NOTEBOOK: Why are there so many applications for apartments in Stittsville these days?

by | Sep 6, 2023 | Development, Notebook

NOTEBOOK: Why are there so many applications for apartments in Stittsville these days?

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We’re seeing lots of questions from residents about new developments in Stittsville, and specifically why so many applications for apartments are coming forward. Here are some answers to frequently asked questions.

1. Why are there so many applications for apartments in Stittsville these days?

Short answer: We’re in a housing crisis.

Long answer:

You’re not imagining things: There are more and more proposals for purpose-built apartments in Stittsville these days. Apartments in general are certainly not new in Stittsvile, but over the past five years we’ve seen the scale of these developments ramp up. Recently-approved projects include: Lépine’s René’s Court on Robert Grant Avenue (500 apartments); Broadstreet Properties’ Blackstone Village (400 apartments); North American Development Group’s pair of buildings on Huntmar (350 apartments); and Bayview Group’s 71-unit building under construction next to Papa Sam’s on Stittsville Main. There are several in the development review stage as well and I expect we’ll see more interest along major corridors such as Hazeldean Road.

What we’re seeing is builders responding to the housing crisis and new provincial and municipal policies that encourage housing growth. The provincial government has given Ottawa a mandate to add 151,000 homes over the next ten years, which means we’ll see more homes and apartments in all parts of Ottawa, including Stittsville. Based on today’s building levels, we’re on track to reach somewhere between 56% and 85% of the goal, depending on what numbers you use. Many people in Ottawa think the city is growing too quickly, but this is only the beginning.

We’ll likely continue to see a trend of more apartments and townhomes, and fewer single-family homes. During the first three months of 2023, 81 percent of city-wide housing starts were for apartment dwellings – 1,316 in total. Of the 1,316 starts, 51 per cent were intended as rentals and 49 per cent were condominium. That’s similar to the data from 2022. (In Stittsville and Kanata, there tends to be a lower share of apartments compared to single homes and townhomes.)

2. Why are apartments allowed in a neighbourhood with mostly single family homes?

Short answer: Municipal and Provincial policies allows and encourages a variety of housing types to increase supply and encourage more affordability.

Long answer:

A common zoning code in older neighbourhoods is “R1 – Residential First Density Zone”, where we see predominantly single family homes. Up until 2022, property owners in an R1 zone could build a secondary dwelling unit (SDU) to create two units within a single home; they could add an additional “coach house” or “granny flat” on the property; or they could build things like group homes, bed and breakfasts, or small retirement homes.

Then in 2022, the Provincial government passed Bill 23, More Homes Built Faster Act. It immediately allowed up to three units per lot on any urban serviced lot in the City. There’s no planning approval process required, although the units still need to meet all building code requirements. (The new rules also prohibit a requirement for more than one parking space per unit.)

We’re already hearing about property owners in Stittsville taking advantage of this new “as of right” provincial policy to subdivide single homes into triplexes. It’s 100% legal.

Beyond that, Ottawa’s new Official Plan (OP) passed last year calls for a shift to more density (and height) in existing built-up areas, rather than sprawling further and further out into valuable farmland and natural areas. The OP supports taller buildings along major arterial roads and near transit stations, and encourages more “missing middle” housing along streets like Stittsville Main. (Missing middle is defined as “low-rise, multiple unit infill residential development of between three and sixteen units”.)

In this map from the Official Plan, the textured area along Hazeldean and Stittsville Main Street are “evolving neighbourhoods”, where we expect to see more density. For most of Hazeldean Road the appropriate height would be at least 2 to 9 stories, with additional height allowed in some locations; and 2 to 4 stories along Stittsville Main Street and about a block to the east and west. (Red dots are future LRT stations; blue dots are future bus stations.)

Ottawa Official Plan - Suburban transect evolving overlay, detail of Stittsville and Kanata

3. Why are renters allowed in a neighbourhood of homeowners?

Short answer: Neighbourhoods are for everyone.

Long answer:

It’s illegal for the City to discriminate on the basis of tenancy. All applications are considered equally, whether the future resident will be an owner or a renter. Similarly: There are no geographic restrictions on where public or non-profit housing can be built.

Every neighbourhood in Stittsville already has a substantial number of renters, with renters making up as high as 15% of households. In my experience, whether you’re an owner or a renter makes no difference in regards to property maintenance or contributions to the neighbourhood. (In fact, most of the egregious property standards violations we encounter tend to be from homeowners, not renters.)

