La version française suit
Today at Planning Committee, I introduced an important motion that will delay construction of Lépine’s 18-storey tower until the end of the decade.
The motion says that Lépine can’t proceed with the tallest building in their proposal until Robert Grant Avenue is complete to Maple Grove. Since this is the last phase of the road construction, it means that Robert Grant will be finished before the tower is built, and it closes the gap for construction of bus rapid transit to the Fernbank area.
Planning Committee unanimously supported my motion and approved Lépine’s zoning amendment for 5000 Robert Grant Avenue. Next it goes to City Council for final approval at the end of the month.
We cast our votes after 90 minutes of discussion—listening directly to concerns from residents and getting an overview on concessions Lépine offered to make this proposal more compatible with the community.
This has been one of the most controversial files in our community. We received a ton of feedback. Thank you to everyone who wrote in, signed petitions, and presented at committee. I’m very appreciative of all the time and effort you put in to reach out and articulate your concerns. I understand the frustration you’ve had over this process. Your feedback helped improve this development and has helped me advocate with Lépine for the many concessions that they made.
There’s still lots of work to come to make this development fit with Stittsville. Let’s look at what the issues have been and what we can expect going forward.
Concerns about height
The main challenge with this proposal was the height involved and the rationale made by the applicant to support it: that they could ask for a higher building because the location is within 400m of a future rapid transit station.
The fact is Robert Grant doesn’t currently act like an arterial—and won’t for many years. Only a stub is built so far, between Abbott and Fernbank. As for the rapid transit station, it’s currently just a dot drawn on a map. The best-case scenario would be bus rapid transit lanes on Robert Grant Avenue connected to the O-Train extension into Stittsville sometime in the 2030s.
How can we tell residents this applicant is allowed more height based on proximity to transit, when the transit is still years away and the arterial road isn’t even built yet? There’s a problem we have with planning where there’s a huge gap between when homes are built and when the roads and transit are there to serve residents. The motion I introduced that committee passed helps close this gap.
Improvements to the application
The initial Lépine proposal from 2019 was flawed and premature. We worked with them—thanks to strong engagement from residents—to improve it.
Lépine could have built multiple 9-storey buildings by default — yes, a 9-storey building across from the townhomes on Livery. Instead, they’ve brought that down to 4-storeys on Livery, stepping up gradually to 6-storeys.
They also reduced density by about 10% to 504 apartments, and they agreed to drop their request for reduced parking.
They had agreed to hold off on construction of the tallest tower until Robert Grant was built as far as Hazeldean, but that would have only delayed it by 4 or 5 years. My motion ensures that the tallest building (about half the apartments on the site) won’t be built before Robert Grant is finished – likely sometime after 2029.
By then, Robert Grant will be an arterial main street as designed, and Stittsville will be well on its way to having rapid transit connections to the rest of the city, along with stores and services that will allow for a more walkable community.
With these changes, this is the type of development we should be encouraging. We want to locate people close to public transit options in mixed-use communities so that they can live a “car-light” lifestyle and do most of their errands and commuting by walking, riding a bike, or taking a bus or a train. This will help us prevent further sprawl and address our climate change goals.
What’s next
On Lépine’s side, there is still work to be done through the Site Plan Approval process to address neighbourhood parking and traffic concerns, in particular to ensure that Robert Grant remains the primary entrance for this site, and not Livery.
On the City side, we need to speed up the process to build the infrastructure, services, and transit Stittsville needs to match our growth and to make all this new development make sense.
Here’s the full debate and discussion at Planning Committee today:
Carnet de notes : Une motion retarde les travaux de construction au 5000, avenue Robert-Grant
Aujourd’hui, j’ai présenté au Comité de l’urbanisme une motion importante qui repoussera la construction de la tour de 18 étages de Lépine jusqu’à la fin de la décennie.
La motion stipule que Lépine ne peut pas procéder à l’érection de l’immeuble le plus haut de son projet tant que l’avenue Robert-Grant n’est pas achevée jusqu’au chemin Maple Grove. Comme il s’agit de la dernière phase de construction de cette avenue, cette dernière sera terminée avant que la tour ne soit construite, ce qui permettra la mise en place d’un système de transport rapide par autobus dans le secteur de Fernbank.
Les membres du Comité de l’urbanisme ont soutenu à l’unanimité ma motion et ont approuvé la modification du zonage de Lépine pour le 5000, avenue Robert-Grant. Le projet sera soumis au Conseil municipal pour approbation finale à la fin du mois.
Nous avons voté après 90 minutes de discussions — nous avons reçu directement les préoccupations des résidents et obtenu un aperçu des concessions offertes par Lépine pour faire en sorte que le projet soit plus adapté à la communauté.
