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Back in April I shared an update about changes coming to development on Stittsville Main Street. In short: New Provincial planning rules will erase the four-storey height limit on the northern part of Stittsville Main Street. (You can read that here: NOTEBOOK: Provincial policy changes may impact zoning on Stittsville Main Street.)
These changes are advancing quickly, and in my opinion the new Provincial policy disregards the significant community work and engagement that went into establishing the original Stittsville Main Street Secondary Plan a decade ago, and more recently the Official Plan. The Province has imposed these new rules without any real engagement with residents, councillors, or city planners. It has taken us all by surprise.
Here’s an update of where we are at now.
2015 Stittsville Main Street Secondary Plan precincts
The 2015 Stittsville Main Street Secondary Plan divides the street into four precincts, illustrated in the map above. Currently, the height limit for properties on Stittsville Main Street in each district is 4 storeys.
In April, City staff proposed changes to the height limits to comply with the new Provincial rules: 9 storeys in the Crossing Bridge Precinct; 6 storeys in the Poole Creek Precinct; 4 storeys in the Village Centre and Southern Gateway Precincts.
I asked residents for feedback on the proposal and heard a range of responses. On one end of the spectrum, some residents were opposed to any changes to the height limits. On the other end, some residents pointed to the housing crisis and a desire for more height and density on the street to allow for more homes. There was a lot of feedback about lack of transportation infrastructure (roads, sidewalks, pathways, transit).
On Wednesday, a city committee approved a revised proposal: Maximum heights of 10-18 storeys would be allowed in the Crossing Bridge Precinct (depending on lot size), and maximum heights of 4-storeys would be maintained in the other three precincts. That’s a compromise that would meet the Provincial requirements while keeping the higher density development closest to Hazeldean Road, and on the wider parts of Stittsville Main. It would also limit the number of lots affected by the changes.
Worth noting that this is not a change being pushed for by developers or with any particular project in mind. There are similar changes being made to secondary plans city-wide to comply with the new Provincial rules.
Also, the committee supported a motion that I put forward to trigger updates to the Infrastructure Master Plan, Transportation Master Plan, and other municipal planning documents, once new population and growth forecasts are complete. More homes and more density can work if there is infrastructure to support it, but our city is really struggling to keep up.
Thanks again to residents who shared feedback on this issue. If you have any questions or comments, please contact me.
MISE À JOUR : Les changements aux règles provinciales et leurs répercussions sur la rue Stittsville Main
En avril, j’ai communiqué une mise à jour portant sur les changements à venir dans l’aménagement de la rue Stittsville Main. En bref : Les nouvelles règles provinciales en matière d’urbanisme supprimeront la limite de hauteur de quatre étages dans la partie nord de la rue Stittsville Main. (Vous pouvez le lire ici : CARNET DE NOTES : Les modifications apportées à la politique provinciale pourraient avoir une incidence sur le zonage de la rue Stittsville Main.)
Ces changements progressent rapidement et, à mon avis, la nouvelle politique provinciale ne tient pas compte de l’important travail ou engagement communautaire qui a été nécessaire à l’établissement du Plan secondaire original de la rue Stittsville Main il y a dix ans et, plus récemment, du Plan officiel. La province a imposé ces nouvelles règles sans mener de véritables consultations auprès des résidents, des membres du Conseil ou des urbanistes. Cela a surpris tout le monde.
Voici une mise à jour sur la situation actuelle.
Secteurs indiqués dans le Plan secondaire de la rue Stittsville Main de 2015
Le Plan secondaire de la rue Stittsville Main de 2015 divise la rue en quatre secteurs, comme l’illustre la carte ci-dessus. À l’heure actuelle, la limite de hauteur pour les propriétés sur la rue Stittsville Main dans chaque secteur est de 4 étages.
En avril, le personnel de la Ville a proposé des changements aux limites de hauteur pour se conformer aux nouvelles règles provinciales : 9 étages dans le secteur de Crossing Bridge; 6 étages dans le secteur de Poole Creek; 4 étages dans les secteurs de Village Centre et Southern Gateway.
J’ai demandé aux résidents de me faire part de leurs commentaires concernant la proposition et j’ai reçu diverses réponses. Certains résidents s’opposent à toute modification des limites de hauteur. D’autres ont souligné la crise du logement et le désir d’augmenter la hauteur et la densité sur la rue afin de permettre plus de logements. Il y a eu beaucoup de commentaires sur le manque d’infrastructures de transport (routes, trottoirs, sentiers, transport en commun).
Mercredi, un comité municipal a approuvé une proposition révisée : des hauteurs maximales de 10 à 18 étages seraient autorisées dans le secteur de Crossing Bridge (selon la taille du lot) et une hauteur maximale de 4 étages serait maintenue dans les trois autres secteurs. Il s’agit d’un compromis qui répondrait aux exigences provinciales, et ce, tout en conservant les projets d’aménagement à plus forte densité les plus près du chemin Hazeldean et sur les parties plus larges de la rue Stittsville Main. Cela limiterait aussi le nombre de lots touchés par les changements.
Il convient de noter qu’il ne s’agit pas d’un changement préconisé par les promoteurs ou avec un projet particulier en tête. Des changements semblables sont apportés aux plans secondaires à l’échelle de la Ville pour se conformer aux nouvelles règles provinciales.
De plus, le comité a appuyé une motion que j’ai présentée pour mettre à jour le Plan directeur de l’infrastructure, le Plan directeur des transports et d’autres documents de planification municipale, une fois que les nouvelles prévisions de population et de croissance seront réalisées. Plus de maisons et une densité plus élevée peuvent fonctionner s’il y a une infrastructure pour le soutenir, mais notre ville a vraiment du mal à suivre le rythme.
Merci encore aux résidents pour leurs commentaires sur cette question. Si vous avez des questions ou des commentaires, n’hésitez pas à communiquer avec moi.