People who rent in our community come from all backgrounds and demographics: seniors, families, singles, young professionals, people with disabilities, teachers, nurses, cleaners, mechanics, lawyers, and even city councillors.

Right now, apartments may be the only affordable living option for many people in our community. (See question #7 on affordability.)

 

4. Why can’t they just stick to the zoning?

Short answer: Ottawa’s zoning is out of date.

Long answer:

Zoning is never set in stone, and every property owner has the right to apply for an amendment. Zoning codes apply to a very broad area and often need to be tweaked to allow for unique features on a particular property – for example, allowing more or less “setback” or distance from the lot line to account for a natural feature or an irregular-shaped lot.

More significantly, we’re currently in a transition period for zoning in Ottawa. In many cases a lot that’s currently zoned “R1” does not reflect the new OP, or new rules introduced under provincial legislation.

The City’s new Official Plan (OP) was approved in the Fall of 2022, but the zoning across the city has not yet been updated to reflect the new OP. The zoning by-law update is a lengthy process that won’t be completed until 2025. In the meantime, the policies and direction of the new OP take precedence over the existing zoning.

 

5. What about traffic safety? Servicing? Tree protection? 

Short answer: They’re all considered in the application review, although most smaller developments are exempt from site plan requirements.

Long answer:

There are different studies and reports required depending on the size and complexity of a development. Every development application is circulated to various City departments for their feedback, including emergency services and waste collection staff. Residents can weigh in with their comments and feedback too.

Servicing studies (stormwater management, and capacity of the local water and sewer systems) are required for most new developments. The City’s tree protection by-law applies to all properties. Environmental impact studies may be required on larger projects or when they’re close to natural areas. Traffic studies (traffic impact assessments) are usually only required for larger developments, usually once they have 100 or more units.

The purpose of the studies is to identify and mitigate impact, but necessarily not to eliminate it entirely. Things will change with new development. For example, the tree protection by-law doesn’t mean that all the trees will be preserved, and there will be more traffic and congestion (especially if we don’t invest in transit).

The province has made a number of changes around the review process, particularly site plans, over the past few years with an eye on speeding up the approval process. For example, the City can no longer require a site plan for developments of less than ten units. Also, the province has taken away the ability of city planners to review the exterior design of new buildings.

 

6. Why would the City allow for reduced parking?

Short answer: Not every household has (or needs/wants) two cars, and more parking increases the cost of housing.

Long answer:

Many (most?) new developments are being submitted for approval with one parking spot per household, especially for apartments and townhomes. Different areas of the city and different zoning codes have a variety of parking requirements, but usually in Stittsville the zoning suggests between 1.0 to 1.2 parking spots per dwelling unit, plus visitor spaces.

(In central Ottawa, builders are responding to market demand with apartments that have less and less parking. Parking ratios lower than 1 are common, and we’re even starting to see apartments built with zero resident parking spots in neighbourhoods with good walkability and transit.)

In general, we’re starting to see signs of household car ownership decrease. Improving transit and walkability; expansion of car-share opportunities; alternative mobility technology including ride-sharing and electric scooters; the increasing cost of car ownership and operation; and more working-from-home; are all factors that should reduce the number of cars.

In particular, there is less demand for parking at apartments and townhomes, and more demand for parking at single family homes. There are households in Stittsville that are car-free, but that’s still rare.

A parking spot can add about $30,000-40,000 to the cost of construction in new apartments, so reducing parking is a tool that can improve affordability. Less parking also means less pavement and a lower environmental impact.

Ultimately, builders are responding to their customers (homebuyers or renters) who require less parking. In my experience, some residents who move into apartment buildings with a second car do try to park on the street temporarily, but the hassle of dealing with parking tickets and winter parking bans usually encourages them to look elsewhere for a place to live.

Or to put it another way: Families who own more than one vehicle tend look for homes or apartments with more than one parking space.

 

7. Do these apartments have to be affordable?

Short answer: There is no policy or law that requires new apartments to be affordable. Also: More supply of apartments should lead to overall lower rental rates.

Long answer:

Affordability is a complicated topic these days. Different organizations have different ways to define affordability. Ottawa’s Official Plan sets out two types of affordable housing: market-affordable housing and core-affordable housing.

Market-affordable housing is “a dwelling unit for which a household at or below the 60th percentile of household income pays 30 per cent or less of its gross income towards shelter costs.” Core-affordable housing is “a dwelling unit for which a household generally at the 30th percentile of household income pays 30 per cent or less of its gross income towards shelter costs for a residential unit with two or fewer bedrooms, and 40 per cent or less of its gross income for three bedrooms or more.”