Ce dossier est l’un des plus controversés qu’ait connu notre communauté. Nous avons reçu une multitude de commentaires. Merci à tous ceux qui ont écrit, signé des pétitions et fait des présentations devant le Comité. Je vous suis très reconnaissant du temps et des efforts que vous avez consacrés pour exprimer vos préoccupations. Je comprends la frustration que vous avez ressentie tout au long du processus. Vos commentaires ont contribué à améliorer le projet et m’ont aidé à obtenir de nombreuses concessions de Lépine.
Il reste encore beaucoup à faire pour que cet aménagement s’intègre bien à Stittsville. Voyons quels ont été les problèmes et ce à quoi nous pouvons nous attendre.
Préoccupations concernant la hauteur
Le principal enjeu associé à ce projet était la hauteur de l’immeuble et l’argument avancé par le promoteur pour justifier cette hauteur, à savoir qu’il pouvait demander un immeuble plus haut parce que l’endroit se trouvait à moins de 400 mètres d’une future station de transport en commun rapide.
Dans les faits, l’avenue Robert-Grant ne constitue pas une artère à l’heure actuelle et n’en sera pas une pendant encore de nombreuses années. Seul un tronçon de cette avenue a été construit jusqu’à présent, entre la rue Abbott et le chemin Fernbank. Quant à la station de transport en commun rapide, elle n’est actuellement qu’un point dessiné sur une carte. Dans le meilleur des cas, des voies de transport rapide par autobus sur l’avenue Robert-Grant pourraient être reliées au prolongement de l’O-Train vers Stittsville dans les années 2030.
Comment pouvons-nous dire aux résidents que ce promoteur a droit à une plus grande hauteur en raison de la proximité du transport en commun, alors que le transport en commun ne sera pas offert avant des années et que l’artère n’est même pas encore construite? Nous sommes en présence d’un problème de planification où il existe un écart énorme entre le moment où les maisons sont construites et celui où les routes et le transport en commun seront là pour desservir le secteur. La motion que j’ai présentée et que le Comité a adoptée aide à corriger cet état de fait.
Améliorations apportées à la demande
La proposition initiale que Lépine a présentée en 2019 était imparfaite et prématurée. Nous avons travaillé avec eux — grâce à la mobilisation des résidents — pour l’améliorer.
Lépine aurait pu construire plusieurs immeubles de 9 étages par défaut — oui, un immeuble de 9 étages en face des maisons en rangée sur la rue Livery. Au lieu de cela, ils ont réduit le nombre d’étages à 4 sur la rue Livery et augmenté progressivement jusqu’à 6 étages.
Ils ont également réduit la densité d’environ 10 %, soit à 504 appartements, et ont accepté d’abandonner leur demande de réduction du nombre de places de stationnement.
Ils avaient accepté de reporter la construction de la tour la plus haute jusqu’à ce que l’avenue Robert-Grant soit construite jusqu’au chemin Hazeldean, mais cela n’aurait retardé la construction que de 4 ou 5 ans. Ma motion fait en sorte que l’immeuble le plus haut (environ la moitié des appartements du site) ne sera construit qu’une fois la construction de l’avenue Robert-Grant terminée — probablement après 2029.
D’ici là, l’avenue Robert-Grant sera une artère principale telle qu’elle a été conçue, et Stittsville sera en passe d’avoir des liaisons de transport en commun rapide avec le reste de la ville ainsi que des commerces et des services qui rendront la communauté plus propice à la marche.
Voilà le type de projet que nous devrions encourager — avec les changements apportés bien entendu. Nous voulons que les gens s’installent à proximité des infrastructures de transport en commun dans des communautés à vocation polyvalente afin qu’ils puissent adopter un mode de vie « sans voiture » et faire la plupart de leurs courses et déplacements à pied, à vélo, en autobus ou en train. Nous pourrons ainsi éviter l’étalement urbain et atteindre nos objectifs en matière de changement climatique.
Prochaines étapes
Du côté de Lépine, du travail reste à faire dans le cadre du processus d’approbation du plan d’implantation pour répondre aux préoccupations du voisinage en matière de stationnement et de circulation, en particulier pour s’assurer que l’avenue Robert-Grant demeure la porte d’entrée principale de ce secteur et non la rue Livery.
Du côté de la Ville, nous devons accélérer le processus de construction de l’infrastructure et de mise en place des services publics et de l’offre de transport en commun dont Stittsville a besoin pour répondre à notre croissance et pour que l’ensemble de ce nouvel aménagement soit logique.
Voici le débat complet et les discussions qui ont eu lieu au Comité de planification aujourd’hui :