La version française suit
For the last six weeks, I’ve been speaking with many people who were planning to move into the new homes being built at the Hazeldean Crossings development. They’re in an incredibly difficult situation after the builder pulled the plug on the project, with a plan to convert the homes into rental properties instead.
Imagine if your family was set to move into a new home in a new community, only to find out the builder was stopping the project just weeks before you were set to move in. It’s a stressful, confusing, and gut-wrenching position that dozens of families are now facing.
What happened
Hazeldean Crossings is at the corner of Hazeldean and Victor in the Amberway community, and includes over 80 stacked townhomes and back-to-back townhomes. Most home buyers put down deposits for the homes in 2019 and 2020, with closing dates originally scheduled starting in late 2021. The homes are currently under construction.
In January 2022, the buyers received a letter from Doyle Selweski Inc., a licensed Insolvency Trustee, informing them of a “Notice of Intention to Make a Proposal” under the Bankruptcy and Insolvency Act. The owner, Hazeldean Crossing Inc. (Hussein Zayoun, President) did not have enough money to finish the project, citing COVID-19 impacts (lockdowns and supply chain issues), increasing cost of labour and construction material, and the filing of a construction lien against the company as factors.
The home buyers joined together to hire legal representation and negotiate a better settlement deal than the original proposal. On March 24, 2022, creditors accepted a modified creditor proposal that will refund their deposit money in an amount equal to 1.4 times their original deposit, plus legal costs.
The impact
The impact is significant on the dozens of families who were planning to move into our community this year. There are a lot of different situations. I’ve spoken with seniors who were planning to downsize; families who were moving in from out of town; and investors who planned to rent out their units. Although they have their deposit money back, it’s unlikely to be enough to make a down payment on another property, since the cost of new homes has gone up so dramatically over the past two years. (That’s even if they could find a home available in the first place!)
There’s also the current state of the homes under construction. Work has been proceeding, albeit slowly. There is concern from the neighbours in the Amberway community about ongoing safety and disruption from the unfinished work.
What’s next
The owner says that they plan to complete construction later this year, with Phase 1 completed in June, and Phase 2 in September. Once finished, they plan to rent out the townhomes. My focus now is on ensuring that the construction is completed as quickly as possible, and avoid any additional delays or inconveniences to residents.
Under the agreement with creditors, the units must stay as rentals unless there is an “arms-length” sale of the property to a new owner. There are no additional approvals required to rent the homes instead of the condo ownership that was previously planned. The City planning process treats owned and rental homes as one and the same.)
What can be done in the future to better protect home buyers?
I’m sharing this post to help raise awareness for people who may be buying homes from this builder or from any other builder in the future. It’s rare that this happens, and I want more people to be aware of the risks of buying a new property. I’ve also reached out to local media to share my concerns and encourage them to bring attention to this situation.
This kind of insolvency doesn’t happen very often, but when it does, it puts home buyers into a precarious and unfair situation. There’s just too much of an advantage for developers over buyers, and given the importance of housing, it shouldn’t just be returned and refunded without recourse.
The provincial government recently announced plans to strengthen rules and boost penalties on developers who breach the developer code of ethics. This could include fines of over $100,000 and license suspensions up to two years. That’s a good start, but unfortunately it won’t be retroactive to help the buyers who have lost their homes in this situation.
The City of Ottawa still holds a significant deposit (securities) from the builder to ensure that construction is completed to the approved plan, including landscaping and fencing and reinstatement of roads/sidewalks that may have been damaged by construction.
This builder has other projects in the City of Ottawa, some in progress and some still in the approval stage. I’ve asked the City’s legal team to explore what other municipal, provincial or federal laws that can apply to help protect the buyers of these homes.
A new construction management plan
There were problems earlier on with this development in the construction phase, for example contractor parking issues, blasting complaints, and disruptive road closures. After that experience, I decided to pilot a new “Construction Management Plan” as part of the site plan approval process. This would require builders to submit their construction plans for review before their project is approved, and enter into an agreement with the City to adhere to these plans.
We’ve made some good progress on this, but unfortunately new provincial legislation announced yesterday will likely weaken the site plan process, and could mean that these construction management plans would be voluntary, rather than a requirement. It’s something I’m continuing to work on with the City’s planning and legal teams and will continue to push for to protect home buyers and neighbourhoods where infill is happening.
Stay tuned.
Carnet du conseiller : les prochaines étapes du projet d’aménagement Hazeldean Crossings
Au cours des six dernières semaines, j’ai discuté avec de nombreuses personnes qui prévoyaient d’emménager dans le nouveau complexe résidentiel Hazeldean Crossings. Elles se trouvent dans une situation extrêmement difficile maintenant que le constructeur a abandonné le projet et qu’il prévoit de transformer les habitations en logements locatifs.
Imaginez que votre famille se prépare à aller vivre dans son nouveau domicile au sein d’une nouvelle communauté et qu’elle apprend que le constructeur abandonne le projet quelques semaines avant la date d’emménagement prévue. Des dizaines de familles sont aujourd’hui confrontées à cette situation stressante, déroutante et révoltante.
Que s’est-il passé?
Hazeldean Crossings se trouve à l’angle du chemin Hazeldean et de la rue Victor dans le secteur d’Amberway, et comprend plus de 80 habitations en rangée superposées et dos à dos. La plupart des acheteurs ont versé des mises de fonds pour l’achat des maisons en 2019 et 2020, et les dates de conclusion de la vente étaient initialement prévues pour la fin de l’année 2021. Les travaux de construction des unités d’habitation sont en cours.