The term “affordable housing” is sometimes more broadly used to refer to apartments that are rented “below-market rate” – i.e. apartments that rent for lower than the typical or average rental rate.

The Rentals.ca August 2023 rent report shows the average 1-bedroom apartment in Ottawa rents for $1,951/month; and 2-bedroom apartments rent for $2,358/month. It also notes that the average apartment rent in Kanata was $2,632/month. You’d need a household gross salary of $105,280 to stay within the 30 percent threshold.

There is no provincial policy or municipal policy that requires private developers to include affordable housing in every new development. The provincial government does, however, allow municipalities to enact “inclusionary zoning” by-laws to require a minimum percentage of affordable housing near major transit stations. City staff will be making recommendations soon on the feasibility of such a policy in Ottawa.

There are some grants and funding programs available to encourage private for-profit developers to build more affordable housing. For example, some builders get financing through the Canadian Mortgage and Housing Corporation that is linked to providing a minimum number of affordable apartments.

In today’s real estate environment, it’s extremely challenging for any builder to achieve truly affordable housing – whether they are for-profit developers, or non-profit developers. The cost of land, construction labour, expensive building materials, and taxes and fees are all factors that affect the cost of building new homes and apartments. (Affordable private rental units are so rare in Ottawa that CMHC can’t even reliably report on them.)

In Ontario, one of the key parts of the Provincial government’s housing strategy is to significantly increase the overall supply of housing to bring down the price of homes and apartments. They want to see 1.5-million homes built across Ontario over the next decade, with 151,000 of those in Ottawa – about double the current rate of growth. It’s a supply-and-demand argument: housing is expensive because there’s a shortage of it; and if there are more homes and apartments, the cost of housing will stabilize.

 

8. How come these applications are allowed in the summer when people are away on holiday?

Short answer: Housing development happens year-round and new provincial policy has drastically reduced approval timelines.

Long answer:

Housing approvals and construction continue 12 months a year and there is no longer a “summer break” or a pause to public meetings, at least at the municipal level.

New provincial legislation puts a strict limit on cities to review and approve (or reject) applications: 60 days for site plan, or 90 days for zoning by-law amendments. The window for public consultation is getting shorter and shorter.

Ottawa’s Planning and Housing Committee and City Council is now meeting every two weeks, year-round. There will no longer be a summer break or winter pause for municipalities. (Unlike the provincial and federal governments who take months-long breaks several times each year.)

We still intend to hold community meetings for major development applications, or when there is a high level of interest from residents, even though most of these meetings are no longer required as part of the planning process.

 

9. How much tax money is the City making off of all this?

Short answer: Housing growth is being driven by a market demand for more housing, not by City Hall looking for more tax money. But the City certainly does need more revenue.

Long answer:

City costs keep going up every year: services and operations, infrastructure construction and maintenance, and administrative costs continue to rise. Municipalities don’t have a lot of options for revenue: They can raise your property taxes; they can raise user fees; they can beg other levels of government for funding; or they can encourage more growth (residential, industrial, or commercial).

“Assessment growth” – the taxes generated by new homes and apartments – largely goes into providing funding for day-to-day operations for these new neighbourhoods: snow clearing, waste collection, neighbourhood park maintenance, and so on. Some of the money goes to City-wide services such as transit, public health, and affordable housing.

(In 2023, assessment growth added $42.2-million in tax revenue for Ottawa. In comparison, the annual 2.5% property tax increase generated $49.8-million in additional tax revenue.)

Lower density suburban neighbourhoods, such as Crossing Bridge or Cypress Gardens, typically don’t generate enough tax revenue to pay for services. In newer suburban neighbourhoods with a higher density such as Westwood, Bradley Commons, or Edenwylde the taxes collected come closer to covering the cost of services delivered. You could say that across the entire city, higher-density neighbourhoods “subsidize” the lower tax revenue of lower-density neighbourhoods. (See Hemson Consulting Report, 2021)

Without new homes being built, and without intensification, your household tax bill would almost certainly be higher than it is now.

But homes and apartments don’t get built just because the City wants more revenue. They get built because there’s a market demand, and the demand is huge right now due to the housing crisis.

(image credit: Brent Toderian)

(image credit: Brent Toderian) 

 

10. What else?

Housing is the #1 focus for Ottawa City Council and it’s an incredibly dynamic topic right now. Interest rates, immigration, construction inflation, labour shortages, provincial and federal policy changes, demographic shifts… there’s a lot to cover.

