. It’s about 50% built now and may never have a high enough density to attract enough local retail or be serviceable with frequent transit.
CARNET DE NOTES : PLUS D’IMPÔTS, MOINS DE COMMERCES : COMMENT LES NOUVELLES RÈGLES PROVINCIALES EN MATIÈRE DE LOGEMENT VONT-ELLES FAÇONNER LES BANLIEUES?
Le 6 avril, le gouvernement de l’Ontario a dévoilé ses dernières propositions de mise à jour de la législation provinciale en matière d’urbanisme, y compris une nouvelle Déclaration de principes provinciale et le projet de loi 97 (la Loi de 2023 visant à aider les acheteurs et à protéger les locataires).
Cette annonce n’a pas suscité autant d’attention que les précédentes (voir le projet de loi 108, le projet de loi 109 et le projet de loi 23). Cela s’explique à la fois par la lassitude à l’égard de la législation en matière d’urbanisme et par le fait que cette dernière série de modifications n’est peut-être pas aussi perturbante que les autres. (Plusieurs de ces nouvelles règles font déjà partie du Plan officiel de la Ville d’Ottawa et d’autres politiques d’urbanisme.)
Néanmoins, je considère comme inquiétante la direction que prend la province en ce qui concerne les densités minimales dans les banlieues. Les nouvelles règles n’exigeraient plus de cible minimale de densité pour les nouvelles banlieues. Elles ne feraient plutôt « qu’encourager » la densité : « Les grandes municipalités à croissance rapide sont encouragées à planifier une cible minimale de densité de 50 résidents et emplois par hectare brut. » (Voir les notes ci-dessous)
La densité est un sujet délicat à Stittsville et dans toutes les autres banlieues d’Ottawa. Les propositions de logement, qu’il s’agisse de maisons en rangée ou d’immeubles résidentiels, se heurtent à la réticence des résidents actuels. Je peux en comprendre la raison : les infrastructures privées et publiques n’ont pas suivi le rythme de la croissance du logement.
Le nombre de personnes en concurrence pour une part fixe des services existants ne cesse d’augmenter : les cours de natation se remplissent plus vite, les salles de classe comptent un plus grand nombre d’élèves et les routes sont de plus en plus congestionnées. Les nouveaux propriétaires achètent une résidence en se fondant sur un concept de quartier avec des magasins et des services à proximité qui pourraient mettre plusieurs années à ouvrir une fois qu’ils ont emménagé. Les quartiers de banlieue sont loin de répondre aux attentes.
C’est contre-intuitif, mais construire à des densités plus faibles aggraverait le problème plutôt que de le résoudre.
- Les aménagements à faible densité sont plus coûteux à exploiter et à entretenir, ce qui entraîne soit une augmentation des impôts fonciers pour les résidents, soit une diminution des services et des investissements, ou pire encore les deux!
- Dans la situation économique actuelle, une densité plus élevée permet d’atteindre la masse critique nécessaire pour soutenir le commerce local (épiceries, pharmacies, cafés). À Stittsville, de nombreux terrains qui pourraient être exploités à des fins commerciales restent vacants parce qu’il n’y a pas assez de personnes vivant à proximité pour assurer la viabilité des activités. Les commerces dont nous disposons sont concentrés sur les routes principales, mais ne sont pas à une distance de marche pour la plupart des foyers.
- Vous souhaitez une école accessible à pied? Plus la densité est faible, plus vos enfants devront prendre l’autobus scolaire pour se rendre dans un autre quartier.
Non seulement la province veut assouplir les cibles minimales de densité pour les banlieues, mais elle veut également assouplir les règles d’ajout de nouvelles zones d’expansion urbaine.
Au cours du précédent mandat du Conseil, nous avons mené un processus de trois ans pour mettre à jour notre Plan officiel et une grande partie du débat a porté sur l’expansion des banlieues d’Ottawa. En tant que Conseil, nous voulions limiter l’expansion pour restreindre l’étalement urbain et protéger les terres agricoles et les zones naturelles. Ces nouvelles règles provinciales vont dans le sens inverse.
La province affirme que tous ces changements sont nécessaires pour construire autant de logements que possible, et ce, aussi rapidement que possible. Encourager la construction de maisons unifamiliales dans les champs et les terres agricoles n’est pas le bon moyen d’y parvenir.
Renseignements généraux et sources :
- Osler : Nettoyage de printemps : le gouvernement ontarien propose de modifier la Loi sur l’aménagement du territoire afin de faciliter l’approbation des demandes d’aménagement (en anglais)
- Osler : Mise à jour des politiques – le gouvernement ontarien propose des modifications importantes de la politique provinciale d’aménagement du territoire (en anglais)
- CBC : Comment le dernier plan de logement de l’Ontario encourage l’étalement urbain (en anglais)
- TVO : Premières impressions : ce que le dernier projet de loi sur le logement signifie pour les locataires et les secteurs ruraux de l’Ontario (en anglais)
En prime, pour les passionnés d’urbanisme, de la part de mon collègue du Conseil municipal et président du Comité de la planification et du logement, Jeff Leiper :
- Pourquoi le Conseil a-t-il renoncé à s’opposer au projet de la promenade Steacie aujourd’hui? (en anglais)
REMARQUES
- Le Plan officiel d’Ottawa utilise une mesure légèrement différente, exigeant une cible de 40 à 60 logements par hectare net dans les nouveaux aménagements de banlieue. Cette cible serait remplacée par ce que la nouvelle politique provinciale « favorise ».
- J’ai fait quelques calculs. La communauté de Fernbank à Stittsville a une superficie de 674 hectares bruts. Une fois entièrement bâtie, elle devrait comporter un ensemble de maisons unifamiliales, de maisons en rangée, d’immeubles de faible hauteur et de grande hauteur, ainsi que des commerces, des écoles, des parcs, etc., et accueillir entre 28 000 et 31 350 résidents, ainsi que 2 500 à 2 600 emplois, ce qui représente une densité d’environ 45 à 50 résidents et emplois par hectare brut. Elle est actuellement construite à environ 50 % et il est possible qu’elle n’atteigne jamais une densité suffisamment élevée pour attirer un nombre adéquat de commerces locaux ou pour bénéficier d’un service de transport en commun fréquent.