NOTEBOOK: Ten reasons you should care about Ontario’s new housing legislation

by | Nov 3, 2022 | Development, Notebook

NOTEBOOK: Ten reasons you should care about Ontario’s new housing legislation

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Last week the provincial government introduced a massive piece of legislation called Bill 23, the “More Homes Built Faster Act” that will change how planning and development works in Ontario.

Here’s an overview of ten ways Stittsville will be impacted.

  1. Urban sprawl. Last fall the City of Ottawa passed a new Official Plan to accommodate over 76,000 new homes and apartments to be built city-wide in the next ten years. The Province is setting a new target of 151,000 homes, and much of it will happen in Ottawa’s suburbs. I worked hard in the Official Plan process to limit urban expansion around the edges of Stittsville but the Province could overrule this decision.
  2. Infrastructure. Roads, transit, sewers, fire stations, and libraries in new neighbourhoods are funded through development charges. These charges are paid by developers on all new homes and businesses built in the community. The new provincial legislation adds more restrictions on how much the city can charge developers for infrastructure and amenities. Cities will fall further behind on funding the infrastructure to support new growth.
  3. Parks and greenspace. The province is cutting in half the amount of park land that developers have to give the city in new developments. Think about the number of parks in a new subdivision like Fairwinds or Abbottsville Crossing – now divide the number of parks in two. The province is also imposing strict limits on how much the city can save year-over-year for larger projects, which will make it very difficult to save money for larger amenities like recreation centres or district parks.
  4. Climate change. Earlier this year, our city council approved new “High Performance Development Standards” for most new developments to require greater energy efficiency in new homes. The province is now stripping away our ability to enforce these new standards which were designed to reduce greenhouse gas emissions from new builds.
  5. Conservation. Under the new legislation, some of the natural areas near Stittsville like the Goulbourn wetlands will be threatened by development.  Changes to how wetlands are evaluated and protected will leave many of our favourite greenspaces at risk. The province is also limiting the role of groups like the Mississippi Valley Conservation Authority in land use planning.
  6. Architecture & design. Currently, city planners can review the exterior design of a building through the site plan process. The Province is removing that ability. In Stittsville, this review process has been helpful to refine and improve the design of buildings on Stittsville Main Street to better reflect the history of the street. We’ll no longer have that opportunity to compel builders to make changes to their design.
  7. Heritage protection. The Province is making major changes to the heritage register, a “watch list” of buildings that have heritage value. Right now, we have 60 days to prevent the demolition of buildings with potential heritage value. Under the new provincial rules, we’ll only have 30 days to protect the building – and some buildings may even be exempt from heritage designation the moment a development application is submitted. This is turning back the page on nearly 50 years of heritage protection in Ontario.
  8. Affordable housing. With over 10,000 families on a wait list for affordable housing in Ottawa, anything that limits our city’s ability to build more affordable housing is a major cause for concern. The Province is limiting our ability to require developers to build a minimum number of affordable apartments or condos near transit stations (known as inclusionary zoning). It is also curtailing our tools to fund new affordable housing projects with revenue from development charges, which would reduce the amount of money we can invest in new purpose-built affordable housing.
  9. Tenant protection. Although the details aren’t yet clear, Bill 23 seeks to limit the city’s ability to create rental replacement by-laws to prevent “renovictions”.  That’s when tenants in existing affordable apartments are evicted, buildings are renovated, and then rented again to new tenants at a higher rental rate.
  10. Consultation and public participation. The Province is eliminating third party appeals to the Ontario Land Tribunal, meaning that residents and community associations will no longer be able to appeal development decisions. Beyond that, the timing of this legislation could not be worse. It was introduced the day after the municipal elections when our council is in a transition from old-to-new; the province is not holding any public meetings outside of southern Ontario; and the deadline to share feedback is November 17 – not even a month after this legislation was first introduced.

What’s next: The Province has set up a Standing Committee that will meet on November 9 (Markham), November 10 (Brampton), and November 16 & 17 (Toronto). After that it goes back to the provincial legislature for a final vote.

I’ve already written to the committee, along with some of my council colleagues, to ask for an opportunity to address the committee members directly. This legislation focuses entirely on growth but doesn’t consider long-term livability or quality of life.

I encourage residents with concerns to contact MPP Ghamari and submit their own comments to the provincial standing committee. You can find more information here…

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Bloc-notes : Dix raisons de s’inquiéter de la nouvelle loi sur le logement de l’Ontario

La semaine dernière, le gouvernement provincial a adopté un colossal projet de loi sous le titre Projet de loi 23 (Loi de 2022 visant à accélérer la construction de plus de logements), qui changera le déroulement des travaux de planification et d’aménagement en Ontario.

Voici un aperçu des 10 impacts de cette loi sur Stittsville.