Ottawa is not the only municipality having to deal with all of these issues. This is happening across the province and across the country. Every level of government needs to work together to implement policies, funding, and projects to address the housing crisis.

Please send your questions and comments to glen.gower@ottawa.ca.

 

Recommended reading:

 

 

CARNET DE NOTES : POURQUOI Y A-T-IL TANT DE DEMANDES DE CONSTRUCTION D’IMMEUBLES D’APPARTEMENTS À STITTSVILLE CES TEMPS-CI?

Les résidents nous posent beaucoup de questions sur les nouveaux aménagements à Stittsville, en particulier sur les raisons pour lesquelles il y a tant de demandes de construction d’immeubles d’appartements. Voici quelques réponses aux questions les plus fréquemment posées.

1. POURQUOI Y A-T-IL TANT DE DEMANDES DE CONSTRUCTION D’IMMEUBLES D’APPARTEMENTS À STITTSVILLE CES TEMPS-CI?

Réponse courte : Nous vivons actuellement une crise du logement.

Réponse détaillée :

Non, vous ne vous faites pas d’idée : de plus en plus de propositions d’appartements sur mesure fleurissent à Stittsville ces temps-ci. Les appartements en général ne sont pas chose nouvelle à Stittsville, mais ces cinq dernières années, ces aménagements ont pris de l’ampleur. Les projets récemment approuvés sont les suivants : René’s Court de Lépine sur l’avenue Robert-Grant (500 appartements); Broadstreet Properties Blackstone Village de Broadstreet Properties (400); la paire d’immeubles de North American Development Group sur Huntmar (350); et l’immeuble en construction à côté du restaurant Papa Sam’s de Bayview Group sur Stittsville Main (71). Plusieurs projets sont également en cours d’examen, et je m’attends à ce qu’autres projets soient proposés le long d’artères principales comme le chemin Hazeldean.

Il s’agit là de la réponse des constructeurs de bâtiment à la crise du logement et de la mise en œuvre de nouvelles politiques provinciales et municipales qui encouragent la croissance du parc immobilier. Le gouvernement provincial a donné à Ottawa le mandat d’ajouter 151 000 logements au cours des 10 prochaines années, ce qui signifie qu’il y aura davantage de maisons et d’appartements dans tous les secteurs d’Ottawa, y compris Stittsville. Avec le rythme de construction actuel, nous sommes sur la bonne voie pour atteindre entre 56 % et 85 % de l’objectif, selon les chiffres utilisés. Certes, de nombreux Ottaviens pensent que la ville se développe trop rapidement, mais ce n’est qu’un début.

Nous continuerons probablement à observer la construction de plus en plus d’immeubles d’appartements et de maisons en rangée, et de moins en moins de maisons unifamiliales. Au cours des 3 premiers mois de 2023, 81 % de toutes les mises en chantier à l’échelle dans la ville concernaient des appartements, soit 1 316 en tout. Sur ces 1 316 mises en chantier, 51 % étaient destinées à la location et 49 %, à la copropriété. Ces données sont semblables à celles de 2022. (À Stittsville et à Kanata, la proportion d’appartements est généralement plus faible que celle des maisons unifamiliales et des maisons en rangée.)

2. POURQUOI LES APPARTEMENTS SONT-ILS AUTORISÉS DANS UN QUARTIER AVEC UNE MAJORITÉ DE MAISONS UNIFAMILIALES?

Réponse courte : Les politiques municipales et provinciales permettent et encouragent une variété de types de logements afin d’augmenter l’offre et de favoriser l’accessibilité.

Réponse détaillée :

Un code de zonage commun dans les plus vieux quartiers est « R1 – zone résidentielle de densité 1 », où l’on trouve principalement des maisons unifamiliales. Jusqu’en 2022, les propriétaires en zone R1 pouvaient construire un logement secondaire pour créer 2 unités au sein d’un même bâtiment; ils pouvaient ajouter une « annexe résidentielle » ou un « pavillon-jardin » sur la propriété; ou ils pouvaient construire d’autres logements comme des foyers des logements, des gîtes touristiques ou de petites maisons de retraite.

En 2022, le gouvernement provincial a adopté le projet de loi 23, la Loi visant à accélérer la construction de plus de logements. Cette loi autorisait immédiatement jusqu’à trois unités par lot sur tout terrain urbain viabilisé dans la ville. Aucune approbation de plan n’est requise, bien que les unités doivent toujours répondre à toutes les exigences du code du bâtiment. (Les nouvelles règles interdisent également d’exiger plus d’une place de stationnement par logement.)

