La version française suit
Today at City Council I introduced a motion, seconded by Mayor Sutcliffe, directing staff to tweak some of the administration and process around the Vacant Unit Tax (VUT).
I supported the VUT when it was introduced by City Council last year. The goal of the program is to encourage property owners to rent out vacant homes or put them on the real estate market. As it stands, the Vacant Unit Tax applies to most secondary residences that are unoccupied for more than 6 months in a year. (There are a number of exceptions.) Vacant properties are taxed the equivalent of one per cent of its assessed value, with revenue from the tax going towards affordable housing.
The preliminary results are encouraging. In Stittsville and elsewhere in the City, we’ve seen long-vacant properties returned to market, and some eyesore buildings finally demolished. It’s likely that the VUT had some affect – although we won’t have a clear picture for another year or two.
City-wide, 99.1% of property owners – 333,824 out of 336,855 property owners – made their property declaration prior to the deadline. That’s an astounding level of participation for the first year of a new program like this, and is far higher than the participation rate in Toronto and Vancouver.
City staff project that this year’s VUT will contribute $10.5-million in net revenue towards Ottawa’s affordable housing budget. (There’s an appeal and audit process underway to ensure that the VUT has been properly assessed, and final numbers will be available this fall.)
The VUT is an important and significant policy and funding tool to address the housing crisis, and has had an immediate impact.
Council approved my motion 15-8. The full text is included below.
Re: Vacant Unit Tax – Amendments
Moved by / Motion de: Councillor G. Gower
Seconded by / Appuyée par: Mayor M. Sutcliffe
WHEREAS on March 23, 2022, Council approved adopting the Vacant Unit Tax program beginning on January 1, 2023, which included direction to the Deputy City Treasurer, Revenue Services, to apply to the provincial Minister of Finance requesting that Ottawa be designated as an eligible municipality to levy a residential vacant unit tax, in accordance with section 338.1 of the Municipal Act, 2001; and
WHEREAS the provincial Minister of Finance subsequently designated the City of Ottawa, by way of Ontario Regulation 458/22, as an eligible municipality to implement a residential vacant unit tax by-law; and
WHEREAS the net revenue from the VUT will be directed toward affordable housing initiatives as outlined in the Housing Services Long Range Financial Plan; and
WHEREAS the financial impact of a VUT incentivizes owners to return vacant properties to the housing market or to redevelop properties to help improve the housing rental supply; and
WHEREAS during the first year of the VUT, additional benefits have been realized such as the updating of outdated property assessment information, updated contact information for property owners, and a threefold increase in enrollment in the paperless billing through MyServiceOttawa; and
WHEREAS in the Vacant Unit Tax report approved by Council in 2022, the document establishing the Vacant Unit Tax in Ottawa, stated that staff:
Until the program begins, and the first annual declaration is in, the City will not have concrete data on how many vacant properties are subject to the residential vacant unit tax. Staff have, however, attempted to estimate the number of properties that would be vacant using various approaches and data sources. These approaches all suggest that the number of vacant properties in Ottawa subject to the residential vacant unit tax would be between 0.5% and 0.75% of the 330,000 eligible units. In Vancouver, 1% of the eligible properties are subject to the tax. Toronto expects the tax to apply to 1% of their units. Using Vancouver’s results as a proxy for measurement, staff adjusted the results for multiple factors, such as the balance between condo apartment units and single dwellings; and
WHEREAS staff noted in the report that they had no concrete data on vacancy in Ottawa and estimated a vacancy rate of 0.5% and 0.75%; and
WHEREAS the preliminary vacancy rate for Ottawa is 1.8% but that vacancy rate will fluctuate until the appeal and audit phase is complete; and
WHEREAS the preliminary vacancy rate for Vancouver, the city in which Ottawa’s VUT is based on, was 1.8% as well and their final vacancy rate, after the appeal and audit phase, was 1.2%; and
WHEREAS the preliminary vacancy rate for Toronto was 6.1%, mainly attributable to a declaration rate of 95% compared to 99.1% for Ottawa; and
WHEREAS Ottawa had the highest percentage of declarations received and the lowest operating costs for a VUT in Canada; and
WHEREAS some residents have raised concerns about the declaration process including the requirement to report annually and that declarations are required to be made primarily online; and
WHEREAS the development industry representatives have been seeking clarification on the application of the VUT to new builds and the impact on housing affordability; and
WHEREAS two to three years of data would be required to analyze trends and the possibility of moving towards an effective targeted or periodic declaration approach;
THEREFORE BE IT RESOLVED that the Vacant Unit Tax (By-Law No. 2022-135) continue to be administered, and staff be directed to:
- Improve and further simplify the declaration process
- Increase access by allowing declarations to be completed at Client Service Centres
- Open the declaration portal earlier in December with notices to declare going out in January
- Leverage phone number and e-mail data obtained in the first year to improve customer servicing and reduce the volume of late declarations in subsequent years;
BE IT FURTHER RESOLVED that, following one more year of vacancy data from the VUT program, staff consider a reduction in the frequency of the declaration and look at other ways to streamline targeted or periodic declaration and report back to Council by end of Q3 2024; and
BE IT FURTHER RESOLVED that section 3 of the Vacant Unit Tax By-law 2022-135 be amended to exempt a newly built unit which is listed for sale and not sold in the reference year of vacancy from the VUT in the first year that the unit is added to the property tax roll, such amendment to take force and effect on January 1, 2024.
