La version française suit

(The map above shows urban expansion areas added to Ottawa during the 2020-2022 Official Plan process. Areas in purple are for future residential development, and the area in blue is for Industrial and Logistics development.)

 

Here we go again. Another round of provincial policy changes is affecting Ottawa’s ability to plan for future growth in the suburbs.

Up until now, urban boundary expansions could only happen during an Official Plan update, about every 10 years or so. Every decade, the City would go through a process to determine how much land was needed to accommodate growth, and then evaluate parcels of land outside the suburban area to determine which pieces should come into the urban boundary for development. It’s always a controversial and contentious process.

Ottawa’s most recent round of urban boundary expansion happened from 2020-2022 during the update of our Official Plan, resulting in 1,281 hectares added to Ottawa’s urban boundary, including 75 hectares at the edges of Stittsville for residential, and another 100 hectares near the Queensway for industrial-related growth.

 

What’s happening

The provincial government is convinced that one of the keys to solving the housing crisis is to unlock more land for suburban development. Starting October 20, the new process will allow private landowners to request that their land be added to the urban boundary at any time, instead of waiting up to 10 years for the regular cycle of evaluation.

But any new expansion requires extensive planning for water, sewer, and transportation infrastructure; expansion of municipal services like emergency response, libraries, and recreation; and so on. By allowing urban boundary expansion applications at any time, there’s no way cities can plan efficiently and holistically with such a piecemeal approach.

What’s worse, the new process lacks clarity for landowners and for municipalities. I’m really worried that Ottawa is going to be on the losing end with a policy that is so open to interpretation.

 

What Ottawa is doing

In response, Ottawa planners have created a new process and fee structure to ensure cost recovery, reflecting how much it costs the City to review land needs, infrastructure capacity, and location alternatives.  They’re also planning to do a comprehensive review of the Official Plan and growth requirements in 2025, rather than 2030, with the hope that landowners will hold off until that time to make any requests for land expansion so that all candidate land parcels can be evaluated together.

Choosing “where to grow” is a lot more than figuring out how many hectares of land you need. Good planning means focusing suburban growth where it can be the most sustainable, and where it best aligns with our goals on mobility, intensification, and environmental resiliency.

 

Builders need to build

I’m not convinced that we need more developable land right now. From January 2023-June 2024, the City approved 42,060 new housing units. So far only 6,840 of those units have building permits, meaning that builders are sitting on over 35,000 units ready to proceed to construction. In Stittsville and elsewhere in Ottawa there is still a ton of land close to existing infrastructure that is waiting to be developed.

We need the building industry to step up and build homes in the existing urban boundary, before we extend it any further.

 


 

CARNET DE NOTES : Nouvelles règles provinciales pour l’extension des limites urbaines

 

(La carte ci-dessus montre les secteurs de l’expansion urbaine ajoutés à Ottawa au cours du processus d’élaboration du Plan officiel 2020-2022). Les secteurs en violet sont destinés aux ensembles résidentiels futurs, et le secteur en bleu est destiné au développement industriel et logistique).

 

C’est reparti pour un tour. Une nouvelle série de modifications de la politique provinciale pèse sur la capacité d’Ottawa à planifier la croissance future des banlieues.

Jusqu’à présent, l’extension des limites urbaines ne pouvait se faire qu’à l’occasion d’une mise à jour du Plan officiel, tous les dix ans environ. Tous les dix ans, la Ville devait déterminer la superficie de terrain nécessaire pour répondre à la croissance, puis évaluer les parcelles de terrain situées en dehors du secteur suburbain afin de déterminer celles qui devaient être intégrées dans les limites urbaines en vue d’un développement. Il s’agit toujours d’un processus à la fois controversé et litigieux.

La dernière vague d’expansion des limites urbaines d’Ottawa a eu lieu en 2020-2022 lors de la mise à jour de notre Plan officiel, ce qui a entraîné l’ajout de 1 281 hectares aux limites urbaines d’Ottawa, dont 75 hectares en bordure de Stittsville pour le développement résidentiel et 100 hectares supplémentaires près de l’autoroute Queensway pour la croissance associée à l’industrie.

 

QUOI DE NEUF?

Le gouvernement provincial est convaincu que l’une des clés en vue de résoudre la crise du logement est de libérer davantage de terrains pour le développement des banlieues. À partir du 20 octobre, le nouveau processus permettra aux propriétaires privés de demander que leur terrain soit ajouté à la limite urbaine à tout moment, au lieu d’attendre jusqu’à 10 ans pour le cycle d’évaluation habituel.

Mais toute nouvelle expansion nécessite une planification approfondie des infrastructures pour l’approvisionnement en eau, l’assainissement et le transport, l’expansion des services municipaux comme les interventions d’urgence, les bibliothèques et les loisirs, et ainsi de suite. En autorisant les demandes d’extension des limites urbaines à tout moment, les villes ne seront pas en mesure de planifier de manière efficace et holistique avec une approche aussi fragmentaire.

Pis encore, la nouvelle procédure manque de clarté pour les propriétaires fonciers et les municipalités. Je crains vraiment qu’Ottawa ne soit la perdante d’une politique aussi ouverte à l’interprétation.

 

CE QUE FAIT OTTAWA

En réponse à cela, les urbanistes d’Ottawa ont conçu un nouveau processus et une nouvelle structure de droits pour assurer le recouvrement des coûts, reflétant ce qu’il en coûte à la Ville pour examiner les besoins en terrains, la capacité des infrastructures et les différentes possibilités d’implantation. Ils prévoient également de procéder à un examen complet du Plan officiel et des exigences en matière de croissance en 2025, plutôt qu’en 2030, dans l’espoir que les propriétaires fonciers attendent cette date pour présenter des demandes d’expansion des terres, afin que toutes les parcelles candidates puissent être évaluées ensemble.

Le fait de choisir « où cultiver » ne se résume pas à déterminer le nombre d’hectares de terres nécessaires. Une bonne planification signifie qu’il faut concentrer la croissance suburbaine là où elle peut être la plus durable et également là où elle s’harmonise le mieux avec nos objectifs en matière de mobilité, d’intensification et de résilience environnementale.

 

LES CONSTRUCTEURS DOIVENT CONSTRUIRE

Je ne suis pas convaincu que nous ayons besoin de plus de terrains où il est possible de construire à l’heure actuelle. De janvier 2023 à juin 2024, la Ville a approuvé 42 060 nouvelles unités. Jusqu’à présent, seules 6 840 de ces unités disposent d’un permis de construire, ce qui signifie que les constructeurs disposent de plus de 35 000 unités qui sont prêtes à être construites. À Stittsville et ailleurs à Ottawa, il y a encore une tonne de terrains proches des infrastructures existantes qui sont en attente d’être développés.

Il faut que l’industrie du bâtiment prenne les devants et construise des logements dans les limites urbaines existantes, et ce, avant de l’étendre davantage.