Nous entendons déjà parler de propriétaires à Stittsville qui profitent de cette nouvelle politique provinciale « de plein droit » pour transformer des maisons unifamiliales en triplex. Cela est tout à fait légal.

Par ailleurs, le nouveau plan officiel (PO) d’Ottawa, adopté l’an dernier, prévoit une augmentation de la densité des logements (et de la hauteur des bâtiments) dans les zones bâties existantes, plutôt qu’un étalement de plus en plus important sur des terres agricoles et dans des zones naturelles de grande valeur. Le PO soutient la construction de bâtiments plus hauts le long des grandes artères et près des stations des couloirs de transport en commun, et encourage la construction d’un plus grand nombre de bâtiments à logements de type « intermédiaire » sur des rues telles que Stittsville Main. (Ici, le terme « intermédiaire » englobe « tous bâtiments de faible hauteur et à logements multiples, soit de 3 à 16 unités ».)

Sur cette carte du PO, les zones texturées le long du chemin Hazeldean et de la rue Stittsville Main sont des « quartiers en évolution », où l’on s’attend à une plus grande densité. Pour la majeure partie du chemin Hazeldean, la hauteur appropriée serait d’au moins 2 à 9 étages, ou plus à certains endroits, et de 2 à 4 étages le long de la Stittsville Main et sur environ un pâté de maisons à l’est et à l’ouest. (Les points rouges sont les futures stations du train léger; les points bleus sont les futures stations d’autobus.)

Ottawa Official Plan - Suburban transect evolving overlay, detail of Stittsville and Kanata

3. POURQUOI DES LOCATAIRES SONT-ILS AUTORISÉS À VIVRE DANS UN QUARTIER DE PROPRIÉTAIRES?

Réponse courte : Les quartiers sont pour tout le monde.

Réponse détaillée :

Toute discrimination est illégale, y compris la discrimination des locataires. Les demandes sont examinées de la même manière, que le futur résident soit propriétaire ou locataire. De même, il n’existe aucune restriction géographique quant à l’endroit où les logements publics ou à but non lucratif peuvent être construits.

Tous les quartiers de Stittsville comptent déjà un nombre important de locataires, ces derniers représentant jusqu’à 15 % des ménages. D’après mon expérience, le fait d’être propriétaire ou locataire ne fait aucune différence en ce qui concerne l’entretien de la propriété ou les contributions au quartier. (En fait, la plupart des violations flagrantes des normes de biens-fonds que nous observons sont le fait de propriétaires, et non de locataires.)

Les personnes qui louent dans notre communauté sont des gens de divers antécédents et horizons démographiques : personnes âgées, familles, célibataires, jeunes professionnels, personnes handicapées, enseignants, infirmiers, nettoyeurs, mécaniciens, avocats et même conseillers municipaux.

À l’heure actuelle, les appartements sont peut-être la seule option de vie abordable pour de nombreuses personnes dans notre communauté. (Voir la question 7 sur l’accessibilité financière.)

 

4. POURQUOI NE PEUT-ON PAS S’EN TENIR AU ZONAGE ACTUEL?

Réponse courte : Le zonage d’Ottawa est désuet.

Réponse détaillée :

Le zonage n’est jamais coulé dans le béton, et chaque propriétaire a le droit de demander une modification. Chaque code de zonage s’applique à une très grande superficie et doit souvent être adapté pour tenir compte des caractéristiques uniques des propriétés qui s’y trouvent. Par exemple, il serait possible d’autoriser un plus ou moins grand « retrait » ou une plus ou moins grande distance par rapport à la limite du terrain pour tenir compte d’une caractéristique naturelle ou d’un terrain de forme irrégulière.

Qui plus est, nous sommes actuellement dans une période de transition pour le zonage à Ottawa. Dans de nombreux cas, un terrain actuellement zoné « R1 » ne reflète pas le nouveau PO ou les nouvelles dispositions législatives instaurées par la province.

Le nouveau PO d’Ottawa a été approuvé à l’automne 2022, mais le zonage de la ville n’a pas encore été mis à jour pour refléter celui-ci. La mise à jour du Règlement de zonage est un long processus qui ne sera pas achevé avant 2025. D’ici là, les politiques et les orientations du nouveau PO prévalent sur le zonage existant.