CARNET DE NOTES : MA MOTION POUR AJUSTER L’IMPÔT SUR LES LOGEMENTS VACANTS
Aujourd’hui, au Conseil municipal, j’ai présenté une motion, appuyée par le maire Sutcliffe, demandant au personnel d’ajuster certains aspects concernant l’administration et le traitement de l’impôt sur les logements vacants (ILV).
J’ai soutenu l’ILV lorsqu’il a été présenté par le Conseil municipal l’an dernier. L’objectif du programme est d’encourager les propriétaires à louer les logements vacants ou à les mettre sur le marché immobilier. Actuellement, l’impôt sur les logements vacants s’applique à la plupart des résidences secondaires qui sont inoccupées pendant plus de six mois par an. (Il existe un certain nombre d’exceptions.) Les propriétés vacantes sont imposées à hauteur d’un pour cent de leur valeur imposable. Les recettes de cet impôt seront réinvesties dans la construction de logements abordables.
Les résultats préliminaires sont encourageants. À Stittsville et ailleurs dans la Ville, nous avons vu des propriétés inoccupées depuis longtemps être remises sur le marché, et certains bâtiments peu reluisants ont finalement été démolis. Il est probable que l’ILV ait eu un certain effet, même si nous ne disposerons pas d’une image claire avant un an ou deux.
Dans l’ensemble de la Ville, 99,1 % des propriétaires – 333 824 sur 336 855 – ont soumis leur déclaration de propriété avant la date limite. Il s’agit d’un niveau de participation étonnant pour la première année d’un nouveau programme comme celui-ci, et ce pourcentage est bien plus élevé que le taux de participation à Toronto et à Vancouver.
Le personnel de la Ville prévoit que l’ILV de cette année participera à hauteur de 10,5 millions de dollars en recettes nettes au budget des logements abordables d’Ottawa. (Une procédure d’appel et de vérification est en cours pour s’assurer que l’ILV a été correctement évalué, et les chiffres définitifs seront disponibles cet automne.)
L’ILV est un outil politique et financier important et significatif pour faire face à la crise du logement, et il a eu des effets immédiats.
Le Conseil a approuvé ma motion par 15 voix contre 8. Le texte intégral est inclus ci-dessous.