  1. L’étalement urbain. À l’automne 2021, la Ville d’Ottawa a adopté le nouveau Plan officiel pour permettre d’aménager plus de 76 000 nouveaux logements sur tout son territoire dans les 10 prochaines années. Le gouvernement provincial fixe une nouvelle cible de 161 000 logements, qui seront essentiellement construits dans la banlieue d’Ottawa. Dans le cadre de l’établissement du Plan officiel, j’ai tout fait pour limiter l’étalement urbain au-delà du périmètre de Stittsville. Or, le gouvernement provincial était habilité à infirmer cette décision.
  2. Les infrastructures. Dans les nouveaux quartiers, les routes, les transports en commun, les réseaux d’égout, les casernes de pompiers et les bibliothèques sont financés grâce aux redevances d’aménagement. Ces redevances sont versées par les promoteurs immobiliers pour tous les nouveaux immeubles résidentiels et commerciaux construits dans la collectivité. La nouvelle loi provinciale ajoute d’autres restrictions sur les sommes que la Ville peut compter aux promoteurs pour les infrastructures et les commodités. Les villes accuseront encore plus de retard dans le financement des infrastructures destinées à favoriser la croissance.
  3. Les parcs et les espaces verts. Le gouvernement provincial réduit de moitié le nombre de terrains à vocation de parc que les promoteurs doivent offrir à la Ville dans les nouveaux projets d’aménagement. Pensons au nombre de parcs dans les nouveaux lotissements comme Fairwinds ou Abbottsville Crossing — et divisons ce nombre par deux. Le gouvernement provincial impose aussi des limites rigoureuses sur les sommes que la Ville peut épargner sur un an dans les grands projets, ce qui permettra très difficilement de réaliser des économies dans les grandes infrastructures comme les centres de loisirs ou les parcs de quartier.
  4. Les dérèglements climatiques. Au début de l’année, le Conseil municipal a approuvé les nouvelles « Normes pour l’aménagement d’immeubles très performants » pour la plupart des nouveaux projets d’aménagement afin d’imposer une plus grande sobriété énergétique dans les habitations neuves. Le gouvernement provincial nous dépouille maintenant de notre capacité à adopter ces normes nouvelles, qui ont été pensées pour réduire les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments neufs.
  5. La conservation. Dans le cadre de cette nouvelle loi, certaines zones naturelles proches de Stittsville, comme les milieux humides de Goulbourn, seront menacées par les projets d’aménagement. En raison des changements apportés dans le mode d’évaluation et les moyens de protection des milieux humides, de nombreux espaces verts de prédilection sont à risque. Le gouvernement provincial limite aussi le rôle de groupes comme l’Office de protection de la nature de la vallée de la rivière Mississippi dans l’aménagement du territoire.
  6. L’architecture et l’esthétique. À l’heure actuelle, les urbanistes de la Ville peuvent revoir l’esthétique extérieure des bâtiments dans le cadre de la réglementation des plans d’implantation. Le gouvernement provincial les prive désormais de cette fonction. Dans Stittsville, cet examen est utile pour affiner et améliorer l’esthétique des bâtiments sur la rue Stittsville Main, pour mieux tenir compte de l’histoire de cette rue. Nous n’aurons plus cette possibilité d’obliger les constructeurs à apporter des changements à l’esthétique de leurs bâtiments.
  7. La protection du patrimoine. Le gouvernement provincial apporte des changements majeurs au Registre du patrimoine, soit la « liste de surveillance » des édifices à valeur patrimoniale. À l’heure actuelle, nous avons 60 jours pour éviter la démolition de bâtiments qui pourraient avoir une valeur patrimoniale. En vertu des nouvelles règles du gouvernement provincial, nous n’aurons plus que 30 jours pour protéger ces bâtiments — et certains bâtiments pourraient même être exemptés de la désignation patrimoniale au moment où la demande d’aménagement est déposée. On fait ainsi table rase de presque 50 années de protection du patrimoine en Ontario.
  8. Le logement abordable. Plus de 10 000 familles sont inscrites dans une liste d’attente pour le logement abordable à Ottawa et tout ce qui nous limite dans notre capacité à construire plus de logements abordables est un grand motif d’inquiétude. Le gouvernement provincial nous limite dans notre capacité à obliger les promoteurs immobiliers à construire un minimum d’appartements ou de logements en copropriété abordables non loin des stations de transport en commun (ce qu’on appelle le « zonage d’inclusion »). Il nous prive aussi de nos outils de financement des nouveaux projets de logements abordables grâce aux recettes apportées par les redevances d’aménagement, ce qui réduirait les sommes que nous pouvons investir dans les nouveaux logements abordables construits à cette fin.
  9. La protection des locataires. Même si les détails ne sont pas encore clairs, le projet de loi 23 vise à limiter la capacité de la Ville à créer des règlements municipaux de remplacement des logements locatifs afin de prévenir les « rénovictions », soit les cas dans lesquels les locataires sont expulsés des appartements abordables existants qu’ils habitent au motif qu’on rénove les immeubles, pour ensuite relouer ces appartements à de nouveaux locataires moyennant des loyers supérieurs.
  10. La consultation et la participation du public. Le gouvernement provincial élimine les appels déposés par les tiers devant le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire : autrement dit, les résidents et les associations communautaires ne pourront plus en appeler des décisions adoptées dans les projets d’aménagement. En outre, cette loi ne pouvait pas être adoptée à un pire moment : elle l’a été le lendemain des élections municipales, alors même que le Conseil mène la transition et change de garde; le gouvernement provincial ne tient plus d’assemblées publiques hors du Sud de l’Ontario et la date butoir pour déposer les commentaires est fixée au 17 novembre — moins d’un mois après le dépôt de ce projet de loi.

Les prochaines étapes : Le gouvernement provincial a constitué un comité permanent, qui se réunira le 9 novembre (à Markham), le 10 novembre (à Brampton), ainsi que les 16 et 17 novembre (à Toronto). Puis, l’Assemblée législative provinciale sera appelée à tenir un scrutin définitif.

J’ai déjà écrit à ce comité, de concert avec mes collègues au Conseil municipal, afin de demander d’avoir l’occasion de nous adresser directement aux membres du comité. Ce projet de loi, entièrement consacré à la croissance, ne tient pas compte de l’habitabilité à long terme ni de la qualité de vie dans les villes.

J’invite les résidents inquiets à contacter Goldie Ghamari, députée provinciale, et à adresser leurs commentaires au comité permanent du gouvernement provincial. Pour de plus amples renseignements, veuillez cliquer sur ce lien.

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