 

5. QU’ADVIENT-IL DE LA SÉCURITÉ ROUTIÈRE? DE LA VIABILISATION? DE LA PROTECTION DES ARBRES? 

Réponse courte : Tous ces aspects sont pris en compte lors de l’examen d’une demande, quoique la plupart des petits projets soient exemptés des exigences de la réglementation du plan d’implantation.

Réponse détaillée :

Divers rapports et études sont nécessaires en fonction de la taille et de la complexité d’un projet. Chaque demande d’aménagement est transmise aux différents services de la Ville pour qu’ils donnent leur avis, y compris les services d’urgence et l’équipe de la collecte des déchets. Les résidents peuvent également faire part de leurs commentaires et de leurs réactions.

Des études de viabilisation (gestion des eaux pluviales et capacité des réseaux locaux d’aqueduc et d’égouts) sont requises pour la plupart des nouveaux aménagements. Le Règlement sur la protection des arbres de la Ville s’applique à toutes les propriétés. Des études de l’incidence sur l’environnement peuvent être exigées pour des projets plus importants ou lorsqu’ils sont situés à proximité de milieux naturels. Des études de circulation (évaluations des répercussions sur la circulation routière) ne sont généralement exigées que pour les grands projets, en général à partir de 100 unités.

L’objectif des études est de repérer les possibles conséquences et de les atténuer, mais pas nécessairement de les éliminer complètement. Il est certain que toute situation changera avec un nouvel aménagement : le Règlement sur la protection des arbres ne stipule pas que tous les arbres doivent être préservés, et la circulation est vouée à devenir plus dense et à causer des embouteillages (surtout s’il n’y a aucun investissement dans les transports en commun).

Au cours des dernières années, la province a apporté un certain nombre de modifications au processus d’examen, en particulier en ce qui concerne les plans d’implantation, dans le but d’accélérer le processus d’approbation. Par exemple, la Ville ne peut plus exiger de plan d’implantation pour les projets de moins de 10 logements. En outre, la province a retiré aux urbanistes la capacité d’examiner la conception extérieure des nouveaux bâtiments.

 

6. POURQUOI LA VILLE AUTORISERAIT-ELLE LA RÉDUCTION DU NOMBRE DE PLACES DE STATIONNEMENT?

Réponse courte :Tous les ménages ne possèdent pas deux voitures (ou n’en ont pas besoin ou l’envie d’en avoir deux), et un logement qui offre plus qu’une place de stationnement est plus coûteux.

Réponse détaillée :

Beaucoup de nouveaux projets, voire la plupart, sont soumis pour approbation avec une place de stationnement par ménage, en particulier pour les appartements et les maisons en rangée. Les exigences en matière de stationnement varient selon les secteurs et les codes de zonage, mais à Stittsville, le zonage suggère généralement entre 1,0 et 1,2 place de stationnement par logement, plus quelques places aux visiteurs pour l’ensemble de l’immeuble.

(Dans le Ottawa-Centre, les constructeurs de bâtiment répondent à la demande du marché en proposant des appartements avec de moins en moins de places de stationnement. Les ratios de stationnement inférieurs à 1:1 sont courants, et nous commençons même à voir des appartements construits sans aucune place de stationnement pour les résidents dans des quartiers où l’on peut se déplacer à pied ou autrement, et où le transport en commun est bien implanté.)

En général, il y a de plus en plus de signes de diminution du nombre de voitures possédées par les ménages. Les améliorations pour les transports en commun et actif, l’accroissement des possibles d’autopartage, les technologies permettant de se déplacer autrement (comment le covoiturage et les trottinettes électriques), l’augmentation du coût associé à la possession et à l’utilisation d’une voiture, et la possibilité du travail à domicile sont autant de facteurs qui devraient permettre de dégonfler le parc automobile.

D’ailleurs, la demande de stationnement est moins importante pour les appartements et les maisons en rangée que pour les maisons unifamiliales. Il y a des ménages à Stittsville qui n’ont pas de voiture, mais c’est encore rare.

Une place de stationnement peut ajouter de 30 000 à 40 000 $ au coût de construction d’un nouvel appartement, de sorte que la réduction du nombre de places est un outil qui peut améliorer l’abordabilité. Moins de places de stationnement signifient également moins d’asphaltage et, donc, moins d’effet sur l’environnement.