Objet : Impôt sur les logements vacants – Modifications
Moved by / Motion de : Conseiller G. Gower
Seconded by / Appuyée par : Maire M. Sutcliffe
ATTENDU QUE le 23 mars 2022, le Conseil a approuvé l’adoption du programme d’impôt sur les logements vacants dont la date d’entrée en vigueur a été fixée au 1er janvier 2023, programme qui ordonnait au trésorier municipal adjoint, Services des recettes, de demander au ministre provincial des Finances qu’Ottawa soit désignée comme une municipalité admissible à percevoir un impôt sur les logements vacants, conformément à l’article 338.1 de la Loi de 2001 sur les municipalités;
ATTENDU QUE le ministre provincial des Finances a par la suite désigné la Ville d’Ottawa, en vertu du Règlement de l’Ontario 458/22, comme une municipalité ayant le pouvoir d’appliquer un règlement municipal sur l’impôt sur les logements vacants;
ATTENDU QUE les recettes nettes de l’ILV seront réinvesties dans des initiatives de construction de logements abordables, conformément au Plan financier à long terme des Services du logement;
ATTENDU QUE les répercussions financières d’un ILV incitent les propriétaires à remettre des biens vacants sur le marché du logement ou à réaménager des biens afin d’améliorer l’offre de logements locatifs;
ATTENDU QUE durant la première année de l’ILV, il y a eu des bénéfices supplémentaires, tels que la mise à jour des renseignements désuets sur les évaluations foncières, la mise à jour des coordonnées des propriétaires et le triplement du nombre d’inscriptions à la facturation électronique par l’intermédiaire de MonServiceOttawa;
ATTENDU QUE dans le rapport sur l’impôt sur les logements vacants approuvé par le Conseil en 2022, document établissant l’impôt sur les logements vacants à Ottawa, il est indiqué :
Jusqu’à ce que le programme commence et que la première déclaration annuelle soit soumise, la Ville n’aura pas de données concrètes sur le nombre de propriétés vacantes assujetties à l’impôt sur les logements vacants. Cependant, le personnel a tenté d’estimer le nombre de propriétés qui seraient vacantes à l’aide de diverses approches et sources de données. Ces approches suggèrent toutes que le nombre de propriétés vacantes à Ottawa assujetties à l’impôt sur les logements vacants serait compris entre 0,5 % et 0,75 % des 330 000 unités admissibles. À Vancouver, 1 % des propriétés admissibles sont assujetties à l’impôt. Toronto s’attend à ce que l’impôt s’applique à 1 % de ses unités. En se basant sur les résultats de Vancouver, le personnel a ajusté les résultats en fonction de plusieurs facteurs, tels que l’équilibre entre les appartements ou logements en copropriété et les logements unifamiliaux;
ATTENDU QUE le personnel a indiqué dans le rapport qu’il ne disposait pas de données concrètes sur le nombre de propriétés vacantes à Ottawa et qu’il estimait le taux d’inoccupation entre 0,5 % et 0,75 %;
ATTENDU QUE le taux d’inoccupation préliminaire pour Ottawa est de 1,8 %, mais que ce taux fluctuera jusqu’à ce que la phase d’appel et de vérification soit terminée;
ATTENDU QUE le taux d’inoccupation préliminaire pour Vancouver, la ville sur laquelle l’ILV d’Ottawa est basé, était également de 1,8 % et que son taux d’inoccupation définitif, après la phase d’appel et de vérification, était de 1,2 %;
ATTENDU QUE le taux d’inoccupation préliminaire pour Toronto était de 6,1 %, principalement attribuable à un taux de déclaration de 95 %, contre 99,1 % pour Ottawa;
ATTENDU QU’Ottawa a le pourcentage de déclarations reçues le plus élevé et les coûts de fonctionnement les plus bas pour un ILV au Canada;
ATTENDU QUE certains résidents ont exprimé des préoccupations concernant le processus de déclaration, notamment l’obligation de fournir un rapport annuel et le fait que les déclarations doivent être effectuées principalement en ligne;
ATTENDU QUE les représentants de l’industrie de l’aménagement ont demandé des éclaircissements sur l’application de l’ILV aux nouvelles constructions et sur les répercussions concernant l’abordabilité des logements;
ATTENDU QU’il faudrait deux à trois années de données pour analyser les tendances et envisager la possibilité d’évoluer vers une approche efficace de déclaration ciblée ou périodique;
PAR CONSÉQUENT, IL EST RÉSOLU que l’impôt sur les logements vacants (Règlement no 2022-135) continue d’être administré et que le personnel soit chargé de ce qui suit :
- améliorer et simplifier davantage le processus de déclaration;
- accroître l’accès en donnant la possibilité de remplir les déclarations dans les centres du service à la clientèle;
- ouvrir le portail de déclaration plus tôt au mois de décembre et envoyer les avis de déclaration en janvier;
- exploiter les données relatives au numéro de téléphone et au courrier électronique obtenues la première année afin d’améliorer le service à la clientèle et de réduire le nombre des déclarations tardives les années suivantes;
IL EST EN OUTRE RÉSOLU qu’après une année supplémentaire de collecte des données sur les logements vacants dans le cadre du programme de l’ILV, le personnel envisage de réduire la fréquence de la déclaration et étudie d’autres moyens de rationaliser les déclarations ciblées ou périodiques et fasse un rapport au Conseil d’ici la fin du troisième trimestre 2024;
IL EST EN OUTRE RÉSOLU que l’article 3 du Règlement no 2022-135 relatif à l’impôt sur les logements vacants sera modifié pour exclure de l’ILV tout logement nouvellement construit qui est mis en vente, mais n’est pas vendu au cours de l’année de référence de l’inoccupation, soit la première année où le logement est ajouté au rôle d’impôt foncier, cette modification entrante en vigueur le 1er janvier 2024.