En janvier 2022, les acheteurs ont reçu une lettre de la part de Doyle Selweski Inc., syndic autorisé en insolvabilité, les informant d’un « Avis d’intention de faire une proposition » en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité. Le propriétaire, Hazeldean Crossing Inc. (Hussein Zayoun, président) n’avait pas suffisamment d’argent pour terminer le projet, citant comme facteurs les effets négatifs de la COVID-19 (mesures de confinement et problèmes de chaîne d’approvisionnement), l’augmentation du coût de la main-d’œuvre et des matériaux de construction, et l’exercice d’un recours contre la compagnie.
Les acheteurs se sont regroupés pour engager une représentation juridique et négocier une meilleure entente que la proposition initiale. Le 24 mars 2022, les créanciers ont accepté une proposition modifiée qui leur remboursera leur mise de fonds à raison d’un montant correspondant à 1,4 fois l’acompte initial, auquel s’ajoutent les frais judiciaires.
Les conséquences
La situation est lourde de conséquences pour les dizaines de familles qui prévoyaient de s’installer dans notre communauté cette année. Les répercussions sont variables. J’ai parlé avec des personnes âgées qui prévoyaient d’emménager dans plus petit, avec des familles qui venaient de l’extérieur de la ville et avec des investisseurs qui prévoyaient de louer leurs logements. Bien qu’ils aient récupéré leur acompte, il est peu probable que cela suffise pour verser une mise de fonds sur une autre propriété, étant donné que le coût des nouvelles maisons a augmenté de façon spectaculaire au cours des deux dernières années. (Et ce, à condition d’avoir réussi à trouver une maison disponible en premier lieu!).
Il y a aussi l’état actuel des habitations en cours de construction. Les travaux ont progressé, bien que lentement. Les voisins du secteur d’Amberway s’inquiètent de la sécurité des lieux et des perturbations causées par les travaux inachevés.
Prochaines étapes
Le propriétaire indique qu’il prévoit d’achever la construction au cours de cette année. La phase 1 devrait prendre fin en juin, et la phase 2, en septembre. Une fois les travaux terminés, il prévoit de louer les habitations en rangée. Mon objectif est maintenant de veiller à ce que les travaux de construction soient achevés le plus rapidement possible et d’éviter tout retard ou désagrément supplémentaire pour les résidents.
En vertu de l’entente conclue avec les créanciers, les unités doivent demeurer des logements locatifs à moins que la vente de la propriété s’effectue « sans lien de dépendance ». Aucune approbation supplémentaire n’est nécessaire pour louer les habitations au lieu de la copropriété prévue à l’origine. (Le processus de planification de la Ville traite les habitations en propriété et en location comme une seule et même chose.)
Que peut-on faire à l’avenir pour mieux protéger les acheteurs?
Je partage cet article pour sensibiliser les personnes qui considèrent acheter une habitation de ce constructeur ou de tout autre constructeur. Il est rare que cela se produise, et je veux que davantage de personnes soient conscientes des risques liés à l’achat d’une nouvelle propriété. J’ai également contacté les médias locaux pour leur faire part de mes préoccupations et les encourager à attirer l’attention sur cette situation.
Ce type d’insolvabilité ne se produit pas très souvent, mais lorsqu’il survient, il place les acheteurs dans une situation précaire et injuste. Les promoteurs immobiliers sont tout simplement trop avantagés par rapport aux acheteurs. Compte tenu de l’importance du logement, on ne peut pas s’en tenir à un simple remboursement sans autre recours.
Le gouvernement provincial a récemment annoncé son intention de renforcer les règles et d’augmenter les pénalités imposées aux promoteurs immobiliers qui enfreignent le code d’éthique des promoteurs immobiliers. Cela peut inclure des amendes de plus de 100 000 dollars et des suspensions de permis pouvant aller jusqu’à 2 ans. C’est un bon début, mais malheureusement, cette mesure ne sera pas rétroactive pour aider les acheteurs qui ont perdu leur habitation dans cette situation.
La Ville d’Ottawa détient toujours un acompte important (garanties) de la part du constructeur de bâtiment pour s’assurer que les travaux de construction seront achevés conformément au plan approuvé, y compris l’aménagement paysager et les clôtures, ainsi que la remise en état des routes et des trottoirs qui ont pu être endommagés par les travaux de construction.
Ce constructeur mène d’autres projets dans la Ville d’Ottawa. Certains sont en cours et d’autres sont encore au stade d’approbation. J’ai demandé à l’équipe juridique de la Ville d’examiner les autres lois municipales, provinciales ou fédérales qui peuvent s’appliquer pour aider à protéger les acheteurs de ces habitations.
Un nouveau plan de gestion des travaux de construction
Cet aménagement a connu des problèmes au début de la phase des travaux de construction, par exemple des problèmes de stationnement des entrepreneurs, des plaintes concernant le dynamitage et des perturbations causées par des fermetures de routes. À la suite de cette expérience, j’ai décidé de lancer un projet pilote de nouveau « plan de gestion des travaux de construction » dans le cadre du processus d’approbation du plan d’implantation. Cela obligerait les constructeurs à soumettre leurs plans de travaux de construction pour examen avant que leur projet ne soit approuvé, et à conclure une entente avec la Ville visant à respecter ces plans.
Nous avons bien progressé dans ce domaine, mais malheureusement, les nouvelles mesures législatives provinciales annoncées hier risquent d’affaiblir le processus du plan d’implantation et pourraient signifier que ces plans de gestion des travaux de construction seraient volontaires plutôt qu’obligatoires. Il s’agit d’un sujet sur lequel je continue à travailler avec les équipes juridiques et de planification de la Ville et je continuerai à exercer des pressions pour protéger les acheteurs de maisons et les quartiers où se déroulent des travaux d’aménagement intercalaire.
Restez à l’affût.