En fin de compte, les constructeurs de bâtiment écoutent leurs clients (acheteurs ou locataires), qui ont besoin de moins de places de stationnement. D’après mon expérience, certains résidents qui emménagent dans des immeubles avec une deuxième voiture essaient de se garer temporairement dans la rue, mais les contraventions et les interdictions de stationner en hiver les incitent généralement à chercher un autre endroit où vivre.

En d’autres mots, les familles qui possèdent plus d’un véhicule ont tendance à rechercher des maisons ou des appartements avec plus d’une place de stationnement.

 

7. CES APPARTEMENTS DOIVENT-ILS ÊTRE ABORDABLES?

Réponse courte : Aucune politique ou loi n’exige que les nouveaux appartements soient abordables. Par contre, l’augmentation de l’offre d’appartements devrait entraîner une baisse générale des tarifs de location.

Réponse détaillée :

L’abordabilité est un sujet complexe de nos jours. Sa définition varie d’une organisation à l’autre. Le PO d’Ottawa en définit deux types pour les logements : l’abordabilité selon les prix courants et l’abordabilité profonde (logements essentiels).

Un logement abordable selon les prix courants est : « l’habitation pour laquelle un ménage se situant au 60e percentile des revenus des ménages ou à un niveau inférieur consacre 30 % ou moins de ses revenus bruts aux frais de logement ».Des logements abordables essentiels sont : « les habitations dans lesquelles un ménage se situant généralement au 30e percentile des revenus des ménages consacre 30 % ou moins de ses revenus bruts aux frais de logement pour une habitation de deux chambres à coucher ou moins et 40 % ou moins de ses revenus bruts aux frais de logement pour des habitations de trois chambres à coucher ou plus ».

Le terme « logement abordable » est parfois utilisé de manière plus large pour désigner les appartements qui sont loués « en dessous du prix courant », c’est-à-dire les appartements qui sont loués à un prix inférieur au prix de location typique ou moyen.

Le rapport de Rentals.ca (en anglais seulement) sur les loyers d’août 2023 indique que le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à Ottawa est de 1 951 $ par mois et que celui d’un appartement de 2 chambres est de 2 358 $ par mois. Le rapport indique également que le loyer moyen des appartements à Kanata était de 2 632 $ par mois. Les revenus bruts d’un ménage doivent s’élever à 105 280 $ pour ne pas dépasser le seuil de 30 %.

Aucune politique provinciale ou municipale n’oblige les promoteurs immobiliers privés à inclure des logements abordables dans chaque nouveau projet. Le gouvernement provincial autorise toutefois les municipalités à adopter des règlements de « zonage d’inclusion » afin d’exiger un pourcentage minimum de logements abordables à proximité des principales stations des couloirs de transport en commun. Le personnel de la Ville formulera bientôt des recommandations sur la faisabilité d’une telle politique à Ottawa.

Il existe des subventions et des programmes de financement destinés à encourager les promoteurs privés à but lucratif à construire davantage de logements abordables. Par exemple, certains constructeurs de bâtiment obtiennent, par l’intermédiaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, un financement lié à la fourniture d’un nombre minimum d’appartements abordables.

Dans l’environnement immobilier actuel, il est extrêmement difficile pour tout constructeur de réaliser des logements vraiment abordables, qu’il s’agisse de promoteurs à but lucratif ou non lucratif. Le coût du terrain et de la main-d’œuvre, la hausse du prix des matériaux de construction, les taxes et les impôts sont tous des facteurs qui influencent le coût total de la construction de maisons et d’appartements neufs. (Les logements locatifs privés abordables sont si rares à Ottawa que la SCHL ne peut même pas en rendre compte de manière fiable.)

En Ontario, l’un des éléments clés de la stratégie du gouvernement provincial en matière de logement est d’augmenter significativement l’offre globale de logements pour faire baisser le prix des maisons et des appartements. Il souhaite que 1,5 million de logements soient construits en Ontario au cours de la prochaine décennie, dont 151 000 à Ottawa, soit environ le double de ce que permettrait le taux de croissance actuel. Il s’agit d’un argument fondé sur l’offre et la demande : le logement est cher parce qu’il y a une pénurie; et s’il y a plus de maisons et d’appartements, le coût du logement se stabilisera.

 

8. COMMENT SE FAIT-IL QUE CES DEMANDES SOIENT AUTORISÉES EN ÉTÉ, LORSQUE LES GENS SONT EN VACANCES?

Réponse courte : La construction de logements se fait tout au long de l’année, et la nouvelle politique provinciale a considérablement réduit les délais d’approbation.

Réponse détaillée :

Les approbations et la construction de logements s’étalent sur les 12 mois de l’année, et il n’y a plus de « pause estivale » ni d’interruption des assemblées publiques, du moins au niveau municipal.

Les nouvelles mesures législatives provinciales imposent des limites strictes aux villes en matière d’examen et d’approbation (ou de refus) des demandes : 60 jours pour un plan d’implantation ou 90 jours pour une modification du Règlement de zonage. La période de consultation publique est de plus en plus courte.

Le Comité de la planification et du logement et le Conseil municipal d’Ottawa se réunissent désormais toutes les deux semaines, tout au long de l’année. Il n’y aura plus de pause estivale ou hivernale pour les municipalités. (Contrairement aux gouvernements provinciaux et fédéral qui font des pauses qui peuvent durer des mois, plusieurs fois par an.)

Nous avons toujours l’intention d’organiser des discussions communautaires pour les demandes d’aménagement importantes, ou lorsque les résidents manifestent un grand intérêt, même si la plupart de ces réunions ne sont plus requises dans le cadre du processus de planification.

 

9. COMBIEN D’ARGENT DES CONTRIBUABLES LA VILLE PERÇOIT-ELLE GRÂCE À TOUT CELA?

Réponse courte : L’augmentation du nombre de logements est due à la demande du marché, et non à la volonté de l’hôtel de ville de percevoir davantage d’argent. Toutefois, il est certain que la Ville a besoin de plus de revenus.

Réponse détaillée :

Les coûts d’une ville augmentent chaque année : les coûts des services et des opérations, de la construction et l’entretien des infrastructures, ainsi que les coûts administratifs ne cessent de croître. Les municipalités n’ont pas beaucoup de sources de recettes : elles peuvent augmenter vos impôts fonciers, augmenter les frais associés aux services, demander des fonds à d’autres paliers de gouvernement ou encourager la croissance (résidentielle, industrielle ou commerciale) de leur ville.

La « croissance de l’évaluation foncière » (les taxes générées par les nouvelles maisons et les nouveaux appartements) sert en grande partie à financer les activités habituelles de ces nouveaux quartiers : déneigement, collecte des déchets, entretien des parcs de quartier, etc. Une partie de l’argent est affectée à des services municipaux tels que le transport en commun, la santé publique et l’offre de logements abordables.

(En 2023, la croissance de l’évaluation foncière a ajouté 42,2 millions de dollars en recettes fiscales pour Ottawa. En comparaison, l’augmentation annuelle de 2,5 % de l’impôt foncier a généré 49,8 millions de dollars en recettes fiscales supplémentaires.)

Les quartiers suburbains à faible densité, tels que Crossing Bridge ou Cypress Gardens, ne génèrent généralement pas suffisamment de recettes fiscales pour financer les services. Dans les nouveaux quartiers de banlieue à forte densité, tels que Westwood, Bradley Commons ou Edenwylde, les impôts fonciers perçus sont plus près de couvrir le coût des services fournis. On pourrait dire que dans toute la ville, les quartiers à forte densité « financent » les services des quartiers à faible densité en comblant le manque de recettes fiscales provenant de ces derniers. (Voir le rapport de Hemson Consulting de 2021.)

Sans construction de nouveaux logements et sans densification, la facture fiscale de votre ménage serait presque certainement plus élevée qu’elle ne l’est aujourd’hui.

Par ailleurs, les maisons et les appartements ne sont pas construits uniquement parce que la Ville veut augmenter ses recettes. C’est plutôt parce qu’il y a une demande du marché, et la demande est énorme en ce moment en raison de la crise du logement.

(image credit: Brent Toderian)

(crédit image: Brent Toderian) 

10. QUOI D’AUTRE?

Le logement est la première préoccupation du Conseil municipal d’Ottawa, et c’est un sujet qui suscite un incroyable intérêt à l’heure actuelle et qui évolue beaucoup. Les taux d’intérêt, l’immigration, l’inflation dans le secteur de la construction, les pénuries de main-d’œuvre, les modifications des politiques provinciales et fédérales, les changements démographiques… il y en a tant à dire.

Ottawa n’est pas la seule municipalité à devoir faire face à tous ces problèmes. C’est le cas dans toute la province et dans tout le pays. Tous les paliers de gouvernement doivent travailler ensemble pour mettre en œuvre des politiques, des programmes de financement et des projets visant à résoudre la crise du logement.

Veuillez envoyer vos questions et vos commentaires à glen.gower@ottawa.ca.

 

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